Можно ли рассчитывать на какую-то компенсацию через суд?

Добрый день, Дарья.

Согласно п. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Я верно понимаю, что застройщик приглашал Вас лишь на предварительный осмотр квартиры? Если это так, то вряд ли что-то удастся потребовать, т.к. срок передачи квартиры еще не наступил, т.е. обязательство застройщика перед Вами по передаче квартиры надлежащего качества еще не наступило.

Здравствуйте, Дарья.

Что можно сделать при нарушении сроков строительства? 
Согласно закону (ФЗ-214), покупатель квартиры в строящемся доме при пропуске договорного срока ее передачи вправе потребовать денежную компенсацию в виде неустойки. Для граждан размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (приравнена к ключевой ставке с 1 января 2016 г.) от цены договора за каждый день просрочки. Значение ставки определяется по состоянию на день передачи квартиры, указанный в договоре (ст. 6 Закона). 

Например, при условии, что стоимость квартиры равняется 2 млн рублей, срок ее передачи — не позднее 1 сентября 2018 г., а реальная передача состоялась 1 октября 2018 г., то при ключевой ставке ЦБ РФ 7,5%, действующей с 17 сентября 2018 года, сумма неустойки составит 30 000 рублей: (2 000 000 х 30 дней просрочки х 0,075)/150. 

Если застройщик предлагает покупателю заключить дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок строительства будет изменен в сторону его увеличения, то подписывать его не обязательно и это исключительно Ваша воля. В случае же согласия на подписание дополнительного соглашения сумму неустойки получится взыскать с начала просрочки до момента заключения такого соглашения (Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37). 

Также покупатель может отказаться подписывать акт приема-передачи квартиры в пределах установленного срока, если квартира содержит строительные недостатки, требующие устранения. Однако безосновательное затягивание гражданином приема-передачи жилья снимает с застройщика обязанность по уплате неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона). При подписании акта важно обратить внимание, какая в нем стоит дата и не подсовывают ли вам на подписание акт задним числом. Застройщики часто так делают. 

Стоит помнить, что по прошествии двух месяцев со дня просрочки у покупателя появляется выбор: потребовать неустойку или отказаться от исполнения договора, получив возврат всей уплаченной суммы плюс проценты, начисляемые в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка с момента внесения денег до дня их возврата. Договор считается расторгнутым, как только соответствующее уведомление будет направлено застройщику заказным письмом по почте с описью вложения. По правилам, деньги должны быть возвращены в течение 20 дней (ч. 1 ст. 9 ФЗ-214). 

Когда и как начинать действовать? 
При выборе способа защиты своих прав дольщикам следует учитывать два фактора: трехлетний срок исковой давности и возможное ухудшение платежеспособности застройщика с течением времени вплоть до банкротства. Срок исковой давности по делам о взыскании неустойки со строительных компаний исчисляется с момента, когда у них исходя из условий договора, положений законодательства и фактических обстоятельств появилась реальная возможность ввести дом в эксплуатацию, а не с момента, когда это должно было произойти, как часто настаивают застройщики (см., напр., Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 24 июля 2017 года по делу № 2-2738/2017). 

Уже в первые дни просрочки дольщику рекомендуется написать письмо застройщику о готовности принять квартиру. Такое уведомление может быть передано при личном обращении с проставлением отметки на экземпляре дольщика с датой обращения или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление застройщика о готовности принять квартиру не является обязательным действием со стороны дольщика, однако оно пригодится, если застройщик в суде по взысканию неустойки будет доказывать, что дольщик сам уклонялся от принятия квартиры. Такие случаи в судебной практике тоже встречаются. 

Перед обращением с иском в суд рекомендуется направить застройщику претензию с просьбой выплатить неустойку. В случае отказа это позволит в последующем заявить требование в суде о взыскании штрафа за отказ удовлетворить требование добровольно на основании ст.ст. 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». Размер такого штрафа составляет 50% от основной суммы требований. Претензия направляется застройщику таким же способом как и уведомление о готовности принять квартиру.

