 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Обычно, когда говорят о переоформлении квартиры, речь идет о передаче жилья в собственность своих близких. Однако переоформлять права собственности следует и в случае передачи недвижимости посторонним лицам. Иногда, стандартные для посторонних, сделки оформляются и между близкими родственниками, все зависит от обстоятельств и преследуемых целей. Поговорим об этом подробнее.
Варианты переоформления прав на недвижимость
Существует шесть основных вариантов переоформления недвижимости на других людей. Часть из них применяется в основном родственниками, но и остальные варианты могут быть применены для передачи имущества близким. В настоящее время используются следующие варианты:
- Купля/продажа жилья. Независимо от степени родства участников сделки проводится она на общих основаниях. То есть оформляется официальный договор купли/продажи, уплачивается государственная пошлина, продавец обязан заплатить налоги с суммы указанной в договоре, покупатель получает право на налоговый вычет. Благодаря налогу при переоформлении жилья на близких эта сделка может быть невыгодной.
Если квартира находилась в собственности более 3 лет от уплаты налога на доходы физ.лиц продавец освобождается.
- Обмен квартирами. Обычно этот метод применяется в случаях, когда одна из сторон желает улучшить условия проживания, а вторая рассчитывает на получение компенсации, за ухудшение своих условий.
Обратите внимание! Обмен жилища может производиться по двум принципиально разным договорам.
Законодательство предусматривает два вида схожих договоров, а именно договоры мены и обмена. В первом случае квартиры обмениваются собственники и по результатам договора они приобретают права собственности на другое жилье. Во втором случае жильем меняются наниматели (не все квартиры до сих пор приватизированы) в этом случае участники сделки приобретают не право собственности, а право пользования жилищем. Задайте вопросы по переоформлению приватизированных квартир нашим юристам.
Из за сложностей в нахождении людей, которым полностью подходят квартиры друг друга, в настоящее время, обмен жилья практикуется очень редко.
- Дарение жилища. Вариант используется не только между родными и близкими. При использовании этого способа можно избежать уплаты налогов и сбора большого пакета документов. Поэтому способ используют, в частности, для передачи родственникам квартир, находящихся в собственности менее трех лет. Кроме того, подарки полученные одним из супругов не подлежат разделу при разводе.
Дарение – вариант оформления сделки с недвижимостью, позволяющий стороне брака, имеющей лучшее финансовое положение, защитить свои имущественные права, на случай осложнения семейных отношений и развода.
- Получение квартиры по наследству. Чаще всего этот случай происходит между родственниками. Однако законодательство позволяет владельцу оставлять свою собственность в наследство посторонним людям или организациям. Если недвижимость передается посторонним, обязательно наличие оформленного в соответствии требованиями законодательства завещания. Родственники могут приобрести права на жилище и без этого документа в порядке, установленной законодательством, очередности наследования.
- Раздел имущества являющегося совместным. Чаще всего речь идет о квартирах приобретенных в браке. В общем случае все купленное в период брака принадлежит супругам в равных долях. Однако существуют значительные нюансы и, очень часто, решать эту проблему приходится через суд.
- Рента. При этом варианте передача прав собственности на квартиру происходит за периодические выплаты. Периодичность и размер выплат устанавливаются соответствующим договорам. Метод получил довольно широкое распространение в связи с наличием множества предложений, адресованных одиноким пожилым людям о пожизненных выплатах за последующее право на их жилье.
Будьте осторожны! Достаточно часто предложения пожизненной ренты подаются мошенниками.
Если у вас есть сложные вопросы по переоформлению квартир, вы можете получить ответ на них у наших юристов.
Перерегистрация прав собственности
Окончательно право собственности на жилище оформляется в Росреестре. Сам же переход прав собственности может подтверждаться одним из нескольких документов: договоры, свидетельство о праве на наследство, решение суда. Эти документы оформляются в соответствующих организациях – нотариате или суде.
Для переоформления квартиры на другого собственника в процессе сделки, понадобится присутствие всех ее участников и следующие бумаги:
- Документы подтверждающие личности участников сделки.
- Документы подтверждающие право собственности на жилье. Это могут быть: свидетельства о приватизации, договоры покупки/продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.
- Кадастровый паспорт. Документ получают в Росреестре. Он содержит все сведения об объекте недвижимости.
