Профессиональный налоговый вычет при продаже квартиры ИП

Здравствуйте, Игорь,

Стоит ли сейчас зарегистрироваться как ИП на ОСНО для продолжения деятельности или может возникнуть вопрос, что сделки, произведенные до регистрации были незаконной предпринимательской деятельностью и лучше не регистрировать ИП?

В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

https://www.garant.ru/ia/opinion/author/milehin/1257362/

В Определении Конституционного Суда РФ от 16 июля 2015 г. N 1770-О указано:

физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. При этом вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

http://base.garant.ru/71191766/

Таким образом, по существу Вы осуществляли предпринимательскую деятельность. Последующая регистрация в качестве ИП после сделок с квартирами не влияет на обстоятельство, являлась ли Ваша деятельность до регистрации предпринимательской или нет. 

И можно ли включить в годовую декларацию ИП покупку и продажу квартир, произведенную до регистрации, и применить профессиональный налоговый вычет и оплатить налог 13% с разницы?

Вы не относитесь к категориям налогоплательщиков, имеющих право на получение профессиональных налоговых вычетов (ст. 221 НК РФ):

Право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют следующие категории налогоплательщиков:

1) налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 настоящего Кодекса, — в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

Налогоплательщики по п.1 ст.227 НК РФ производят исчисление и уплату налога по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности:

- физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица;

— нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой.

2) налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, — в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг);

3) налогоплательщики, получающие авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы, искусства, за создание иных результатов интеллектуальной деятельности, вознаграждения патентообладателям изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.

Поскольку Вы продавали квартиры в процессе предпринимательской деятельности (критерии отнесения к которой указал выше), с момента приобретения квартир не прошло 5 лет, необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Желаю удачи,

Здравствуйте Игорь.

Купил и продал за год последовательно 3 квартиры до регистрации в качестве ИП. Стоит ли сейчас зарегистрироваться как ИП на ОСНО для продолжения деятельности или может возникнуть вопрос, что сделки, произведенные до регистрации были незаконной предпринимательской деятельностью и лучше не регистрировать ИП?

   В случае регистрации ИП в данный момент, Вы не имеете право отражать операции по купле-продажи квартир в налоговой отчетности ИП, так как совершили данные операции до регистрации деятельности. Со стороны налоговых органов к Вам могут возникнуть вопросы, так как сделки прошли официальную государственную регистрацию. 

  Согласно ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя на Вас может быть наложен административный штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей. На основании п. 1, п.2 ст. 116 НК РФ за нарушение порядка постановки на учет в налоговом органе с Вас могут взыскать штрафа в размере 10 тыс.рублей.

оплатить налог 13% с разницы?

   В соответствии с п.п 1, п.п 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Вы имеете право при продаже квартир  взять в зачет либо 1 000 000 рублей по каждому объекту либо документально подтверждённые расходы на приобретение каждой квартиры.