Как обязать эксплуатирующую организацию перенести коммуникации

Добрый вечер!

Согласно разъяснениям, содержащимся в  п. 5 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)с требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

статья 274 ГК РФ не ограничивает право собственника земельного участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на указанный земельный участок, с требованием об установлении сервитута в случае недостижения согласия о его установлении или условиях соглашения. При этом суд должен разрешить возникший спор по иску заинтересованного лица, требующего установления сервитута, принимая во внимание, что выбор способа защиты права лежит на лице, которое полагает, что его право нарушено.  

Вы указываете

в выписке ЕГРН никаких ограничений не отражено.

Факт не внесения сведений в государственный реестр  зоны  с особыми условиями использования территории не исключает необходимость учитывать особенности указанной территории при ее использовании.
Согласно ГПЗУ площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет – 13505 м2 

ГПЗУ содержит ссылки на нормативные документы, которые ограничивают  права на земельный участок (ст. 56 ЗК РФ, Правила  охраны магистральных трубопроводов (утв. Минтопэнерго РФ от 29.04.1992 ) В частности в  Правилах указывается, что в охранных зонах трубопроводов запрещается производить всякого рода действия, могущие нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов либо привести к их повреждению в том числе в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается: а) возводить любые постройки и сооружения.
  Площадь земельного участка 14646 кв.м. Насколько можно судить по чертежу ЗУ (часть ГПЗУ)  большая  часть участка также попадает под территории планируемого размещения улично-дорожной сети, что также будет являться самостоятельным основанием к  отказу для выдачи разрешения на строительство капитального объекта.

Доброго времени суток, Лев!

Как установлено положениями ч.2 ст. 104 ЗК РФ

В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий

.Положениями подпунктов 6 и 25 части 1 статьи 105 ЗК РФ установлено, что в зоны с особым использованием территории входят:

 - охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов)

-  зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

В соответствии с п. 8 ст. 90 ЗК РФ у собственника земельного участка, на котором размещены подземные объекты трубопроводного транспорта (в т.ч. и магистральный газопровод), возникают ограничения прав ввиду установления охранных зон таких объектов.

В развитие данных положений установлены «Правила охраны магистральных трубопроводов» (утв. Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 N 9)

Согласно положений пункта 4 устанавливается, что 

Для исключения возможности повреждения трубопроводов (при любом виде их прокладки) устанавливаются охранные зоны: вдоль трасс трубопроводов, транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы, — в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в 25 метрах от оси трубопровода с каждой стороны;

В этой зоне запрещено любое строительство.

Еще одним документом, Постановление Правительства РФ от 08.09.2017 N 1083  «Об утверждении Правил охраны магистральных газопроводов», в частности пунктом 6 установлено, что 

В охранных зонах с письменного разрешения собственника магистрального газопровода или организации, эксплуатирующей магистральный газопровод, допускается:
а) проведение горных, взрывных, строительных, монтажных, мелиоративных работ, в том числе работ, связанных с затоплением земель;
б) осуществление посадки и вырубки деревьев и кустарников;
в) проведение погрузочно-разгрузочных работ, устройство водопоев скота, колка и заготовка льда;
г) проведение земляных работ на глубине более чем 0,3 метра, планировка грунта;
д) сооружение запруд на реках и ручьях;
е) складирование кормов, удобрений, сена, соломы, размещение полевых станов и загонов для скота;
ж) размещение туристских стоянок;
з) размещение гаражей, стоянок и парковок транспортных средств;
и) сооружение переездов через магистральные газопроводы;
к) прокладка инженерных коммуникаций;
л) проведение инженерных изысканий, связанных с бурением скважин и устройством шурфов;
м) устройство причалов для судов и пляжей;
н) проведение работ на объектах транспортной инфраструктуры, находящихся на территории охранной зоны;
о) проведение работ, связанных с временным затоплением земель, не относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

Насчет охранной зоны поземных коммуникаций.