- Технический паспорт квартиры. Документ оформляется в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Если у квартиры есть несколько собственников и вы желаете переоформить права на принадлежащую вам часть, необходимо получить нотариально заверенное разрешение всех остальных собственников на проведение этой сделки.
Если участником сделки с квартирой является несовершеннолетний понадобится его личное присутствие, а также разрешение органов опеки и попечительства и его родителей или официальных опекунов.
Процедура переоформления квартиры
Если квартира приобретается в результате дарения, купли/продажи и других сделок. Для их оформления должен быть составлен соответствующий законодательству договор. Новый владелец должен отправиться с ним в Росреестр и написать соответствующее заявление. Только после регистрации в этом органе можно считать, что права собственности окончательно перешли к нему.
При наследовании квартиры процесс ее переоформления существенно замедляется и усложняется. Во-первых, само наследство не может быть оформлено ранее чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. Во-вторых, очень часто наследник не единственный и, даже при наличии завещания, возникают длительные судебные тяжбы. Получив право собственности на квартиру по свидетельству о праве на наследство или решению суда, собственник тоже должен зарегистрировать этот факт в Росреестре, только после этого он может считать, что переоформление завершено.
Нюансы переоформления квартир
Вариант переоформления квартиры через сделку купли/продажи считается наиболее надежным. Расторгнуть сделку проведенную на основании договора, когда покупатель выполнил свою часть обязательств, почти нереально. При оформлении же дарственной, даритель может отменить это решение через суд. Зато получатель подарка не обязан делиться им с кем либо, в том числе и с супругом при разводе, поэтому такой вариант переоформления достаточно часто используют не только при реальном подарке близким, но и при оформлении квартир, которые на самом деле проданы.
Договор ренты является одним из самых рискованных. При этом риску подвергаются обе стороны. Приобретатель имущества может недобросовестно исполнять свои обязанности, а собственник может начать выдвигать дополнительные требования. Обе стороны могут начать толковать условия договора в свою пользу. Зато при полноценном выполнении договора владелец недвижимости получает материальную поддержку в течение длительного времени, а приобретатель, в конечном итоге, получает жилье по цене ниже рыночной.
Переоформление прав собственности на квартиру в результате раздела имущества и наследования зачастую сопровождается длительными спорами, которые, в конечном итоге, чаще всего приходится разрешать в суде.
Обратите внимание! Все варианты переоформления квартиры, кроме приобретения жилья в новостройке в обязательном порядке требуют привлечения к делу нотариуса.
Резюме
Конкретный вариант переоформления передаваемой или получаемой квартиры во всех случаях следует выбирать в зависимости от целей преследуемых участниками сделки. К решению лучше прийти на основании консенсуса. Составитель завещания, а юридически это односторонняя сделка, может пожелания наследников игнорировать и действовать по своему усмотрению. В ряде случаев такое решение может привести к тому, что завещание будет опротестовано в суде.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
В собственности квартира на двоих,т.е. на меня и теперь уже бывшего мужа.Я давно там не живу,даже не прописана,бывший муж там прописан и не платит за квартиру,у меня двое детей,алименты от него я не получаю,почему весь долг вешают на меня,и как освободится мне от этой квартиры.
Здравствуйте, Олеся!
В соответствии со ст.210 Гражданского кодекса РФ собственник обязан нести бремя содержания своего имущества. Из вопроса не понятно в долевой или совместной собственности с бывшим мужем Ваша квартира. Но в любом случае, содержать (т.е. в том числе оплачивать коммунальные платежи) в своей части Вы обязаны, пусть даже Вы там не зарегистрированы. Если совместная собственность — половину, если долевая — пропорционально Вашей доле.
Почему весь долг на Вас «вешают» сказать наверняка не могу, Вы не написали, что Вы подразумеваете под этим, кто вешает?
Далее. В случае, если квартира все-таки в долевой собственности, Вы с мужем как собственники имеете право разделить лицевые счета, т.е. будет приходить 2 квитанции на Ваше и его имя. Для этого нужно составить соглашение и передать его всем поставщикам услуг.
Освободиться от квартиры Вы можете продав или подарив ее. Однако опять же, если квартира в совместной собственности, изначально Вам придется разделить ее с мужем, это можно сделать на основании соглашения, либо же через суд. При продаже доли в квартире, второй сособственник имеет преимущественное право покупки, т.е. перед продажей Вам необходимо будет уведомить мужа о предстоящей продаже, если он не желает воспользоваться этим правом, тогда уже можете продавать свою долю всем желающим.
