Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И вот тут есть некоторые опасения по поводу того, что в суде саму сделку купли-продажи поставят под сомнение
Добрый день, уважаемые юристы.
Приобрел квартиру в июне 2019 года у двух сестер, которым она досталась от их отца по наследству. Судя по выписке одна зарегистрировала право собственности в августе 2017 года, другая в марте 2018 года (если это имеет значение).
У одной из сестер в данной квартире зарегистрирован несовершеннолетний сын 2010 г.р. и она была лишена родительских прав на него. Соответственно данный несовершеннолетний сын живет где-то с отцом.
После проведения сделки никто из сестер, включая несовершеннолетнего сына, из квартиры не выписался.
При оформлении сделки у нотариуса об этой пикантной подробности, что мать лишена была родительских прав, не сообщалось. И обе собственницы написали нотариальное обязательство выписаться из квартиры после регистрации сделки.
Собственно, хочется выписать всех бывших собственников из квартиры, включая несовершеннолетнего, но без их согласия как я понимаю это возможно сделать только через суд.
И вот тут есть некоторые опасения по поводу того, что в суде саму сделку купли-продажи поставят под сомнение, так как не уведомили нотариуса, проводившего сделку, о том, что одна из собственниц квартиры лишена родительских прав на сына, который в ней же и прописан.
Что посоветуете делать? Можно ли уже сейчас обращаться в суд (в июне уже будет 3 года с момента регистрации сделки) или ждать пока несовершеннолетнему исполнится 14/18 лет и потом обращаться?
Или все-таки несовершеннолетний обязан быть прописан со своим родителем/опекуном, а у нового собственника жилого помещения нет обязанности воспитывать детей бывшего собственника и я зря об этом переживаю?
Добрый день!
Согласно ст. 292 Гражданского Кодекса РФ:
4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Поэтому риски оспаривания сделки в связи с отсутствием согласия органа опеки и попечительства в описанной Вами ситуации имеются.
Поэтому в отношении несовершеннолетнего до достижения им совершеннолетия не рекомендую Вам подавать исковое заявление о признании его утратившим право пользования жилым помещением, чтобы не спровоцировать встречного иска о признании сделки недействительной.
Что касается взрослых бывших собственников, то Вы вправе обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением.
У одной из сестер в данной квартире зарегистрирован несовершеннолетний сын 2010 г.р. и она была лишена родительских прав на него. Соответственно данный несовершеннолетний сын живет где-то с отцом.
Павел!
В данной ситуации при приобретении квартиры сначала обращаются в органы опеки с целью выяснить не было ли постановления опеки о закреплении жилья за ребенком, а затем, если такое постановление есть, можно просить опеку в связи с фактическим проживанием ребенка с отцом об изменении места жительства ребенка.
Вы такие действия не выполнили, поэтому есть вероятность оспаривания данной сделки, т.к. срок исковой давности идет не с момента покупки квартиры в такой ситуации, а с момента, когда органам опеки станет известно о такой ситуации.
В данном случае советую признать утратившими право пользования жилым помещением взрослых собственниц, а с ребенком подождать до его 18 летия. Либо же попробовать выяснить в опеке насчет постановления о закреплении жилья за ребенком. Если такового постановления нет, тогда можно в судебном порядке снять с регистрации и ребенка на основании ст. 83 ЖК РФ и ст. 20 ГК РФ. В худшем случае суд откажет в снятии ребенка до 18 лет и по ст. 30 ЖК РФ закрепит место проживания ребенка до 18 лет в квартире.
Так же встречала практику, где сделку признавали недействительной в связи с тем, что в договоре купли-продажи не были указаны зарегистрированные в квартире, имеющие какое-либо право пользования жилым помещением. Если же у вас в договоре указано, что на регучете состоит ребенок, но при этом не указывается, что он будет снят с регучета, то сделка должна устоять, т.к. формально требования закона соблюдены
Здравствуйте, Павел!
Поскольку Вы заказывали мнение трех юристов, выражу свое — и оно будет альтернативным мнениям коллег.
В соответствии с ч. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства ребенка младше 14 лет является место жительства его законного представителя. Мать, лишенная родительских прав, законным представителем ребенка не является. Соответственно, его местом жительства должно быть место жительства отца, либо при его отсутствии — опекуна. То есть с регистрационного учета его снять не только можно, но и необходимо.
При это следует учесть, что в силу ч. 3 ст. 71 СК РФ суд, лишая мать родительских прав, должен был решить вопрос о возможности дальнейшего совместного проживания ее с ребенком. Возможно, им вообще запретили жить вместе.
А ч. 4 ст. 71 СК сохраняет за ребенком право пользования жилым помещением, основанное на родстве. Соответственно, без прописки, если мать (пусть и лишенная родительских прав) утратит право пользования квартирой, не будет такого права и у ребенка.
На основании ч.2 ст. 292 Гражданского Кодекса РФ прежние собственники после перехода права собственности на жилое помещение утрачивают право пользования им, поэтому Ваш иск к бывшим совершеннолетним собственникам будет удовлетворен, если только эти собственники не предъявят встречное исковое заявление об оспаривании сделки, что вполне возможно как способ защиты от первоначального иска, на основании ст. 268 ГК РФ:
Поэтому может быть целесообразнее и подождать до совершеннолетия ребенка.
Если встречного иска не будет, и решением суда бывшие собственники будут признаны утратившими право пользования жилым помещением, то на основании решения суда Вы сможете снять их с регистрационного учета путем подачи заявления в УМВД через МФЦ с учетом положений Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»
Срок регистрации перехода прав по сделке 3 года здесь не имеет значения, поскольку согласно ст. 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона, и при этом посягающая на охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
А в соответствии со ст. 181 Гражданского Кодекса РФ:
Этой же нормой права установлено, что срок исковой давностидля лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Поэтому, чтобы уже наверняка оспорить сделки и применить последствия её недействительности никто не смог, то в идеале должно пройти 10 лет с момента регистрации перехода прав на покупателя.