Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продал нежилое помещение за цену ниже кадастровой стоимости. Как минимизировать налог
Продал нежилое помещение за цену ниже кадастровой стоимости. Налоговая выставила НДФЛ где база налога- кадастровая стоимость. В итоге сумма налога почти составляет сумму рыночной стоимости данного помещения. Кадастровая стоимость завышена во много раз.( помещение находится в разрушенном состоянии, без коммуникаций). По обоюдному согласию с покупателем расторгли договор купли-продажи. Каким образом вернуть помещение покупателю, при этом минимизировать НДФЛ с продавца?
кадастровая стоимость. В итоге сумма налога почти составляет сумму рыночной стоимости данного помещения. Кадастровая стоимость завышена во много раз.( помещение находится в разрушенном состоянии, без коммуникаций).Алексей
Алексей, добрый день! Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости то налоговая база рассчитывается по 70% КС. Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности Вы вправе учесть расходы на его приобретение для уменьшения налогооблагаемой базы. Если договор у Вас расторгнут по соглашению сторон, то помещение покупателем передается по акту приема передачи, в общем то также как оно передавалось ему при продаже. Но надо учитывать, что если был зарегистрирован переход права собственности и договор сторонами был полностью исполнен (например если в договоре не была предусмотрена рассрочка платежа график которой не вышел) то исполненный договор уже расторгнуть нельзя, с этой стороны могут быть сложности т.к. переход прав на проданное имущество возможен уже в рамках новой сделки.
Здравствуйте, Алексей.
Насколько я понимаю, сделка расторгнута и соответствующая запись внесена в ЕГРН.
Если так, то следует исходить из того, что как указано в п.10 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_187725/
Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне. В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41, 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения.
все правильно! Покупатель пошел на расторжение сделки, без возврата денег, с учетом того что после решения вопроса по налогам ему вернут помещение. Как вернуть помещение с минимальным налогом? (подарить, договор отступной или еще как нибудь?)
Покупатель пошел на расторжение сделки, без возврата денег,Алексей
документально возврат денег должен быть осуществлен, в противном случае у продавца нет условий для освобождения от НДФЛ.
после решения вопроса по налогам ему вернут помещение.
Покупатель хочет обладать правом собственности, то есть чтобы его право было зарегистрировано в ЕГРН, а это возможно на основании сделки. А перед ее заключением следует учитывать следующее
1. Использовалось ли продавцом помещение в предпринимательской деятельности?
2. Произвел ли продавец какие-либо расходы при приобретении?
3. Являются ли продавец и покупатель близкими родственниками (см. п.18 ст.217 НК РФ)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
…
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
4. По логике напрашивается оспаривание кадастровой стоимости в любом случае, так как при ответах на вопросы, позволяющих применить вычет по пп.2 п.2 ст.220 НК РФ, и свести к 0 налоговую базу, это было бы Вами сделано, а не расторгался бы ДКП
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
…
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Алексей, добрый день!
Если НДФЛ не был уплачен, то подайте уточненную декларацию по НДФЛ, в которой пересчитайте подлежащую к уплате сумму налога, исключив ранее задекларированный доход от реализации имущества.
Если НДФЛ был уплачен, то также подайте в налоговую инспекцию заявление о возврате налога.
Об этом говориться в «Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015):
Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне. В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41, 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения.
Сохранение в неизменном состоянии первоначально исчисленной гражданином налоговой базы в этом случае привело бы к искажению стоимостной характеристики объекта налогообложения, что недопустимо. Принимая во внимание, что иной порядок уточнения налоговой базы в данном случае не предусмотрен, налогоплательщик вправе представить уточненную налоговую декларацию, в которой пересчитать подлежащую к уплате сумму налога, исключив ранее задекларированный доход от реализации.
При этом на основании пункта 7 статьи 78 Кодекса гражданин также вправе представить в налоговый орган заявление о возврате (зачете) излишне уплаченного налога, которое подлежит исполнению налоговым органом, если такое заявление сделано налогоплательщиком до истечения трех лет после признания недействительным (расторжения) договора и возврата денежных средств контрагенту, поскольку именно с совокупностью этих обстоятельств связывается излишний характер уплаченных в бюджет сумм.