Как установлено положениями пункта 3.5.12 Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП  «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»

В соответствии со строительными нормами и правилами СП 31.13330.2012, СНиП 2.05.06-85*, СНиП 41-02-2003, СНиП 2.07.01-89*, Регламентом эксплуатации канализационной сети, Правилами охраны газораспределительных сетей, Правилами охраны городских коллекторов инженерных коммуникаций, Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт на территории города Москвы установлены границы технических (охранных) зон подземных инженерных коммуникаций и воздушных линий электропередачи, отображенные на соответствующих тематических картах настоящих Правил. В границах указанных зон действуют ограничения использования, предусмотренные вышеназванными техническими регламентами.

С газопроводом мы разобрались. Остальные правила и нормы, поименнованные в этом пункте это тепловое и сети холодного водоснабжения и водоотведения. У них свои охранные зоны, но мы не хнаем вообще о наличии таких коммуникаций на участке.

По площади участка проходят магистральные подземные трубы, об этом продавец уведомлял нас, тем не менее, в выписке ЕГРН никаких ограничений не отражено.

Лев

Как установлено положениями части 2 статьи 5 федерального закона от 13.07.2015 N 252 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 года.

То есть в ЕГРН такой объект могли еще не внести просто, Формально срок ещё есть. Хотя, определенно, такие объекты необходимо вносить.

территория планируемого размещения объектов улично-дорожной сети, в том числе скоростного трамвая и инженерной инфраструктуры в соответствии с ПП Москвы №732 от 10.11.2015 г.

Эти 2 обозначения охватывают всю площадь зем участка, поэтому хотелось бы узнать какие последствия повлечет строительно здания на данном участке.

Лев

Вот последний пункт, насчет возможного дорожного строительства не очень перспективен для собственника.

Земельный участок в таких случаях будет изъят.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд проводится на основании ст. 279 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации

Для начала орган власти должен принять решение об изъятии, уведомить Вас об этом и предложить заключить соглашение об изъятии участка (ч.3, 6 ст. 279 ГК РФ.

Если не договоритесь орган власти обратиться в суд о принудительном изъятии. Срок в течении 3х лет со дня принятие решения об изъятии.( ст. 56.6 п.13 ЗК  РФ).

Как сказано в положениях пункта 28 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

Принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд допускается только при предоставлении предварительного и равноценного возмещения

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

То есть без возмещения Вы не останетесь.

То есть, строительство на сегодняшний день теоретически возможно. Нужно смотреть на местности с учетом охранной зоны газопровода. Но дальнейшие последствия также Вам указал в виде изъятия.

Если у  Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат.

Удачи!

Здравствуйте,  Лев.

Считаю, что перенести указанные коммуникации с Вашего участка Вы не сможете, так как на момент приобретения Вами участка они там проходили, были проложены, судя по всему в установленном законом порядке, отражены в ГПЗУ.

Строить объекты капитального строительства Вы в пределах охранных зон не имеете права, вряд ли Вам собственник сетей даст такое разрешение.

Если собственник сетей согласует Вам строительство, то он должен будет возмещать Вам вред, если ему придется ремонтировать свои сети со сносом Ваших строений.

То есть, полагаю, что собственник сетей может дать Вам согласие на строительство с учетом того, что он не станет Вам возмещать ущерб если ему придется ремонтировать сети с необходимостью сноса Вашего строения (строений).

Вариантом использования участка вижу возведение на нем некапитальных объектов, сборно-разборных конструкций. Их размещение на Вашем участке в соответствии с ГПЗУ можно не согласовывать ни с кем.

Также можете рассмотреть вариант расторжения Договора купли-продажи, если в Договоре не сказано об ограничениях в использовании участка, если то, что Вам говорил продавец только устно сказано.

Гражданский кодекс

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

 
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

При этом, есть риск проиграть дело, так как Вы могли до покупки запросить у Продавца ГПЗУ на участок в котором указаны соответствующие ограничения.

Вы также можете установить сервитут для собственников сетей, потребовать плату за прохождение сетей через Ваш участок.

Приведу 2 примера судебной практики по ограничениям в строительстве

https://sudact.ru/regular/doc/QKhiUKka1bHK/

https://sudact.ru/regular/doc/83SreiqJgp6W/

С уважением!  Г.А. Кураев