Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Не пускают в члены ПКИЗ
Добрый день!
Приобрели таунхаус с земельным участком в коттеджном посёлке. Управление поселком осуществляет застройщик в виде ПКИЗ (потребительский кооператив индивидуальных застройщиков). На этот ПКИЗ оформлена вся общая территория посёлка, коммуникации (водозабор, очистные сооружения и пр).
Сейчас членами ПКИЗ являются 4 человека - те люди, которые застраивали данный поселок, изначально все таунхаусы они оформляли на себя, но затем перепродали другим людям. Фактически сейчас всеми домами владеют другие собственники, у тех 4-х застройщиков своей собственности в посёлке нет, тем не менее они остались членами ПКИЗ и фактически владеют всеми коммуникациями.
Кроме того, они отказываются пускать в члены ПКИЗ текущих собственников домов и выставили нам арендную плату за пользование коммуникациями. Так же они не оформляют соответствующую документацию на коммуникации (лицензию на водозабор, стоки и пр), а все выписываемые штрафы также перекладывают на собственников домов, грозясь иначе оставить нас без коммуникаций вовсе.
В договоре купли-продажи таунхауса не было ничего сказано про коммуникации, какую-либо общую территорию, то есть фактически мы покупали только дом и участок с ним.
На сколько правомерно действуют застройщики не принимая собственников домов в члены ПКИЗ?
Как собственникам домов стать собственниками и коммуникаций тоже? Какими способами можно принудить застройщиков оформить необходимую документацию на коммуникации?
Земельные участки, на которых расположены наши дома оформлены как земли ИЖС.
Здравствуйте
Вообще надо поднимать все документы и смотреть.
В 1 очередь устав кооператива
так как
в виде ПКИЗ (потребительский кооператив индивидуальных застройщиков). На этот ПКИЗ оформлена вся общая территория посёлка, коммуникации (водозабор, очистные сооружения и пр).Ирина
такого понятия в законе просто нет, есть просто потребительский кооператив
гк
Статья 123.2. Основные положения о потребительском кооперативе
1. Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Общество взаимного страхования может быть основано на членстве юридических лиц.
2. Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
так что порядок приемки новых членов должен быть там — чаще всего вступают по письменному заявлению, который рассматривается действующими членами или каким то органом кооператива- правлением например — но все это зависит от устава как раз. Может быть эти полномочия отнесены к председателю, но это бывает реже.
Если вам дают отказ- незаконный, в противоречие с уставом или законом — можно идти в суд и его обжаловать.
Здравствуйте. Собственно в связи с тем, что регулирование отношений по части потребительской кооперации изменилось, подобные отношения регулируются Федеральным закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст 4. которой указано:
1. Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством, могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества.
2. Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества.
Включение в состав членов такого товарищества производится автоматически, если соблюдены все условия, в том числе и в первую очередь, указанные в ст. 12 этого закона:
2. Принятие в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, которое подается в правление товарищества для вынесения его на рассмотрение общего собрания членов товарищества.
3. В члены товарищества могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.
Если условия соблюдены отказать в принятии в товарищество невозможно.
,
Как собственникам домов стать собственниками и коммуникаций тоже? Какими способами можно принудить застройщиков оформить необходимую документацию на коммуникации?Ирина
Считаю, что в первую очередь необходимо обжаловать решение собрания членов товарищества об отказе в принятии Вас в члены товарищества. А далее уже разбираться с документами этого товарищества.
Земельные участки, на которых расположены наши дома оформлены как земли ИЖС.
Управление поселком осуществляет застройщик в виде ПКИЗ (потребительский кооператив индивидуальных застройщиков). На этот ПКИЗ оформлена вся общая территория посёлка, коммуникации (водозабор, очистные сооружения и пр).Ирина
А как тогда вот это?
Здравствуйте, Ирина.
На сколько правомерно действуют застройщики не принимая собственников домов в члены ПКИЗ?Ирина
А какой в Устае кооператива порядок приёма?
Хорошо бы, конечно, его текст видеть, чтобы сказать точнее. Потому что закон мало регулирует внутреннюю работу кооператива, отдавая это на откуп уставу.
Статья 123.2 ГК РФ Основные положения о потребительском кооперативе
2.Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Как коллега выше уже указал — обычно порядок заявительный.
Желающий вступить подаёт заявление, оно рассматривается не соответствие требования и принимается решение.
При незаконном отказе — подавать в суд.
Статья 10 ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав:
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В договоре купли-продажи таунхауса не было ничего сказано про коммуникации, какую-либо общую территорию, то есть фактически мы покупали только дом и участок с ним.
Ирина
Вы у ПКИЗ покупали таунхаус? Как давно?
Как вариант в рамках договора попробовать что-то сделать, подать договорный иск.
Хотя, тут конечно, нужно будет основание для иска найти убедительнее и вопрос есть ли оно вообще — нужно и договор смотреть тогда.
