Как правильно сформулировать предмет иска?

Здравствуйте, Ярослав.

Как мне будучи собственником квартиры понудить собственников нежилых помещений заключить прямые договора с ресурсоснабжающими компаниями?

Ярослав

Могли бы уточнить, почему Вы хотите подать такой иск?

Ярослав, здравствуйте!

Как мне будучи собственником квартиры понудить собственников нежилых помещений заключить прямые договора с ресурсоснабжающими компаниями? 

1. Если отвечать буквально по вопросу, то никак, поскольку это не обязанность, а право. Нельзя в данном случае обязать заключить договор, в том числе поскольку это не публичный договор (см.426 ГК РФ). 

И вы думаю, что об этом знаете, поскольку как минимум пишите ниже. 

Обратиться иском с понуждением к заключению договора нельзя т.к. я не являюсь стороной договора. Какие есть судебные механизмы т.е. как правильно сформулировать предмет иска?

1. Как раз в п.6 Постановления Правительства от 6 мая 2011 г. N 354  указан порядок, что 

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее — конклюдентные действия).

2. В данном случае правового решения вопроса, нет, поскольку нельзя обязать заключить такой договор. 

3. В данном случае нужно вести разъяснительную работу с собственниками, чтобы они приняли меры к заключению договоров добровольно. 

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович. 

Здравствуйте Ярослав, вопросов очень много, начиная от того, каким образом собственники или пользователи нежелых помещений осуществляют свое право (Зарегистрировано ли нежилое или нет)? Какого назначание нежилого помещения (подвал, цоколь. или машино-место)? Каким образом идет начисление и уплата коммунальных платежей? Прошу дать пояснения.

По общему правилу:

ст 158 ЖК РФ

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Собственники нежилых помещений наряду с собственниками жилых помещений оплачивают коммунальные услуги в зависимости от предоставленных видов таких услуг, а также уплачивают взносы на капитальный ремонт (п. 3 ст. 171ЖК РФ). 

В силу ст. 157ЖК РФ, п. 38Правил Постановления 354 размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом. 

С уважением, Евгений

Здравствуйте, Ярослав! Вы как собственник жилого помещения в данном случае не обладаете никакими судебными механизмами по понуждению собственников нежилых помещений заключить договора с ресурсоснабжающей организацией на поставку коммунальных услуг. 

Вы верно заметили:

Обратиться иском с понуждением к заключению договора нельзя т.к. я не являюсь стороной договора

Меры по понуждению к заключению договора должна прежде всего принимать ресурсоснабжающая организация. 

В соответствии с п. 4 постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2016 г. N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» с 1 января 2017 г. собственники нежилых помещений обязаны заключать  договора с ресурсоснабжающей организацией.

В ответ на мое обращение УК пояснила, что собственники нежилых помещений были проинформированы о необходимости заключения прямых договоров еще в 2019, но прямые договоры так и не были заключены.

Тут важным моментом является вопрос о том, как происходило уведомление. Дето в том, что согласно позиции суда, изложенной в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-766/2018 по делу № А56-73290/2017

управляющая организация обязана провести мероприятия, направленные на заключение с собственниками нежилых помещений отдельных договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, к которым относится, в частности, направление уведомлений и сведений, предусмотренных пунктом 6 Правил 354. Указанный перечень мероприятий, установленный пунктом 6 Правил 354, носит исчерпывающий, конкретный характер и должен выполняться Обществом как исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, находящихся в управлении заявителя. В указанном Постановлении № 13АП-766/2018 отмечено, что «публикация Обществом информационного сообщения общего характера для неограниченного круга лиц на своем сайте не может служить доказательством направления и получения конкретными собственниками нежилых помещений в доме уведомлений о необходимости заключить договор ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией». Уведомление собственника нежилого помещения должно носить индивидуальный характер, и не может быть предназначено для неопределенного круга лиц. Дополнительное размещение на сайте, в общественных местах МКД данной информации не будет являться нарушением, однако не имеет юридического значения.

Что по факту Вы можете предпринять в данной ситуации?

Как банально это не прозвучит, Вы можете обратиться с жалобой в прокуратуру РФ и прокурорские работники обязаны отреагировать на данную ситуацию. В суд подавать тоже можно, но согласно действующему законодательству в суд гражданин может только тогда, когда считает, что его права и интересы нарушаются. И здесь нужно проявить хитрость. В вашем случае нужно составлять иск в суд о защите своих прав и просить суд понудить заключить договор с ресурсоснабжающей компанией собственников нежилых помещений в связи с тем, что Вашей квартире причиняется ущерб, в квартире образуется плесень и трескается штукатурка. В большинстве случаев так и есть. В качестве соответчика привлекаете ресурсоснабжающую организацию.

Обычно иски по таким основаниям подают в связи с тем, что собственники жилых помещений не спешат въезжать в купленную квартиру у застройщика, а у тех кто успел въехать действительно появляются проблемы с плесенью грибком и т.д. от избыточного промерзания стен от соседних квартир. Им незачем спешить заключать договор ввиду того, что коммунальные услуги не нужны и платить за них не хочется. В таком случае суд будет рассматривать иск по существу. Но иск подавать стоит, если Ваша квартира действительно страдает от того, что соседе не топят квартиру. Если все в порядке, то стоит ограничиться жалобой в прокуратуру. 

Также полезной для Вас может быть информация о понуждении к заключению договора, представленная в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314779/7b561c785ad55cf44ae1d271a814f35f551d4007/).