Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Он говорит: ничего страшного, покупаете у подруги, а она потом передаст деньги той собственнице в Европу
Здравствуйте! Ситуация такая. Покупаю дом. Собственница построила его в 2015 году и уехала в Европу, имеет двойное гражданство. Продажей дом в России занимается риэлтор. Из-за высокой цены дом долго не продавался, более пяти лет. Сейчас цена стала ниже и я захотела его купить. Риэлтор показал мне документы, где я с удивлением обнаружила договор купли-продажи от 2020 года. Хозяйка продала его своей подруге по непонятным причинам. Естественного, указанную в договоре сумму никто не передавал и не получал. Т.е. договор фиктивный, но зарегистрированные ЕГРН. Риэлтор это не скрывает. Он говорит: ничего страшного, покупаете у подруги, а она потом передаст деньги той собственнице в Европу. В собственности у подруги дом менее трех лет, т.е. срок исковой давности не истек. Как мне быть? Дом этот хочется купить, но вижу риски, вдруг собственница пойдет против подруги и признает сделку между ними ничтожной, тогда и моя сделка посыпется? Можно ли себя обезопасить?
Здравствуйте, Елизавета.
Действительно, риск признания сделки недействительной по основанию её мнимости в течение 3 лет (срок исковой давности по статьям 181, 196 ГК) имеется.
Судебная практика в подтверждение по ссылке
По основанию безденежности сделки также срок исковой давности 3 года.
Вы можете заключить с подругой (собственицей) предварительный ДКП и уплатить ей задаток. А по истечение срока исковой давности заключите основной ДКП.
Либо застраховать сделку. Но конечно маловероятно что страховая компания найдётся, которая застрахует такой риск, или тариф страховой будет значительный.
С уважением! Г. А. Кураев
Здравствуйте.
Скорее всего ситуация выглядит так. Ввиду того, что собственница перестала быть налоговым резидентом РФ (ст. 207 НК РФ), в целях уменьшения налогообложения при продаже (налог составляет 30%), еще до прекращения налогового резидентства она переоформила (осуществила продажу) дом на свое доверенное лицо, которое в настоящее время числится фактическим владельцем. Ранее льгота по давности владения (5 или 3 года в зависимости от обстоятельств) на нерезидентов не действовала и поэтому первоначальной собственнице пришлось бы заплатить 30% со всей полученной суммы. Правда, видимо, собственница не знала, что с 2019 года такаяльгота введена и для нерезидентов, что позволило бы не платить НДФЛ с продажи вовсе. В результате отсутствия знания об этом появился вот такой «номинальный» владелец, которому придется заплатить 13% НДФЛ. С какой суммы — зависит от того, за сколько «продан» дом.
Естественного, указанную в договоре сумму никто не передавал и не получал. Т.е. договор фиктивный, но зарегистрированные ЕГРН.
Собственно говоря на Вас это никак не влияет и при приобретении данного дома. Эта информация, доведенная Вам в устном порядке не имеет принципиального значения. Если в договоре указано что расчет произведен, значит, это так и есть. Если не указано, то продавец не может требовать признания сделки недействительной, но может потребовать взыскания цены договора.
Вы в любом случае приобретаете объект в его собственника, который в качестве такового указан в ЕГРН, что является единственным правоподтверждающим обстоятельством.
Передаст подруга деньги или не передаст Вас интересовать не должно, это их дела, которые Вас никак не касаются. Ваша задача — заключить договор с тем собственником, который указан в Росреестре и передать ему деньги с подтверждением этой передачи. все остальное — это их собственные дела и взаиморасчеты.
Вообще совершенно непонятно зачем риелтор все это Вам рассказал, поскольку для Вас эта информация не имеет совершенно никакого значения.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Тут еще проблема будет в том, как доказать факт передачи денег от подруги бывшей хозяйке когда подруга у нее покупала дом.
Если бывшая хозяйка дома из за границы не приезжала или не присылала нотариальную доверенность то проблематично будет доказать факт передачи денег наличными.
Соответственно, рекомендую заключить предварительный ДКП с условием о задатке и заключить основной ДКП по истечению 3-х летнего срока исковой давности.
Здравствуйте. Действительно, из-за того, что
Он говорит: ничего страшного, покупаете у подруги, а она потом передаст деньги той собственнице в Европу
то сделка может быть признана мнимой по сути. Первый собственник вправе оспорить потом данную сделку, тем более сроки исковой давности не вышли. Ст. 170 ГК РФ
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Также и по основанию и безденежности
Естественного, указанную в договоре сумму никто не передавал и не получал.
Либо сделка может быть признана недействительной, варианты в общем есть.
Как вариант заключите предварительный ДКП, потом уже основной. Ну и в идеале следует получить признание письменное от первого собственника о том, что она получила деньги от подруги.
По дополнительному нотариальному подтверждению факта получения денег по предыдущему ДКП тоже думал, но если в самом ДКП указано о факте получения денег продавцом от покупателя, то дополнительное подтверждение не обязательно.
Хотя можно подстраховаться этой распиской, оформленной нотариально и высланной от предыдущей владелицы.
Значит максимально изучите что из себя представляет подруга, в том числе на предмет признания ее банкротом, и с учетом риска можете заключить сделку.
При ее оспаривании будете требовать признать себя добросовестным приобретателем согласно статьи 302 ГК