 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Кадастр — это специальный государственный реестр, в который в обязательном порядке вносится стоимость всех объектов недвижимости.
Главным для ее владельцев является то, что именно с внесенной в кадастр суммы назначаются налоги. Достаточно часто собственники считают, что налоги непомерно высоки, а участки и объекты, с которых необходимо уплачивать обязательный сбор, стоят существенно меньше, чем указано в кадастре. Поговорим о том, как добиться справедливости и оспорить кадастровую стоимость.
Причины, по которым оспаривают кадастровую стоимость, и методы разрешения спора
Оценкой занимается государственный орган, называемый кадастровой палатой. Обычно при определении стоимости учитываются средние рыночные цены региона, его расположение и предназначение объекта. Другие очень важные параметры, такие как состояние объекта, его готовность к выполнению функций по предназначению, во внимание могут не принять.
Основной причиной завышения кадастровой цены чаще всего является желание чиновников увеличить налоговую базу, а соответственно, и объем собираемых налогов
Иногда к тем же результатам приводит простая ошибка.
Проходить процедуру определения суммы необходимо каждые 3 года. И если, по вашему мнению, итог не совпадает с ценой недвижимости, придется защищать свои права и добиваться внесения в реестр правильной суммы.
Ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ дает возможность обжаловать оценку. Инициаторами могут быть владельцы, независимо от того, физическими или юридическими лицами они являются, а также третьи лица, чьи интересы были нарушены.
Оспорить оценку можно как в досудебном порядке, так и в суде. На досудебном этапе заявление подается в комиссию Росреестра.
Процедура обязательного досудебного урегулирования является обязательной только для юридических лиц, у физических лиц имеется возможность сразу обратиться в судебную инстанцию
Как добиться пересмотра кадастровой стоимости?
Процедура оспаривания предполагает прохождение трех предварительных этапов:
- оценка недвижимости. Следует обратиться к независимому оценщику, имеющему лицензию на осуществление этой деятельности;
- составление отчетности;
- проведение экспертизы.
Отчет о проведенной оценке, справка о стоимости, указанной в кадастре, заключение оценочных организаций и документы на право владения подаются в комиссию Росреестра.
На принятие решения комиссии отводится 1 месяц. Именно рассмотрение вопроса ее специалистами является досудебным этапом разрешения спора.
С лета 2017 года вступили в действие изменения в закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. №237-ФЗ. Теперь этап разрешения спора в досудебном порядке стал не обязательным.
Однако этот метод может быть весьма эффективным, и основным его преимуществом является четкий срок решения проблемы. При обращении в суд процесс может затянуться на несколько месяцев. Кроме того, госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей, а подача документов в комиссию является бесплатной процедурой.
Документы, необходимые для оспаривания в суде, и перспективы дела
При обращении в судебную инстанцию следует подготовить следующие документы:
- исковое заявление;
- справка о кадастровой стоимости. В справке обязательно должна быть указана дата проведения оценки;
- заверенная у нотариуса копия свидетельства на право собственности;
- отчетность, составленная оценщиком в бумажном и электронном виде;
- заключение, вынесенное организацией оценщиков;
- документ об уплате государственной пошлины;
- отказ комиссии Росреестра, если он есть.
Если судья принял решение в пользу истца, в его тексте обязательно должна быть указана новая сумма для внесения в кадастр и дата подачи иска в суд
Эти сведения понадобятся при расчете имущественного или земельного налога на следующий год.
Практика оспаривания кадастровой стоимости
В суде заявитель может оспаривать или саму цену, или решения, вынесенные комиссией. Можно также обжаловать ее действия или бездействие. Ответчиком выступает Росреестр и органы, которые такую оценку утвердили.
Выдвигать можно одно из трех требований:
- установить реальную рыночную стоимость недвижимости;
- изменить цену в связи с тем, что выявлена недостоверность используемых при ее расчете сведений;
- третьим вариантом является оспаривание действий комиссии.
Кроме этих требований ничего другого заявлять нельзя. Причиной является достаточно высокий уровень судов первой инстанции по этому вопросу. Это суды уровня автономных республик и округов, краев, областей и городов федерального значения.
Судебная практика показывает беспристрастность судей по этому вопросу. Если заявитель способен предоставить достоверную оценку недвижимости, отличающуюся от кадастровой, решение будет принято в его пользу.
Как правильно оценить недвижимость для разрешения спора?
Оценкой недвижимости для споров о кадастровой стоимости должны заниматься квалифицированные специалисты, имеющие право на занятие такой деятельностью. Юридически они могут выступать как частные предприниматели или как работники оценочных компаний. В любом случае они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков, не иметь взысканий и иметь страховку на 300 тыс. руб.
