Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каким образом возможно доказать что продавец уклоняется от исполнения предварительного ДКП (все разговоры у
Добрый день. Вопрос: Между мной и другим лицом был заключен предварительный ДКП нежилого помещения. Я внес задаток 50% стоимости данной недвижимости. Продавец должен был приобрести нежилое помещение у третьего лица и затем составить ДКП и передать мне его в собственность. После окончания сроков заключения основного ДКП, продавец сообщил мне что не возможно заключить ДКП без полной оплаты недвижимости и пропал на год. Каким образом возможно доказать что продавец уклоняется от исполнения предварительного ДКП (все разговоры у нас только на словах, письменно ни я, ни продавец не предлагал понудить к заключению основного ДКП)? Заранее спасибо.
Каким образом возможно доказать что продавец уклоняется от исполнения предварительного ДКП (все разговоры у нас только на словах, письменно ни я, ни продавец не предлагал понудить к заключению основного ДКП)?
Здравствуйте!
В данном случае, чтобы всё было юридически правильно (при наличии письменного договора), я полагаю вам необходимо начать с предъявления (направления продавцу) письменной претензии, в случае не получения ответа или получения отказа, это можно рассматривать как уклонение от исполнения предварительного договора обращаться уже в суд с соответствующим иском о понуждении заключить договор (статья 3,35131 ГПК РФ, п.4 статьи 445 ГК РФ). www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cd4842c63deb83e3ee055898484e4181082f7376/#dst10796
Здравствуйте, Александр!
После окончания сроков заключения основного ДКП, продавец сообщил мне что не возможно заключить ДКП без полной оплаты недвижимости и пропал на год. Каким образом возможно доказать что продавец уклоняется от исполнения предварительного ДКП (все разговоры у нас только на словах, письменно ни я, ни продавец не предлагал понудить к заключению основного ДКП)?
В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ:
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поэтому если Вы в письменной форме не потребовали от продавца заключить с Вами основной ДКП, то, боюсь, что обязательства, предусмотренные ПДКП, уже прекратились.
Вы можете только заявить продавцу требование о возврате уплаченной денежной суммы, как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
Добрый день.
Каким образом возможно доказать что продавец уклоняется от исполнения предварительного ДКП (все разговоры у нас только на словах, письменно ни я, ни продавец не предлагал понудить к заключению основного ДКП)?
Увы, но доказать Вы этого не сможете.
Вы сами пишите, что
. После окончания сроков заключения основного ДКП
и при этом
ни я, ни продавец не предлагал понудить к заключению основного ДКП
А поскольку ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора то применяются последствия ст. 429 ГК РФ
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Соответственно на указанную дату направление предложения заключить основной договор не было, что прекращает все обязательства по предварительному договору.
В целом нужно изучить Ваш договор относительно того как определен его предмет и решен вопрос оплаты за него.
Если из условий договора есть условие об оплате существенной части цены имущества, в отношении которого предполагается заключить основной договор, то такой договор могут признать договором купли-продажи с условием о предоплате.
Тут стоит руководствоваться разъяснениями приведенными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Оценку насколько существенной частью цены договора будет внесенный Вами аванс будет давать суд. Если он придет к выводу, что действительно оплачена существенная часть договора — то можно требовать понуждения исполнения уже основного договора.
Однако при непризнании Вашего договора основным уместно говорить лишь о взыскании в качестве неосновательного обогащения внесенного Вами аванса.
Здесь внимание можно остановить на следующих выводах, приведенных в Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2020 N 306-ЭС20-5318 по делу N А55-14618/2019
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 380, 381, 429, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», пришли к выводу об обоснованности иска исходя из следующего: во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества предприниматель — покупатель перечислил Обществу — продавцу аванс, подлежащий зачету в счет цены объектов недвижимости после заключения договора купли-продажи; поскольку до окончания установленного срока основной договор купли-продажи заключен не был, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ предварительный договор аренды прекратил действие по окончании установленного в нем срока — 01.11.2017;ввиду того, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества прекратил свое действий у Общества отсутствуют основания для удержания перечисленных истцом денежных средств; Общество не представило доказательств, подтверждающих, что им предпринимались какие-либо действия по заключению основного договора купли-продажи, а истец уклонялся от его заключения; фактически ни одна из сторон не обращалась к другой стороне с предложением заключить договор купли-продажи.
Здравствуйте.
Если в поддержку Вашей позиции вообще нет никаких документов или хотя бы переписки между Вами, то никаким образом Вы эти обстоятельства не докажете.
Да и смысла в таком доказывании я, честно говоря, не вижу. Вы пишете, что с момента окончания срока, отведенного для заключения основного договора, прошло уже больше года.
Даже при наличии у Вас доказательств того, что Вы совершали действия, направленные на заключение основного договора, все равно Вы уже не сможете обратиться в суд за понуждением его заключить договора, так как истек отведенный для этого шестимесячный срок (п. 27 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»)
27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Вы можете обратиться в суд с требованием о возврате уплаченного задатка по нормам ст. 381 ГК РФ.
Особенности заключения, исполнения и прекращения действия предварительного договора предусмотрены в ст. 429 ГК РФ.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случае неисполнения Сторонами обязательств по заключению основного договора в предусмотренный предварительным договором срок, действует правило п. 5 ст. 429 ГК РФ, которое предусматривает, что
требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Т.е. если Вы заинтересованы в заключении основного договора купли-продажи помещения на условиях, согласованных в предварительном договоре, и 6-месячный срок на заявление требования к будущему продавцу о понуждении к заключению основного договора еще не прошел, Вы вправе заявить такое требование в судебном порядке.
Если же указанный 6-месячный срок прошел и Вы требования о понуждении к заключению основного договора не заявили, то наступают последствия, предусмотренные п. 6 ст. 429 ГК РФ:
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В этом случае Вы вправе будете потребовать от несостоявшегося продавца возвратить Вам осуществленную оплату по предварительному договору как неосновательное обогащение.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Срок исполнения данного требования можно заявить в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому
в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
Если требование не будет исполнено, можно будет далее подавать предсудебную претензию и заявлять в ней также требование об оплате неустойки за просрочку возврата средств в соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Размер процентов по ст. 395 ГК РФ берется от размера ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды просрочки возврата средств.
При неудовлетворении претензии — иск в суд по месту нахождения Ответчика в соотв. со ст. 28 ГПК РФ, по цене иска — при цене до 50 000 руб. — в мировой суд согласно ст. 23 ГПК РФ, свыше 50 000 руб. — районный.
Если письменного предварительного договора нет (п.2 статьи 429 ГК РФ), то доказать заключение предварительного договора вы к сожалению не сможете в силу не соблюдения его письменной формы.