Закономерность сдачи в наем комнаты в коммуналке

Нужно ли получить согласие соседей для сдачи комнаты по найм/ в аренду.

В марте 2005 году вступил в силу Жилищный кодекс РФ. В соответствии с п.2 ст. 15 «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам)». В соответствии со ст. 16 ЖК. Комната так же относится к виду жилых помещений.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения.

К правомочию распоряжения относится в, том числе, и сдача имущества в аренду, если мы говорим о жилом помещении, то в найм.

Формально в России действует принцип: «что прямо не запрещено законом, то разрешено» см.: ст.1 ГК РФ.

Прямого запрета в законодательстве, на сдачу комнаты в коммунальной квартире по договору найма, без поучения согласия других проживающих в квартире граждан, нет.

Таким образом, автор настоящей статьи, обосновал свою точку зрения, т.е. согласия соседей на сдачу комнаты в наем, не требуется.

Тогда возникает вопрос почему, до сих пор, к нам за консультацией, так часто обращаются граждане с подобным вопросом.

Конечно, понятно нежелание соседей принимать посторонних граждан в свою квартиру, но бытовых споров и «клинических» случаев конфликтов соседей, мы обсуждать не будем, так как это больше относится к проблеме реализации защиты своих гражданских прав и законных интересов.

Более того, оказалось, что у некоторых юристов существует другая точка зрения на этот вопрос:

Выглядит она примерно так: «для того, что бы сдать комнату в коммунальной квартире по договору найма нужно добиться согласия соседей»

Аргументируют эту позиции обычно следующим образом: «существует положение ст. 41 ЖК РФ, в соответствии с которой собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит, на праве общей долевой собственности, общее имущество в коммунальной квартире.

А так как новый наниматель, безусловно, не сможет не пользоваться общим имуществом коммуналки. То в соответствии со ст. 246 и ст. 247 ГК РФ необходимо согласие других собственников на использование общего имущества, если нет такого согласия, то нет и права пользования. В свою очередь, это делает невозможным пользование комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.»

Подобная точка зрения представляется ошибочной.
Во первых, отдельная комната в коммунальной квартире, не находится в общей долевой собственности, всех собственников коммунальной квартиры.

Нет, безусловно, комната является частью квартиры, это следует из ст.15 ЖК РФ. Однако, автору данной статьи, представляется возможным, согласится со мнением Пантюшова О.В.: «что в статье 15 ЖК РФ. Комната понимается, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.»
Другой вопрос если комната, как имущество, находится в общей долевой собственности, тогда для того что бы сдать ее по найму, необходимости согласие других собственников. А собственник(и) комнаты вправе самостоятельно сдавать комнату в наем невзирая на позицию соседей по квартире.
Во вторых, согласно ст. 42 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату»

Общее имущество – это принадлежность главной вещи (комнаты, поэтому), сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире это следует из ст. 135 ГК.