Найм профессионала является необходимым условием для пересмотра кадастровой цены недвижимости
Резюме
Оспаривание стоимости объекта, занесенной в кадастр, производится для снижения налогов, так как именно с этой суммы начисляется имущественный или земельный сбор. С начала июля 2017 года обращаться с заявлением в комиссию Росреестра необязательно, можно сразу подавать иск в суд. Тем не менее иногда стоит обратиться в этот орган власти, так как рассмотрение вопроса там происходит быстрее, а обращение бесплатное. Если решение вас не устроит, вы сможете обжаловать его в суде.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Мы оформили в общедолевую собственность земельный участок под многоквартирным домом в пос. Лисий Нос в Санкт-Петербурге. Получив кадастровый паспорт на участок выяснили, что кадастровая стоимость участка во много раз превышает рыночную стоимость (почти 40млн за 26 соток - кадастровая стоимость, когда среднерыночная по поселку 700т.р. за сотку) Вопрос: можем ли мы снизить кадастровую стоимость участка, чтобы меньше платить земельный налог? И как это сделать (кадастровый паспорт выдан в ноябре 2013г.) Нужно проводить экспертизу стоимости земельного участка?
Уважаемая Людмила!
В 2011 году в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были внесены изменения, позволяющие устанавливать в качестве кадастровой рыночную стоимость земельного участка.
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков происходит в судебном порядке посредству предъявления иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
Для этого, согласно постановлению президиума высшего арбитражного суда № 913/11, по мимо заявления в суд, Вам необходимо заказать оценку рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой Вам будет выдан отчет об определении рыночной стоимости, после чего нужно получить положительную экспертизу от само-регулируемой организации оценщиков на отчет оценщика.
Рекомендую обратится к услугам квалифицированного юриста, данные работы будут стоить порядка 30-50и тысяч рублей.
Кроме того, согласно позиции, изложенной в
Постановлении Президиума ВАС РФ №10761/11 от 25.06.2013, рыночная стоимость
объекта должна быть доказана Истцом на ту же дату, по состоянию на которую
определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Относительно возможности снизить земельный налог: в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании решения суда, такая стоимость будет применяться только с момента вступления такого решения в законную силу, то есть налог за прошлые годы Вы не сможете платить с применением новой установленный через суд стоимости земельного участка.
Про уменьшение кадастровой стоимости земельных участков. Помогите разобраться пожалуйста, почему было в итоге положительное заключение суда?! Не могу понять на что аргумент сделан, очень надо:(http://vologda.arbitr.ru/cases/cdoc?docnd=794275294..
С учетом проведения кадастровой оценки земель по состоянию на 02.06.2012 представленная истцом оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2011 не является актуальной, а отчет об оценке не может быть принят судом в качестве допустимого и достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельных участков.за счет чего все таки выиграли дело?
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка №01/492 от 22 октября 2012 года, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2011 года в размере 463 000 руб.
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, истец обратился с настоящим иском в суд.
На момент судебного разбирательства постановление Правительства Вологодской области от 30 декабря 2009 года № 2154 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области» утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Вологодской области от 18 января 2013 года № 51 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства области».
Не нашел Вашей фразы, зато нашел это.
«Кроме того, Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» был дополнен главой III.1
«Государственная кадастровая оценка», в статье 24.19 которой прямо
указывается, что физические и юридические лица в случае, если результаты
определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их
права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на
основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного
участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая
стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной
рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке».
«Оценив отчет оценщика в порядке статьи 71 АПК РФ с точки зрения его
соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности,
суд приходит к выводу о его соответствии критериям относимости,
допустимости и достоверности».
Какой абзац Вы имеете ввиду?
Дата оценки этого земельного участка 01.01.2011, а в 2012 была проведена новая КО, как там указывается что на этот момент сведения не актуальны, но в итоге же приняли положительное заключение!
Вы имеете ввиду эту оценку?
«Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27
декабря 2012 года № 206 «Об утверждении результатов определения
кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области»,
вступившим в силу со дня официального опубликования (опубликован в
газете «Красный Север» 18 января 2013 года), утверждены новые результаты
кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области.
Указанные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 10 февраля 2013 года.
Кадастровая
стоимость принадлежащего истцу земельного участка в соответствии с
новыми результатами оценки составляет 989 369 руб. 94 коп.»
Если да, то эта оценка тоже не имеет значения как и первая. Суд принял сторону Ваших оценщиков.
Подскажите где в данном решении указано на неактуальность и я не могу найти дату 02.06.2012.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка №01/492 от 22 октября 2012 года, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2011 года в размере 463 000 руб.
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, истец обратился с настоящим иском в суд.
На момент судебного разбирательства постановление Правительства Вологодской области от 30 декабря 2009 года № 2154 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области» утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Вологодской области от 18 января 2013 года № 51 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства области».
Третий абзац не как не связан с двумя предыдущими. Вы предоставили свою рыночную оценку. На момент судебного разбирательства одна административная методика устарела (которая насчитала 2 миллиона с лишним) и была отменена и была придумана другая методика (которая насчитала 989 369). В последнем абзаце речь идет именно об административной методике. Ваша оценка была принята судом о чем свидетельствует судебное решение. Иные оценки суд отверг… в том числе, я полагаю, из-за того, что ответчик не явился.
