Как сформировать свой земельный участок под одним МКД?

Здравствуйте уважаемая Надежда!

В целом, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Из разъяснений, содержащихся в Письме Минэкономразвития России от 18.05.2016 N ОГ-Д23-6115, следует вывод о том, что осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не представляется возможным.

Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Раздел земельного участка под многоквартирным домом возможен только в случае осуществления застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома. В этом случае при разделе такого земельного участка сохраняется залог в отношении образуемого земельного участка, на котором строится либо построен многоквартирный дом, для строительства которого привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах (ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Письмо Минэкономразвития России от 27.12.2019 N ОГ-Д23-11801). Также возможен раздел земельного участка, расположенного под двумя многоквартирными домами: единый земельный участок уже находится в общей долевой собственности собственников помещений в двух многоквартирных домах, и эти собственники должны решить между собой вопрос о возможности раздела такого участка (Определение Конституционного Суда РФ от 24.06.2021 N 1216-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья „Жилой комплекс промышленный“ на нарушение его конституционных прав частями 3 и 4 статьи 16 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“).

Действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, а ТСЖ не лишено права совершить действия по разделу земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2021 N 307-ЭС21-803 по делу N А13-20545/2019).

Удачи Вам!

Добрый вечер, Надежда!

Согласно закону двух МКД на одном земельном участке быть не должно. В качестве подтверждения можно привести письма Минфина РФ от 02.10.2007 № 03-05-06-02/111 и Росреестра от 15.02.2013 № 14-00559/13.

Единый земельный участок, на котором находятся несколько домов, не может перейти в общую долевую собственность собственников помещений. Сделать это можно только после раздела и формирования самостоятельных земельных участков, на которых расположен МКД.

Согласно ч. 5. ст. 16 №189-ФЗ, территория под многоквартирным домом бесплатно переходит в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учёта.

Если участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, необходимо провести ОСС (общее собрание собственников), принять соответствующее решение и направить в адрес органов власти или местного самоуправления заявление о постановке такого участка на кадастровый учёт (ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ, письмо Минэка РФ от 05.10.2017 № Д23и-5777).

Собственникам необходимо внести в повестку дня ОСС следующие вопросы:

— о формировании земельного участка под МКД;
— о межевании и оформлении земельного участка, который относится к двум многоквартирным домам;
— о выборе человека, который будет представлять интересы собственников дома в органах государственной власти и местного самоуправления.

При этом закон не предусматривает обязанность собственников иметь межевой план, но его отсутствие может стать причиной конфликта между владельцами смежных земельных участков.

Для кадастрового учёта и государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться документы, установленные в ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 15, ст. 18, ч. 1 ст. 42 № 218-ФЗ, п. 157 приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241:

— акты, которые устанавливают наличие, возникновение, переход, прекращение или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
— договоры и другие сделки, которые были совершены с имуществом; свидетельства о приватизации жилых помещений, о праве на наследство; вступившие в силу судебные акты;
— межевой план; утверждённая схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте;
— принятые карта-план территории, технический план, акт обследования.

К заявлению также нужно приложить:

— копию протокола ОСС;
— документы, удостоверяющие личность уполномоченного лица;
— справку о составе и размере помещений в многоквартирном доме.

Проведённые кадастровый учёт и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 № 218-ФЗ).