Проблема при покупке квартиры

Здравствуйте, Валерия!

На такие условия соглашаться действительно рисково.

Предварительный договор, который Вы заключили с продавцом связывает Вас и продавца лишь намерением заключить в будущем договор о продаже имущества, такой договор не может служить основанием перехода права собственности на квартиру. (ст. 429 ГК РФ).

Если заключение основной сделки по тем или иным причинам сорвется, на стороне продавца возникнет неосновательное обогащение в размере уплаченных Вами по договору сумм.

Но вот получится ли взыскать их действительно большой вопрос. Продавец к моменту судебного разбирательства может вообще оказаться без денег и без имущества, кроме вот этой квартиры, которая является его единственным жильем, и поэтому на нее будет невозможно обратить взыскание.

Возможность понудить продавца к заключению основного договора купли-продажи  тоже не всегда эффективна.

К примеру, если он продаст квартиру третьему лицу, понуждение к заключению основного договора уже будет трудноосуществимо. Разве что Вам в суде удастся доказать, что Ваш предварительный договор в действительности имел признаки основного договора купли продажи, предмет договора был передан Вам во владение, и был осуществлен полный расчет между сторонам. Но я думаю, Вас вряд ли устроит перспектива судебных тяжб.

В общем, сейчас Вы рискуете потерять только внесенный вперед задаток или аванс, а пойдя на условия продавца у Вас появиться риск потерять вообще всю сумму.

Если Вам нужно было как можно раньше въехать в квартиру еще до того как снято обременение, нужно было заключить основной договор купли-продажи по которому осуществить передачу Вам квартиры, полностью оплатить квартиру т.е. погасить как ипотеку, так и оставшуюся часть, которая платится непосредственно продавцу.

Да, согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распоряжаться предметом ипотеки можно только с согласия залогодержателя, но в данном случае после погашения обеспеченного ипотекой долга банк вряд ли пошел бы обжаловать сделку купли-продажи.

А потом после снятия обременения уже можно было бы подавать заявление на регистрацию перехода права к Вам, Вы бы к этому времени уже были законным владельцем (с момента передачи Вам квартиры) и могли бы проживать там, и двойная продажа другим лицам Вам бы не угрожала, поскольку в случае спора приоритет на квартиру имеет тот покупатель, кому квартира реально была передана, а продавцу было бы существенно сложнее сорвать сделку, потому что договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания его сторонами, а основной договор расторгнуть не так-то просто.

Но сейчас уже поздно что-то менять, поэтому лучше вперед ничего не платите, чтобы избежать дальнейшего осложнения ситуации.