При дарении такого согласия второго сособственника не требуется.
Если Вам помогла эта консультация, пожалуйста, оцените ее. Спасибо.
Здравствуйте Эрика Валерьевна!Если при покупке квартиры я ее оформляла на себя и на мужа,это значит в долевой собственности?Потому что при разводе мы ничего не делили,я наверно не понимаю многое.Долг вешают на меня судебные приставы.А что бы мне подарить ее бывшему мужу,что надо сделать,он будет не против даже забрать ее с долгом.И скажите пожалуйста какой %имеют право с меня высчитывать,сейчас я в ноябре рожу третьего ребеночка,но не в браке.Я просто не знаю как мне выловить бывшего мужа,сейчас он сидит,что не платит алименты,а как выйдет,вечно употребляет алкоголь,и мне без него ничего не сделать?
Добрый день, Олеся!
Если два собственника, то скорее всего, долевая собственность. Чтобы убедиться наверняка, посмотрите, что написано в самом свидетельстве в графе вид права. Должно быть написано или общая долевая собственность, 1/2 доля (к примеру) или общая совместная собственность.
По поводу долга и приставов. Скорее всего у Вас получилась такая ситуация: взыскали задолженность с Вас и мужа солидарно, а поскольку у мужа нет доходов, то весь долг приставы взыскивают за счет Ваших средств. По закону после оплаты всего долга, у Вас возникает право регрессного требования к бывшему мужу (часть оплаченного долга пропорционально его доле в праве собственности). Понимаю, что скорее всего, в Вашей ситуации Вы возврата своих денег от бывшего мужа не добьетесь, но тем не менее таков закон.
По исполнительному производству приставы имеют право удерживать 50 % от доходов в счет погашения долга, а с лиц, находящихся в местах лишения свободы — 100 % их заработка (при условии, что там человек работает).
Чтобы подарить свою долю бывшему мужу, необходимо с ним заключить договор дарения и зарегистрировать его в Росреестре. Для этого, конечно, понадобится присутствие одаряемого (бывшего мужа) или его представителя с доверенностью.
Удачного Вам разрешения ситуации!
Если Вам помогла эта консультация, пожалуйста, оцените ее. Спасибо.
Так как из-за возраста отцу и матери ипотеку не давали, дочь оформила ипотеку на себя , всю ипотеку платили родители, и, хотим закрыть ипотеку досрочным погашением и разделить на четверых: 1.дочь на ком вся ипотека и документы,2 отец, который платил всю ипотеку,3. мать которая с отцом дают все средства для досрочного погашения, и 4. несовершеннолетняя дочь родителей......... Заемщик полностью за досрочное погашение и переоформление по вышеописанному принципу..... Дочь(заемщик) вышла замуж и хочет "очиститься".. для дальнейшего участия совместно с супругом ( после помощи родителям) в приобретении жилья для своей семьи
Здравствуйте.
такое возможно.
Дочь может подарить доли в размерах указанных в вопросе. Налогом ничего облагаться не будет, так как дарение произойдет между близкими родственниками.
Единственный момент. Дочь со своим супругом участвовать в госпрограммах, так как по факту будет выглядеть так, что она намеренно ухудшила свои жилищные условия. Т.е. на 5 лет она лишиться права получать субсидии и т.д.
Однако ипотеку на общих условиях она с мужем получить сможет.
Доброго времени суток! Подскажите, пожалуйста, какие документы нужны для того, чтобы переписать номинально квартиру на другого человека? И каков порядок данной процедуры (если можно, то опишите, пожалуйста, поэтапно)?? Заранее спасибо, очень поможете, если ответите!
Здравствуйте, Александр!
Скажите, пожалуйста, что Вы подразумеваете под
Стоп,стоп! Не номинально. На работе сижу и слова не те употребляю) Без "номинально". Нужно передать право собственности от одного человека к другому
Можно оформить куплю-продажу, можно дарение. Будет зависеть от того, что преследуете от сделки. Опишите подробнее ситуацию. Будет ли это Ваш близкий родственник или посторонний человек, сколько времени квартира в собственности?
Т.е. от таких моментов будет зависеть точность консультации.