Открывать ли ИП для продажи нескольких квартир

Добрый день! Физлицо приобрело права по ДДУ на квартиры в 2020г, планирует в 2021 г и 2022 г реализовать их - по 4 квартиры в год.

1. Если ИП откроет ИП на ОСНО с оквэд продажа собственного имущества, может он учесть расходы на покупку прав в расходах? а на УСН доходы минус расходы сможет?

2. есть ли разница (учет в расходах цены ДДУ) если это будет переуступка или продажа по договору купли-продажи, если принимать квартиру будет человек уже будучи ИП.

3. Если не открывать ИП, можно налоговой доказать , что квартиры приобретались для сбережения средств или проданы ввиду того, что потребовались обратно,, и это не предпринимательская деятельность физлица? оплатить налог ндфл

Сейчас стоит вопрос открывать ИП или нет для продажи квартир.