Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверить договор купли продажи на квартиру
Добрый день.
Прошу проверить ДКП на квартиру. Я продавец, сделка с аккредитивом. Никогда ранее не сталкивался с данным видом расчета, интересуют подводные камни. Шаблон договор прикрепил
- ДКП.doc
Здравствуйте
перефразировать полностью
1.1 ПОКУПАТЕЛЬ за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (публичное акционерное общество) (далее – КРЕДИТОР) ПОКУПАТЕЛЮ в кредит согласно Кредитному договору, заключенному в городе Москве между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (далее – Кредитный договор), покупает в собственность у ПРОДАВЦОВ объект недвижимости, находящийся по адре
в предмете пишут только о продавце и покупателе — продавец передает, а покупатель принимает следующее имущество.
Все вопросы про банк, собственные средства и т.д.- должны быть в порядке расчетов и только- это не нарушает закон- но это неудобно у вас сейчас.
тоже самое- ниже о залоге банка.
тем более продавцов у вас 2
1.2. Указанный ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ находится в общей долевой собственности ПРОДАВЦОВ по ½ (Одной второй) доле каждому на основании договора купли-продажи квартиры от 28.12.2010, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и сделок с ним сделана запись регистрации от
то есть в шапке договора надо писать — продавец 1 и продавец 2 — если продаются обе доли, с указанием фио обоих, а часто еще и паспорт и снилс и инн сразу прописывают прямо в шапке на 1 странице.
обратить внимание на п 1.5 — вы даете вот эту гарантию
на приобретение ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ не использовались средства материнского капитала, что ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ не был заложен по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанном ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ.и это важно
все гарантии по гк имеют важное значение
Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
далее тоже важная гарантия
1.7. На момент заключения настоящего Договора в ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ никто не зарегистрирован по месту жительства.тут надо знать — так ли это или нет.
Здравствуйте, Павел.
Начало Договора мягко говоря корявое. Не указаны стороны, не указан адрес квартиры, ее кадастровый номер.
Как правило пишется так:
«Сторона 1 – Гр. РФ ФИО, паспортные данные, адрес места жительства, и Гр.РФ ФИО паспортные данные, адрес места жительства, именуемые далее по тексту «Продавец» с одной стороны, и
Сторона 2 – гр. РФ паспортные данные, адрес места жительства, именуемая далее по тексту «Покупатель» с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор купли-продажи Квартиры (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:
Продавец продает, а Покупатель покупает жилое помещение в виде Квартиры № __________________, кадастровый номер: 90:25:030103:5270, назначение: жилое, площадь: 58,3 (Пятьдесят восемь целых и 3/10) кв.м, этаж: 9 (Девять), в том числе жилая площадь: 33,7 (Тридцать три целых и 7/10) кв.м; балкон общей площадью 2,6 (Две целых и 6/10) кв.м с применением понижающего коэффициента 0,3; адрес (адрес): ____________________________________. Суммарная площадь квартиры, передаваемая Покупателю, составляет 60,9 (Шестьдесят целых и 9\10) кв.м., далее по тексту «Квартира».
Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: _____________________________, выписки из ЕГРН (указанные документы прилагаются к настоящему Договору и являются его неотъемлимой частью)
В соответствии со статьей 431.2. Гражданского кодекса РФ Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора отсутствуют какие-либо ограничения (обременения) прав на Квартиру, Квартира в споре не состоит, на нее не наложен арест, не обращено взыскание, не применены меры по обеспечению иска, отсутствуют притязания третьих лиц, Квартира не передана в ренту, аренду или другое пользование, лиц, обладающих правом пользования указанной Квартирой согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ, не имеется, Продавец не обладает признаками банкротства, сделка одобрена участниками (учредителями) Продавца (сделка для Продавца крупной не является, в согласовании не нуждается).
Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора.
По согласованию Сторон указанная Квартира продается по цене в размере _________________ (Шесть миллионов семьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается на основании пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации…
Поскольку собственников двое, то лучше чтобы оба были прописаны в Договоре и чтобы деньги перечислялись на счет каждого отдельно пропорционально доли в праве собственности.
Гражданский кодекс
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Дополню.
Пункт 1.7. дополнить словами или по месту пребывания, то есть вот так:
«1.7. На момент заключения настоящего Договора в ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ никто не зарегистрирован по месту жительства или по месту пребывания»
Пункт 2.1.2. По аккредитиву. Пусть открывают аккредитив до подписания Договора и Передают Копию Договора об аккредитиве Продавцу при подписании Договора.