После расторжения договора срок владения имуществом в целях налогообложения будет течь заново с момента регистрации права собственности после расторжения договора.
Письмо Минфина РФ от 11.09.2019 № 03-04-05/69825 Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения земельным участком при расторжении договора купли-продажи:
Таким образом, по общеустановленным правилам минимальный предельный срок владения земельным участком для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи.
С полным текстом можете ознакомиться по ссылке https://www.eg-online.ru/docum...
Чтобы минимизировать дальнейшем налог от продажи помещения Вы можете зарегистрироваться в качестве ИП, выбрать УСН 6%, некоторое время (несколько месяцев) сдавать помещение в аренду и после продать, уплатив налог 6% с полученного дохода. При этом кадастровая стоимость значения иметь не будет. Вы уплатите налог исходя из договорной стоимости.
Налог не был уплачен. После расторжения договора и подачи уточненной декларации, обязательств по уплате налога не стало. Денежная сумма за помещение, по обоюдному согласию покупателю не возвращена, с условием того что помещение будет ему возвращено. Каким образом вернуть помещение, с минимально возложенным налогом.(подарить, договор отступной, либо еще как нибудь?)
Вопрос с открытием ИП интересен, но сколько по времени надо сдавать помещение в аренду? помещение зарегистрировано на физ. лице? Какой статьей Налогового кодекса регламентируется (При этом кадастровая стоимость значения иметь не будет. Вы уплатите налог исходя из договорной стоимости.)?
Но надо как то отдать помещение покупателю — новому владельцу, так чтобы минимизировать НДФЛ (подарить, по договору отступной либо еще как нибудь ?
Подарить помещение можете, но при этом дохода у Вас не будет, а значит налог не платите. В таком случае платит налог одаряемый, если не является по отношению к Вам близким родственником или членом семьи. Налог уплачивается с рыночной стоимости помещения.
Если продаете как ИП, то полагаю месяцев шесть следует сдавать в аренду. Такой срок законом не урегулирован. Чем больше времени будете сдавать, тем меньше вероятность претензий от налоговой. То, что помещение зарегистрировано на физ лице, не препятствие для сдачи его в аренду и продажи как ИП. ИП вправе использовать в предпринимательской деятльности имущество физ лица. В этом вопросов налоговой не будет.
Какой статьей Налогового кодекса регламентируется (При этом кадастровая стоимость значения иметь не будет. Вы уплатите налог исходя из договорной стоимости.)?
Никакой. НК РФ предусматривает уплату налога с кадастровой стоимости в отношении НДФЛ и в НК РФ есть сответствующая статья по этому поводу. На спецрежимы, в т.ч. УСН положение об уплате с кадастровой стоимости не распространяется, НК РФ это не предусматривает. Вы совершенно спокойно продаете помещение по договорной стоимости.
Алексей, добрый вечер! Для того чтобы снизить налог от продажи нежилого помещения, вам можно попробовать снизить кадастровую стоимость объекта. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Саратовской области Российской Федерации.
Для начала можно подать документы на комиссию, если вдруг будет отказ, то обращаться в суд. По таким делам много положительных решений. «Комиссия по рассмотрению споров..» работает в целя реализации положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
1. выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4. отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В вашем случае надо подавать отчет о рыночной стоимости, любым оценщиком, имеющим соответствующее разрешение.
Всего хорошего и удачи!
договор купли-продажи уже расторгнут, на данный момент обязательств по уплате налога нет, помещение в рег. палате зарегистрировано на старом владельце. Но надо как то отдать помещение покупателю — новому владельцу, так чтобы минимизировать НДФЛ (подарить, по договору отступной либо еще как нибудь ?)
можете подарить, но при условии что это близкий родственник иначе у него возникает доход в виде кадастровой стоимости (и уже полной п нн 70%), у вас как дарителя налоговых обязательств не возникает при этом. По отступному можете договор займа заключить мнимый и вместо денег вернуть недвижимость