Дак вот мне и надо знать почему он отверг, и вынес положительное заключению в сторону истца
Вот смотрите здесь то ведь почему то отказано было судом:
2. Кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной подлежит определению только на дату действующей кадастровой оценки. Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, не может быть определена на произвольную дату или на дату предыдущей кадастровой оценки.
По делу №А13-7888/2013 Общество обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости с 01.01.2011.
Как следует из материалов дела, новая кадастровая оценка спорного земельного участка проведена по состоянию на 02.06.2012. Указанные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 10.02.2013.
Истец не согласился с результатами кадастровой оценки, привлек оценщика для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011.
В силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11, дата определения рыночной стоимости земельного участка должна соответствовать дате кадастровой оценки, а рыночная стоимость, установленная вступившим в законную силу решением суда, может применяться только с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
С учетом проведения кадастровой оценки земель по состоянию на 02.06.2012 представленная истцом оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2011 не является актуальной, а отчет об оценке не может быть принят судом в качестве допустимого и достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах решением суда от 05.09.2013 в удовлетворении иска отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции от 12.11.2013 решение оставлено без изменения.
По другому делу №А13-2648/2013 индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01.01.2012.
В обоснование своих требований истец указал, что изменение кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость требуется в целях уменьшения налогооблагаемой базы по земельному налогу за 2012 год.
Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Вологодской области от 30.12.2009 № 2154 об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области, вступившим в силу с 01.01.2011, установлена кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего истцу.
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка нарушает права истца, необоснованно завышая налоговую базу, истец обратился с настоящим иском об установлении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 в целях корректировки налоговых обязательств за 2012 год. Представил отчет об оценке рыночной стоимости от 16.11.2012.
На момент судебного разбирательства постановление Правительства Вологодской области от 30.12.2009 № 2154 об утверждении результатов государственной оценки земель утратило силу. Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 № 206 определена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 02.06.2012.
В данном случае спор касается кадастровой стоимости земельного участка, утратившей свое значение, то есть истец предъявил требование об изменении неактуальной кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
Установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной подлежит внесению в государственный кадастр на основании вступившего в законную силу судебного акта и перерасчет кадастровой стоимости ретроспективно не осуществляется. В случае, если на момент вступления в законную силу судебного акта уполномоченным органом утверждены результаты новой кадастровой оценки земель, установленная судом по состоянию на дату предыдущей оценки кадастровая стоимость не может быть внесена в кадастр. В этом случае кадастровая стоимость в размере рыночной подлежит определению по состоянию на дату утверждения новой кадастровой оценки земель.
Поскольку истец не представил суду надлежащей оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 02.06.2012 в удовлетворении исковых требований решением от 02.09.2013 отказано. Решение суда не обжаловано.
По другому делу №А13-2518/2013 предприниматель обратился в суд с иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной по состоянию на 01.01.2007.
Как установлено судом, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 02.06.2012 на основании приказа Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012.
Истец, не оспаривая достоверность сведений о кадастровой стоимости земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании нормативного акта Правительства Вологодской области, просит изменить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной с целью откорректировать свои налоговые обязательства за прошлый период.
В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом. Сведения о кадастровой стоимости используются в целях налогообложения с момента их внесения в Государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости не могут распространяться на прошлый налоговый период.
Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. При этом рыночная стоимость земельного участка в качестве кадастровой подлежит определению по состоянию на дату определения государственной кадастровой оценки земель, действующей на момент рассмотрения спора.
С учетом изложенного суд пришел к выводу, что предъявление настоящего иска не приведет к восстановлению прав истца, которые он считает нарушенными, и в решении от 31.07.2013 отказал в удовлетворении заявленных требований. Решение суда не обжаловано и вступило в законную силу.
Экспертным заключением Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая Организация Ассоциации Российских Магистров Оценки
№192-НП/12 от 06 декабря 2012 года по результатам проведенной в
соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности
экспертизой отчета подтверждено соответствие отчета №01/492 требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том
числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных
стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Тут видимо вопрос в сроках и признания судом актуальности оценки. Возможна разная судебная практика.
То что в сроках это понятно, вот только не понятно каких :-(
Земельный налог рассчитан по ставке 0,3% для участка с назначением земли-сельхоз. назначение. Кадастровая стоимость при этом взята как максимальная, для земли под ИЖС. Как оспорить начисление налога?
Здравствуйте. Ставку налога устанавливают органы власти в соответствии с федеральным законодательством и оспорить ее нереально. Гораздо проще оспорить кадастровую стоимость, тем более суды идут навстречу и снижают стоимость, так как
ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли
3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Здравствуйте. Оспорить ставку налога невозможно, а вот уменьшить кадастровую стоимость участка — вполне реально, подобная практика имеется.