Проверьте аккредитив на соответствие следующим требованиям:
Положение Банка России от 19.06.2012 N 383-П
(ред. от 11.10.2018)
«О правилах осуществления перевода денежных средств»
Глава 6. Расчеты по аккредитиву
6.7. Реквизиты и форма (на бумажном носителе) аккредитива устанавливаются банком. В аккредитиве должна быть указана следующая обязательная информация:
номер и дата аккредитива;
сумма аккредитива;
реквизиты плательщика;
реквизиты банка-эмитента;
реквизиты получателя средств;
реквизиты исполняющего банка;
вид аккредитива;
срок действия аккредитива;
способ исполнения аккредитива;
перечень документов, которые должны быть представлены по аккредитиву, и требования к ним;
(в ред. Указания Банка России от 11.10.2018 N 4930-У)
назначение платежа;
срок представления документов;
необходимость подтверждения (при наличии);
порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.
В аккредитиве может быть указана иная информация.
Пункт 2.1.4.
2.1.4. Предоставление ПРОДАВЦАМИ в Исполняющий банк документов, перечисленных в данном пункте и отвечающих требованиям настоящего Договора, является условием исполнения аккредитива, в срок один рабочий день.
Проверьте Договор аккредитива чтобы в нем срок соответствовал Договору.
Дополню
В остальном Договор стандартный, соответствует законодательству, прав Продавцов и Покупателя не нарушает, ответственность (штрафная неустойка) в размере 0.1% установлена для каждой из сторон за неисполнение обязанности подать документы на гос.регистрацию в течение 14 дней с даты заключения (подписания) Договора.
Единственное, не предусмотрена неустойка за нарушение остальных условий Договора. Я бы все-таки рекомендовал следующую формулировку по ответственности:
«4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее или неполное исполнение обязательств по Договору в виде уплаты неустойки в размере 0.1% от цены Договора за каждый день неисполнения или ненадлежащего или неполного исполнения обязательств по Договору. Уплата неустойки не освобождает от исполнения обязательств по Договору»
Рекомендую также указать банковские реквизиты покупателя и данные обоих продавцов (если их двое) в конце Договора, где реквизиты стороны.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Павел!
Выскажу свое мнение по поводу Вашего вопроса.
Аккредитив должен быть открыт ДО подписания договора купли-продажи. Покупатель открывает специальный счет в банке для аккредитива и вносит туда денежные средства в полном объеме, продавец в своем банке тоже открывает счет, привязанный к счету покупателя. Только после этого заключается договор купли-продажи. В принципе открыть аккредитив и заключить договор купли-продажи можно в один день. Обратите внимание, что только после предоставления в банк подтверждающих документов (п.2.1.4. договора) продавец получает деньги на свой счет.
П. 3 ст. 867 Гражданского кодекса РФ:
В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
Ознакомьтесь, пожалуйста, с моими комментариями и правками к договору во вложении.
Удачи Вам!
п. 2.1.1.
во первых надо бы видеть эту расписку, а во вторых — опять же — лучше тогда указывать по 50 000 продавцу 1 и 2
а то как то- продавцам- по моему не слишком четко
далее- самое главное для вас по деньгам- это раскрытие аккредитива- то есть получения денег
та же проблема- продавцами — лучше- продавец 1 и продавец 2 предоставляют совместно в банк- и далее уже эти документы.
а то не ясно- одновременно это должно быть или нет
и отдельно прописать- деньги получают каждый из вас по 50% или нет- а получает только кто то 1 на свой счет
у вас договор по сути должен быть 3х сторонний
2 продавца и покупатель.
а часто еще 4 оригинал отдают в банк- так как тут кредит и ипотека у них идет- а значит квартира пойдет в залог банка
5 экз- идет для росреестра на регистрацию перехода права собственности и залога
далее — оригинал или копия договора и выписки из егрн- это стандартные фразы- а вот выписку про закладную надо убирать- закладная не с вами идет, а с банком- зачем закладная вам именно для раскрытия аккредитива- не понятно.
подписание акт в таком порядке
это нормально- но дни лучше ставить рабочие, и оплата у вас с этим моментом не связана — поэтому в акте не пишите, что все расчеты произведены.
п 3.3. обязанности покупателя
это делают через мфц- это надо прописать- и делают это ВСЕГДА стороны совместно — поэтому это общая обязанность должна быть- а не покупателя только.очень вероятно- все таки в 5 экз- 1 для банка
п. 5.10
обратить внимание- суд если что по месту недвижимости будет.
это обычная практика и требование закона- но по оплате именно имущества- можно прописать отдельно любой иной суд.
В остальном договор довольно типовой, но вот начало договора надо исправлять конечно- сейчас очень криво- то продавец, потом оказывается продавцы. Вот если продавец 1 и продавец 2 будут- то потом — уже в общих действиях можно писать продавцы. Но не как щас.
Из предмета в самом начале выкинуть вообще банк и кредитные средства, это не сочетается с предметом.
То есть сперва шапка просто с указанием сторон- продавец 1
продавец 2 и покупатель
потом предмет договора уже п 1.1. — продавцы обязуются передать имущество, а покупатель обязуется принять и оплатить.
И только потом уже- отдельным пунктами- про залоги, банки, кредитные средства и т.д.