Статья 10 ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав
4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Или как минимум использовать это в переговорах с ними — ссылаться что если они не предпримут необходимые действия, то все покупатели обратятся с искам и в суд.
Застройщики дома оформляли на себя как на физ лиц, а потом перепродавали, они же учредили ПКИЗ, на который оформили коммуникации. Покупали почти 10 лет назад.
Сначала и не думали об этом, а сейчас коммуникации износились, ПКИЗ за ними не следил, толком не обслуживал, когда возникли первые проблемы начали разбираться и поняли, что все наши деньги, которые мы ежемесячно платили за обслуживание (естественно наличными, просто по приходному ордеру) уходили неизвестно куда, но точно не на поддержание исправной работы коммуникаций.
Поскольку застройщик собирается рядом строить ещё один посёлок, то эти коммуникации ему нужны и он не пускает никого в члены ПКИЗ, чтобы его не сместили как председателя.
Здравствуйте, Ирина.
Не претендую на гонорар, отвечаю из интереса к проблеме, сам рассматривал приобретение такого участка или дома.
Как показывает судебная практика обязать кооператив или другое сообщество принять Вас в свои ряды суд не имеет права, в этом вся проблема. Суд может обязать их рассмотреть заявление в установленном законом и Уставом порядке и не более, вмешиваться в дела сообщества суд не имеет полномочий.
То есть, в законе указано, что собственник участка, объекта недвижимости может быть принят в члены сообщества а не обязан быть принят в его ряды.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ
(ред. от 03.08.2018)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Статья 12. Основания и порядок принятия в члены товарищества
1. Членами товарищества могут являться исключительно физические лица.
2. Принятие в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, которое подается в правление товарищества для вынесения его на рассмотрение общего собрания членов товарищества.
3. В члены товарищества могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.
Судебная практика по старому закону в подтверждение. То что закон поменяли, сути не изменило исходя из формулировок нового закона.
«Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014)
2.1. Вопросы принятия в члены садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения
Принятие в члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (собрания уполномоченных).
Согласно статьям 20, 21 Федерального закона от 15 апреля
1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» органами управления садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения являются общее собрание его членов,
правление такого объединения, председатель его правления. Принятие граждан в члены садоводческого товарищества и исключение из числа его членов относится к исключительной компетенции общего собрания членов (собрания уполномоченных) этого товарищества.
https://sudact.ru/regular/doc/JjyYUtW9IBVw/
Можно конечно попытаться построить свои требования на принципе злоупотреблении правом, декларируемого статьей 10 ГК РФ, как указал уважаемый коллега Алексей Максименко, но боюсь, что этого будет недостаточно.
Та же история и с правами на коммуникации и на земли общего пользования. Если Вашим ДКП таунхауса не предусмотрено, что Вы становитесь собственником земли и коммуникаций в этом кооперативе, то требовать признания за Вами прав на земли общего пользования кооператива и коммуникации Вы не вправе.
То есть, вся проблема в том, что при приобретении танухауса или участка в таком сообществе нужно изучать вопросы пользования общим имуществом землей, коммуникациями, принятием в члены кооператива (СНТ) владеющего общим имуществом и вопросами платы за это имущество.
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение отмечу, что изредка встречаются решения именно об обязании принять в члены кооператива (СНТ), но это скорее исключение из правил. Возможно таким решением получится напугать членов кооператива.
Вот пример судебной практики, где суд делает вывод о праве на вступление в СНТ собственника участка.
Пункт 2 ст. 21 ФЗ N 66 предусматривает, что вопрос о принятии в члены относится к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных).Поскольку по смыслу положений ст. <a href=«sudact.ru/law/federalnyi-zakon-ot-15041998-n-66-fz-o/glava-ii/statia-4/» title=«Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ > (ред. от 03.07.2016) > » О="" садоводческих,="" огороднических="" и="" дачных="" некоммерческих="" объединениях="" граждан"=""> Глава II. Формы ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства > Статья 4. Формы садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений" target="_blank">4
Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы и некоммерческие партнерства являются различными формами садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, пункт 2 ст. 18 этого Закона гарантирует право граждан Российской Федерации имеющих земельные участки на территории товарищества на вступление в него.
самый сложный вопрос
потому что сейчас собственники домов — не собственники коммуникаций и принудительно получить их от кооператива- если они созданы за счет его средств- просто нельзя.
Правда можно подать жалобы в водоканал, местную администрацию и т.д- об отсутствии необходимых документов — они проведут проверку и выдадут предписания об исправлении, выпишут штрафы — ваш главный риск- что вам действительно могут все отключить на время оформления всех необходимых документов- так как работа без них- незаконна в принципе.
А получат ли они эти документы в реальности и возможно ли это по всем нормам- никто удаленно вам не скажет.