Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сколько времени и денег уйдёт на судебные разбирательства и каковы наши шансы?
Здравствуйте)
Столкнулись со следующей ситуацией:
Являемся собственниками земельного участка, выданного под строительство гаража (в наличии: св-во о собственности, присвоенный адрес, кадастровый паспорт без уточнения границ). Металлический гараж советского типа (не является капитальным) был установлен ещё в 1982 году, а право собственности на землю было оформлено в 1996-ом. Участок вместе с гаражной постройкой достались нам по наследству в 2018 году. В том же году мы решили уточнить координаты и границы нашего участка, обратившись к услугам кадастрового инженера, но получили отказ из Кадастровой палаты. Оказывается, несколько лет назад, в 2010-х, собственники многоквартирного дома, во дворе которого находится наш участок с некапитальным гаражом, решили приватизировать придомовую территорию и случайно, либо специально, захватили и наш участок. На публичной кадастровой карте наш участок не значится, являясь частью их придомовой территории (т.е. при межевании они "накрыли" наш участок своим двором). Кадастровая палата сообщила, что не может внести изменения без согласия собственников жилья МКД, хоть и понимает, что наше право собственности возникло гораздо раньше. Мы хотели провести собрание собственников жилья данного МКД, но выяснили, что инициаторами такого собрания могут быть только собственники жилья, которыми мы не являемся, в связи с чем отказались от этой идеи (найти понимание среди жильцов данного дома очень непросто, про беспредел некоторых его представительниц здесь слагают легенды). Пришли к выводу, что единственное решение - обращение в суд, хотя на консультации в Кадастровой палате нас заверили, что уточнение границ для гаражного участка не является обязательным условием. Тем не менее, поскольку мы планируем продать участок вместе с постройкой, захотелось расставить все точки над "И", дабы покупатель потом не вспоминал нас нехорошими словами. Жители дома (речь идёт о нескольких его представительницах преклонного возраста) решили нам помешать и раструбили везде, что не допустят строительства капитального гаража, одновременно с этим предлагая продать им участок с постройкой за бесценок.
Подскажите, пожалуйста, с исковым заявлением какого рода мы можем обратиться в суд:
О предоставлении возможности уточнения границ нашего участка, как ранее учтённого, или
О признании неправомерности/незаконности кадастрового плана придомовой территории МКД с последующим его аннулированием? Хотелось бы со вторым, т.к. решилось бы сразу два вопроса, но насколько высока вероятность положительного исхода?
Подскажите, пожалуйста, могут ли собственники жилья МКД помешать строительству гаража собственнику земельного участка, выданного под строительство гаража много лет назад?
Сколько времени и денег уйдёт на судебные разбирательства и каковы наши шансы? Мы не местные, поэтому временной фактор очень важен.
Если это имеет значение:
На придомовой территории данного МКД гаражи и другие постройки отсутствуют (бабушки никому не позволяют), а наш участок с некапитальной гаражной постройкой расположен в глубине двора, прим. в 15-20 метрах от подъезда.
Очень рассчитываем на профессиональную помощь!
Спасибо!
Добрый день, Александр!
В соответствии с ч. 1 ст. 43 федерального закона от 13.07.2015 N 218 «О государственной регистрации недвижимости»государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (т.е. уточнение границ земельного участка).
На основании ч. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
При межевании земельного участка МКД кадастровый инженер должен был учесть Ваш участок. Но сделал этого. Такое бывает.
С моей точки зрения здесь речь следует вести об исковом заявлении о признании реестровой ошибки при формировании участка МКД и устранении такой ошибки. После решения суда сможете поставить свой участок на учёт в обычном режиме.
Удачи!
Добрый день, Александр!
Вопрос вас как вам кажется на первый взгляд не так прост. Когда формировали участок МКД кадастровые инженеры, конечно, должны были учесть возможность наличия права на земельный участок под металлическим гаражом. Наверняка спрашивали жильцов о собственнике гаража, но так как объект некапитальный, скорее всего, решили, что установлен он самовольно, что характерно для придомовых территорий. Отсутствие координат участка с 1996 года это большая проблема, ведь теперь надо доказывать местонахождение участка. Хорошо, что у вас есть хотя бы металлический гараж. Но отталкиваться надо от документов на землю. Что написано в описании земельного участка, какие даны ориентиры, есть ли в акте от 1996 года координаты участка, хотя бы географические? Если нет в вашем экземпляре, то значит следует поискать графические материалы и дубликат акта в отделе гос фонда данных землеустройства в Росреестре.
Постановка на кадастровый учет земельного участка МКД без учета прав на ваш земельный участок может быть и похожа на реестровую ошибку, но на мой взгляд это не так.
По смыслу ст. 61 218-ФЗ от 13.07.2015 года реестровая ошибка это — воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
То есть, в настоящий момент под МКД, к примеру, сформирован участок площадью 10000 кв.м. и он в силу ст. 36 ЖК РФ является общей долевой собственностью жильцов. А ваш участок под гаражом, к примеру, 50 кв.м. и он при условии, что у вас получится выиграть суд, должен будет не просто вычитаться из площади участка МКД, к нему еще надо будет обеспечить подход и подъезд, то есть какова потеря площади участка МКД получится в итоге пока не понятно, следовательно исправление данной ситуации повлечет за собой прекращение прав жильцов на земельный участок с таким-то кадастровым номером, такой –то площадью. Считаю вариант о признании незаконным межевания (образования) земельного участка под МКД, исключение сведений из ЕГРН о земельном участке с таким-то кадастровым номером более правильным для искового заявления. Шансы? Есть, но надо будет доказать изначальное местоположение земельного участка, что именно здесь вам его выделяли, при условии, что в акте вообще ничего не написано про описание границ участка.
