Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверка договора ДДУ
Собираюсь покупать квартиру по договору ДДУ. Просьба сделать анализ договора на предмет защищенности моих прав. Особенно смущает п. 7.5..
- ДУДС Фаза 2 МС02.docx
Благодарю за ваши ответы. У меня все равно остались сомнения по поводу всего раздела 7. Меня беспокоят 2 момента:
1. Если на этапе строительства застройщик не справится с обязательствами и не сможет рассчитаться перед банком, что тогда произойдет? Смогу ли я вернуть свои деньги?
2. Когда я стану собственником квартиры, и произойдет ситуация как в первом случае, будет ли моя квартира являться обеспечением залога Застройщика перед банком? После моей очереди Застройщик будет строить дальше. Земельный участок один на все очереди.
Здравствуйте.
1. П. 3.3.7.1
При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в срок, предусмотренный п. 2.5. настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется компенсировать Застройщику расходы по содержанию Квартиры
в идеале бы добавить, что подтверждённые документально фактические расходы.
2. 3.3.8
Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой при вводе Дома в эксплуатацию.
Т.е. какую Вам УК или ТСЖ выбрали — та и будет в начале обслуживать.
4.3. Обязательства Участника по оплате сумм, предусмотренных настоящим Договором, считаются исполненными с даты поступления соответствующих денежных сумм на расчетный счет Застройщика.
Вам бы тут лучше указать, что с даты списания.
П. 4.3. Тут не в Вашу пользу я думаю чуть.
обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства и он построен с существенными недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного Договором использования по назначению, либо использование Объекта долевого строительства с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Участника долевого строительства.
по 214 ФЗ, ст. 8 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
то есть не просто существенные недостатки Вы имеете право заявить, а есть несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 ФЗ
П. 10.3
10.3. В случае систематического нарушения Участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца Застройщик вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке через тридцать дней после направления в письменной форме Участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
тут я бы указал, что 3 раза подряд. Для перестраховки.
Особенно смущает п. 7.5..Сергей
норм практика.
В остальном кажется всё типовой договор, который скорее всего прошёл через Сбербанк.
Добрый вечер, Сергей,
по большему счету достаточно типовой договор. Также стоит учитывать, что при заключении договора с положениями, которые нарушают ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», такие положения признаются недействительными (для справки).
Дополню коллегу, касаемо п. 7.5 Договора:
ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 15
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
Распространенное на практике положение предусматривает в вашем договоре, что в случае «грубого» невыполнения застройщиком своих обязательств (просрочка передачи объекта, прекращение строительства), возможно обращение взыскания на предмет залога — на права аренды земельного участка.
Банк уже является залогодержателем, ранее был заключен договор ипотеки, но так как 214-ФЗ предполагает предоставление преимуществ (гарантий) участникам строительства, в договоре есть такое условие, что участник строительства проинформирован и согласен с тем, что у банку уже переданы в залог арендные права (застройщик обязан включить такое положение в договор).
При заключении договора, 214-ФЗ предоставляет преимущество в том плане, что, если будет обращение взыскание на предмет залога, денежные средства будут распределяться не первоочередно банку, так как он заключил договор ипотеки раньше, а пропорционально между банком и всеми участниками строительства.
С уважением, Степанов Алексей
1. Если на этапе строительства застройщик не справится с обязательствами и не сможет рассчитаться перед банком, что тогда произойдет? Смогу ли я вернуть свои деньги?
Вы сможете требовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата уплаченных денежных средств + компенсацию.
2. Когда я стану собственником квартиры, и произойдет ситуация как в первом случае, будет ли моя квартира являться обеспечением залога Застройщика перед банком? После моей очереди Застройщик будет строить дальше. Земельный участок один на все очереди.
В залог переданы арендные права. Обратить взыскание на вашу квартиру будет нельзя.
Здравствуйте, Сергей! По порядку.
