Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Хочу получить юридическую проверку договора долевого участия (ДДУ)
Добрый день!
Планирую покупать недвижимость, участвуя в долевом строительстве.
Хотел бы получить от вас юридическую проверку договора: какие в нем есть "подводные камни"? В чем могут быть риски? На что обратить внимание?
Первое, что бросается в глаза, это не прямое заключение договора, а через посредника: ООО "ИнтегСтрой", в лице ООО "АК БАРС Недвижимость"...
Дайте пожалуйста ответ. Спасибо.
- Forma-DDU-PK-5-k.3.doc
- Razreshenie-na-stroitelstvo-PK-5-k.1k.2-k.3.pdf
Здравствуйте
Вот это как раз
Общество с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой», в лице Общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Недвижимость», в лице Заместителя директора по продажам жилой недвижимости Полянского Максима Владимировича, действующего на основании Доверенности №16 АА 4224385не страшно- просто одно ооо управляется другим, не так часто- но бывает и законом разрешено- главное копию этой доверенности приложите к договору обязательно. Лучше заверенную их печатями.
п. 2.2.
Общая проектная площадь Квартиры (с учетом площади не отапливаемых помещений) определяется согласно утвержденной проектно — сметной документации Объекта. Площадь всей Квартиры (в том числе и не отапливаемая), за исключением лоджии оплачивается с коэффициентом 1,0. Площадь лоджии оплачивается с коэффициентом 0,5. Площадь балкона оплачивается с коэффициентом 0,3.
это они взяли из приказа- это законно
ПОНИЖАЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ
ДЛЯ РАСЧЕТА ПЛОЩАДИ ЛОДЖИИ, ВЕРАНДЫ, БАЛКОНА, ТЕРРАСЫ,
ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ РАСЧЕТЕ ОБЩЕЙ ПРИВЕДЕННОЙ ПЛОЩАДИ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:
для лоджий
0,5
для балконов
0,3
для террас
0,3
для веранд
1,0
Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр
«Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»
обратить внимание — п.2.7- если разница площади до 1 кв. м то перерасчета не будет, ни в какую из сторон.
если же более метра- то будет перерасчет исходя из за 1 кв. м.
2.7.1. В случае увеличения площади квартиры более чем на 1 кв.м. участник долевого строительства в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания Акта приема — передачи перечисляет Застройщику разницу цены Квартиры исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади Квартиры на момент заключения Договора.
2.7.2. В случае уменьшения площади квартиры более чем на 1 кв.м. Застройщик в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента подписания Акта приема — передачи перечисляет Участнику разницу цены Квартиры исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади Квартиры на момент заключения Договора.
это обычная практика но надо иметь в виду.
Здравствуйте.
Первое, что бросается в глаза, это не прямое заключение договора, а через посредника: ООО «ИнтегСтрой», в лице ООО «АК БАРС Недвижимость»...Алмаз
ничего страшного. Одно ООО управляет другим. Самое главное, чтобы доверенность была норм.
В таком случае Участник долевого строительства обязан принять Квартиру в соответствии с настоящим Договором.
тут лучше бы слово вправе. Просто если будут недостатки в квартире и Вы не согласны?
4.2.5. При уклонении в течение 2 (Двух) месяцев со дня, установленного договором срока передачи и принятия объекта долевого строительства в соответствии с п. 5.1.3. Договора Участником от приема Объекта по акту приема-передачи, составить односторонний акт согласно разделу 7 настоящего Договора.
данное уклонение надо бы подтвердить. А не просто говорить что Вы уклоняетесь, поэтому можно в одностороннем порядке принять.
П. 7.3 Данные обстоятельства устанавливаются через экспертизу по-хорошему. вот тогда это будет надлежащее подтверждение недостатков.
П. 8.2
составляет 5 (пять) лет, и исчисляется с момента ввода Объекта в эксплуатацию.противоречит ФЗ 214
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства
Добрый день, Алмаз.
В целом договор стандартный и особых «подводных камней» не содержит.
При этом обратите внимание на некоторые условия:
п. 2.7.1.: В случае увеличения площади квартиры более чем на 1 кв.м. участник долевого строительства в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания Акта приема — передачи перечисляет Застройщику разницу цены Квартиры исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади Квартиры на момент заключения Договора.
Таким образом, может появиться обязанность по перечислению дополнительной денежной суммы.
При этом есть справедливое условие, позволяющее осуществить перерасчет, если площадь квартиры меньше на 1 кв. м. Кстати, не многие застройщики делают такой перерасчет, что уже хорошо. Тот факт, что договор заключается в лице другого ООО, то это законно, главное — проверить полномочия ООО «АК БАРС Недвижимость» на заключение подобных договоров.
2.7.2. В случае уменьшения площади квартиры более чем на 1 кв.м. Застройщик в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента подписания Акта приема — передачи перечисляет Участнику разницу цены Квартиры исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади Квартиры на момент заключения Договора.
Еще обратите внимание на п. 5.1.7 договора, согласно которому
Участник обязуется присутствовать при всех мероприятиях, требующих его личного участия, обязан предоставить Застройщику действительный паспорт, представить нотариально заверенное согласие супруга(-ги) на приобретение недвижимости.
Считаю, что логично обсудить возможность внести изменения в этот пункт, добавив, что участник вправе передать свои полномочия по нотариальной доверенности представителю (на всякий случай). В противном случае не исключены споры, ведь под понятие «личное участие» можно подвести все что угодно, да и никто не отменял представительство.
ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Алмаз, еще обратите внимание на раздел 6 «Характеристика строящегося объекта», поскольку в этом разделе прописано довольно подробно, какие характеристики у квартиры (к примеру, потолки не оштукатурены, а представляют собой железобетонную плиту). Также советую сравнить раздел 6 договора с проектной документацией на квартиру, чтобы не было противоречий.
Характеристики объекта даны в разделе 6- это удобно.
Договор у вас во многом типовой если брать сроки, оплату, обязанность регистрации договора, порядок передачи объекта.
ДОБАВИТЬ — или участником долевого строительства — т.е. вами.
Чтобы не только застройщик это мог делать.
п. 7.3- обратить внимание что они считают существенными недостатками.
По хорошему — это вопрос уже экспертизы на самом деле
+
это важно в плане вашего права на отказ от договора при таких недостатках по ст 9 фз 214
п 9.1 — бредовый вот в этих моментах
ваша личность тут на самом деле никакой роли не играет для таких отношений — лучше это убрать если думаете что вдруг права требования кому то надо будет уступать — потому что на договор уступки нужно их письменное согласие (хотя по закону это не требуется)
9.2 надо вообще исключать
кому хотите — тому эти права и уступаете, вдруг там нужно вам будет неустойку с них требовать а самим будет некогда этим заниматься- а так уступили требования и сразу часть денег получили.
Вот это вам не выгодно- по закону о защите прав потребителей- по ст 17 — вы вправе сами выбирать где вести суд- по месту объекта, их месту нахождения или своего места жительства.
В принципе по ст 16- это условие недействительно само по себе- и в суд все равно можно будет подать по ст 17- но просто имейте это в виду.
Условия которые ущемляют права потребителей по закону признаются недействительными с самого начала по ст 16 как раз.