На счет денег, не скажу, вам надо узнавать расценки местных кадастровых инженеров, экспертов и т.д. Время – несколько месяцев может занять процесс. Потом еще подготовка межевого плана об уточнении границ земельного участка и подача его в МФЦ, потом еще строительство гаража и изготовление технического плана и подача его в МФЦ.
Всего хорошего!
По поводу документов и географических данных:
В первом документе от 1982 года говорится о выделении участка под установку временного гаража во дворе дома 32 по улице Мира (дедушка проживал в этом доме). Позднее наши родные переехали в соседний дом (34) в связи с расширением жилплощади, но гараж, по понятным причинам, остался на прежнем месте.
Второй документ — Постановление Главы администрации от 1996 года, в котором черным по белому указано: «Предоставить в собственность ранее предоставленный земельный участок для строительства гаража в нас.пункте „таком-то“ по ул. Мира, д.32. Комитету по земельным ресурсам и землеустройству выдать документы, удостоверяющие право на землю.»
В этом же, 1996 году, было выдано свидетельство на право собственности на землю с формулировкой «участок под строительства гаража». В этом свидетельстве не был указан номер дома, только улица Мира (обычная безалаберность), в связи с чем нам в 2016 году пришлось обращаться в администрацию, в результате чего было получено «Постановление о присвоении (уточнении) адреса объекту недвижимости, расположенному в „таком-то“ нас.пункте по ул. Мира, д.32». Земельному участку был присвоен адрес — «ул. Мира, N32/г-1».
В свидетельстве о собственности не указаны границы и координаты участка. Помимо вышеперечисленного, имеет место быть сам факт наличия гаражной постройки на данном земельном участке на протяжении 37 лет, что могут подтвердить соседи и просто неравнодушные. Вот такая география)
В 2005 году собственники жилья МКД приватизировали придомовую территорию, захватив данный земельный участок (т.е. он стал частью их двора). В 2018 году мы, наследники, стали приводить документы в порядок, и, воспользовавшись услугами кадастрового инженера, обратились в Кадастровую палату с двумя межевыми делами, в первом из которых предлагалось сделать «вырез» в кадастровом плане придомовой территории МКД, а во втором — указать координаты нашего участка, но получили отказ. Палата нам сообщила, что не может внести изменения без согласия собственников жилья МКД (в конце официального ответа была сделана сноска на возможность решения через суд).
В данный момент я нахожусь в этом населенном пункте с «продажной миссией») Две-три бабушки из этого дома кошмарят всех потенциальных покупателей (в т.ч. своих же соседей) категоричными заявлениями о том, что не дадут никому строиться. Здесь же я узнал, что инициировать собрание жильцов не могу, так как не являюсь собственником жилья в доме 32.
Ольга, отсюда у меня и возникли вопросы:
1. Нужно ли мне обращаться в суд, так как решить мирно не получается в связи с отсутствием возможности инициировать собрание жильцов, или мне должно предпринять ещё какие-то шаги по мирному урегулированию?
2. Если в суд, то с каким исковым заявлением предпочтительнее (внести изменения или признать неправомерным)? Я же правильно понимаю, что в качестве ответчика необходимо указать Кадастровую Палату? Размер пошлины попробую узнать самостоятельно, как и ориентировочные сроки
3. Могут ли несколько активных, немиролюбиво настроенных жительниц преклонного возраста, помешать строительству гаража на участке, назначение которого в оном и заключается, если нам удастся обозначить его границы или признать неправомерным межевое дело жителей МКД?
Мы не хотим строить, Ольга, мы продаём, и продаём недорого. Просто, повторюсь, не хочется, чтобы покупатель нас потом вспоминал недобрыми словами.
Ольга, большое спасибо за то, что пытаетесь разобраться и помочь. Я увеличу сумму оплаты, вот только разберусь с механизмом работы ресурса (здесь впервые). А может, Вы и в этом поможете разобраться?)
Хорошего дня!)
1. Если решить мирно не получается, то да, придется обращаться в суд. Но можете попробовать письменно обратиться на имя председателя ТСЖ или управляющей компании, о решении вопроса мирным путем, приложив все документы. Он может инициировать собрание и решить данный вопрос с согласия жильцов, также укажите в обращении, что в случае суда расходы вы взыщите с жильцов. К тому же их участок могут снять с кадастра и им заново придется проводить межевание.
2. Если будет суд, то считаю правильнее не вносить изменения, нет такого понятия в законе относительно земельных участков. Надо снимать с кадастра участок под МКД и вам межевать свой, а они должны формировать заново с учетом имеющихся прав на ваш участок. Может быть такой вариант как уточнение границ участка под МКД в связи с реестровой ошибкой, но сомневаюсь что могут оставить участок МКД на кадастре с «вырезанным» вашим участком. К тому же к нему должен быть доступ. Это вам надо советоваться с кадастровым инженером и кадастровой палатой.
3. Я считаю помешать строительству гаража на участке, находящемся в собственности и предназначенном для строительства гаража никто не может, если он не в охранной зоне ГРП , ЛЭП и т.д. Жильцам просто надо смириться с тем, что есть такой участок рядом с их домом.
4. На счет работы сайта точно не подскажу, можно написать в тех поддержку сайта или позвонить им, данные находятся либо справа сверху на сайте, либо в нижней части сайта.