1.1.6.Стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение Площади (проектной) и фактической площадей существенными изменениями Объекта. ФактическаяПлощадьКвартиры с учетом летних помещений(уточненная по обмерам БТИ)на момент передачи Участнику долевого строительства Объекта может иметь отклонения от проектной (столбец 7 таблицы, приведенной в п. 1.1.2. настоящего Договора), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора («Доли участия») в порядке, предусмотренном условиями настоящего Договора.
То есть учитывая этот пункт ДДУ, надо иметь в виду, что Вы соглашаетесь на любое расхождение проектной площади квартиры с его фактической площадью (по факту завершенного строительства). При этом идет отсылка на таблицу допустимых отклонений фактической площади от проектной. В плане изменения цены в случае отклонения площадей фактического от проектной все стандартно (п.4.4-4.6 договора):
4.4.Окончательная сумма «Доли участия» Участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства Дома в соответствии с фактической Площадью Квартирыс учетом летних помещенийпо данным обмеров БТИ.
4.4.1. В случае увеличения Площади Квартирыс учетом летних помещенийпо результатам обмеров БТИ, Участник долевого строительства в течение 7 (Семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счетЗастройщика.
4.4.2. В случае уменьшения Площади Квартирс учетом летних помещенийпо результатам обмеров БТИ, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительстваизлишне внесенные денежные средства в течение 7 (Семи) рабочих дней со дня подачи Участником долевого строительстваписьменного заявления Застройщику.
1.3. В проект Дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация Объектов, а также площадь Квартир с учетом летних помещений, при условии сохранения количества комнат Квартир. Стороны пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными изменениями Объектов долевого строительства.
Ну вот здесь застройщик перестраховывается с тем, чтобы у участника долевого строительства (долевика) не было оснований для расторжения договора, которое предусмотрено п.2 ч.1.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства,в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
Но хотя этот пункт и введен в договоре, в судебном порядке этот пункт можно оспорить, если действительно застройщик допустит существенные изменения проекта строительства, которые Вас не будут устраивать.
И, возвращаясь к вопросу расхождения фактического и проектных площадей квартиры, следует заметить, что независимо от установленных в договоре процентных расхождений, этот пункт договора не должен противоречить п.2 ч.1.1 ст.9 ФЗ № 214 — не более 5 % — эта норма защищает долевика от произвольных действий застройщика по обязыванию принять объект свыше этих нормативов. Если расхождение между этими площадями более 5% — застройщик имеет полное право расторгнуть на этом основании договор в судебном порядке, если даже в договоре на этот счет прописан больший %.
2.4.Ориентировочный срок сдачи Дома в эксплуатацию –Iквартал 2021 года.
2.5.Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства -не позднее 31декабря2021 года.Данный срок может быть изменен в случае наступления обстоятельств и событий, не зависящих от Застройщика. В случае, если строительство Дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующее предложение об изменении Договора.
В данном случае юридическим сроком передачи квартир долевикам является 31.12.2021 — крайний срок, поскольку если квартира будет передана после этого срока, участник долевого строительства имеет право взыскать неустойку на основании ч.2 ст.6 ФЗ № 214:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительстване позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства…
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Застройщик в договоре добавляет, что:
2.5… Данный срок может быть изменен в случае наступления обстоятельств и событий, не зависящих от Застройщика. В случае, если строительство Дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующее предложение об изменении Договора.
Этот пункт не должен Вас смущать, поскольку может показаться, что застройщик опять-таки страхуется, ссылаясь на то, что срок сдачи объекта может быть сорван по причинам, не зависящим от застройщика. Но такие причины должны быть очень вескими, форс-мажорными (стихии, наводнения, пожары, военные действия и т.п.), и если, например, застройщика подводят его контрагенты (поставщики, субподрядчики к примеру), такая причина не будет являться форс-мажорной, не зависящей от застройщика, от ответственности за несвоевременную передачу объекта он не будет освобожден.
Что касается уведомления в 2-х месячный срок направить долевику уведомление с предложением об изменении договора, если дом не может быть построен в срок, то это стандартный пункт договора, который прописан в самом законе (ч.3 ст.6 ФЗ № 214). И при этом подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — это право, но не обязанность (!) долевика.
Здравствуйте, Сергей.
3.3.7. С момента приемки Объекта Участником долевого строительства по передаточному
акту- оплатить коммунальные, эксплуатационные и иные услуги, связанные с содержанием Квартиры и общего имущества Дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, за период с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи до оформления права собственности на Квартиру Участника долевого строительства,но авансом не менее чем за 3 (Три) месяца.
Не соответствует закону.
ЖК РФ Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором
3.3.7.1. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в срок, предусмотренный п. 2.5. настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется компенсировать Застройщику расходы по содержанию Квартиры, включающие в себя плату за коммунальные, эксплуатационные услуги, услуги по управлению Домом и иные работы и услуги, связанные с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, за период от наступления срока принятия Объекта долевого строительства, предусмотренного Договором, до фактической даты подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства.
В соответствии с подп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги наступает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение, которое возникает с момента его государственной регистрации.
Только после возникновения права собственности, у Вас появляется обязанность платить за ЖКУ.
3.3.8. Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой при вводе Дома в эксплуатацию.
Снова не соответствует закону. Выбор управляющей компании — сугубо право собственников МКД.
3.4.1. Уступить свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам, при этом:
Уступка Участником долевого строительства прав и обязанностей по настоящему Договору третьим лицам возможна лишь при условии получения на то письменного согласия Застройщика, а также согласования с Застройщиком типовой формы документа, на основании которого Участником долевого строительства будет производиться передача (уступка) прав по Договору.
ГК РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Письменного согласия не требуется, однако уступка без оплаты цены договора застройщику и без перевода одновременно долга на нового покупателя не допускается (положения ФЗ №214).
4.5. Взаиморасчеты с Застройщиком в связи с уточнением площади Объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4. настоящего Договора Участник долевого строительства производит в течение 7 (Семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства.
Противоречат другому пункту (4.4.1), в котором указано, что в течение 7 (Семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика.
6.6. Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи или иного документа о передаче только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства и он построен с существенными недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного Договором использования по назначению, либо использование Объекта долевого строительства с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Участника долевого строительства.
Рекомендую изменить данный пункт в соответствии со ст.8 ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
10.2. В случае нарушения Участником долевого строительства сроков перечисления денежных средств по настоящему Договору в соответствии с п.п. 4.2., 3.3.2. или 3.3.7.1. Договора, Участник долевого строительства по письменному требованию Застройщика обязан уплатить Застройщику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Не соответствует закону, следует указать, что в соответствии со ст.395 ГК РФ.
10.5. В случае нарушения Участником долевого строительства обязательств, предусмотренных п. 3.3.5. настоящего Договора последний несет все затраты по приведению Объекта долевого строительства в прежний вид (оплачивает стоимость восстановительных работ), а также Застройщик вправе потребовать от Участника долевого строительства уплаты штрафа в размере 10 % (Десяти процентов) от «Доли участия», указанной в п. 4.1. настоящего Договора. В случае, если Застройщик в соответствии с настоящим пунктом Договора потребовал от Участника долевого строительства уплаты штрафа, то убытки, затраты Застройщика по приведению Объекта долевого строительства в прежний вид Участник долевого строительства возмещает Застройщику в полном объеме сверх суммы штрафа, взыскиваемого за указанное в настоящем пункте Договора нарушение.
Не соответствует закону требование об уплате штрафа.
10.7. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный п. 2.5. Договора срок или при необоснованном отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства Участник долевого строительства по требованию Застройщика уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от Цены Договора за каждый день просрочки.
Вообще в данном случае не могут быть никаких санкции, они просто обязаны направить по истечении 2 месяцев односторонний акт, и «забыть» о Вас.
С уважением, Гульназ Садыкова.
сможете конечно. Ст. 9 214 ФЗ можно будет применить, если, например, стройка будет заморожена
когда Вы станете собственником, опасаться уже ничего не надо будет. поскольку Вы обязательство исполнили. Ваша квартира не может быть обращена уже в пользу залогодержателя.