Если претензия не удовлетворена, необходимо составить иск по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. При цене иска до 50 000 рублей, он подается в мировой суд, свыше 50 000 — в районный. Согласно ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд может быть выбран по месту нахождения организации, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора. При цене иска до 1 млн рублей (размер компенсации морального вреда, расходов на услуги представителя и других судебных расходов в цену иска не включаются) истец освобожден от уплаты госпошлины, а часть требований, превышающая 1 млн рублей, оплачивается госпошлиной в размере 0,5% от этой суммы, но не более 60 000 руб (п.п. 2, 3 ст. 333.36, п. 1 ст. 333.19 НК РФ). 

Особенно надо понимать, что даже, если договором установлена подсудность по месту регистрации компании-застройщика, то выполнение этого условия совершенно не обязательно, поэтому дольщикам лучше подавать иск по месту своего жительства. 

Практика показывает, что крупные компании-застройщики каким-то чудным образом получают решения судов в свою пользу по искам потребителей-дольщиков, поданных в суд по месту нахождения застройщика. Можно лишь догадываться о способах такой удачи и поэтому, раз у потребителя есть право выбрать суд по своему усмотрению, то этим надо пользоваться и обращаться в суд по месту своего проживания. 

Случай из практики: 

Крупная строительная компания «Интеко» нарушила сроки сдачи объекта в ЖК «Лайнер» в Москве более чем на 6 месяцев. Дольщику неоднократно пытались подсунуть на подпись всевозможные акты задним числом и допсоглашение об изменении сроков сдачи квартиры. Мы отказались от их подписания и направили застройщику претензию. Ответа не последовало и тогда начали готовить иск в суд. 

Проанализировав в открытых источниках информацию о сроках сдачи иных объектов того же застройщика, установили, что многие дольщики уже обратились в суд по месту нахождения застройщика с исками и выплате пени и штрафов по законодательству о защите прав потребителей. На сайте соответствующего суда я увидел, что множество исков уже рассмотрено и по ним, хотя и вынесено решение в пользу дольщика, однако суммы компенсации и штрафа ничтожно малы, несмотря на то что законом предусмотрен штраф 50% от суммы требований. 

Не желая для своего клиента такого же результата, я подал иск в суд по месту регистрации дольщика на общую сумму в 870 000 рублей, а копию отправил застройщику. Через неделю представитель застройщика вышел на связь и был достигнут компромисс. Иск был отозван. 

Как суды рассматривают дела о взыскании неустойки с застройщика? 
Размер взыскиваемой неустойки зависит от цены договора, размера ключевой ставки ЦБ РФ, периода просрочки. Немаловажным является то, воспользуется суд правом снижения размера неустойки или нет. 

Уменьшение сумм неустойки и штрафа за отказ удовлетворить требования дольщика добровольно возможно на основании ст. 333 ГК РФ при соблюдении следующих условий: 

в исключительных случаях несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств; 
при наличии заявления ответчика с просьбой снизить их размер; 
с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, т.е. суд обязан мотивировать снижение неустойки и штрафа (см., напр., Определение Верховного Суда РФ от 01.08.2017 года №32-КГ17-15). 
В связи с этим показательным примером является дело, рассмотренное по иску жителя Калининградской области, который дошел до Верховного Суда РФ. Просрочка передачи ему квартиры образовалась из-за отказа подписывать акт приема-передачи по причине существенных недостатков: неподключения к газораспределительной сети и выполнения балкона с нарушением СП 29.13330.2011. В исковом заявлении гражданин просил суд обязать застройщика устранить недостатки, взыскать неустойку на основании ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 за период с 1 апреля 2015 года по 24 февраля 2016 года в размере 182 453 руб. 43 коп. 

Суд первой инстанции признал отказ истца от подписания акта приема-передачи квартиры правомерным, но вместе с тем снизил неустойку до

15 000 рублей, штраф — до 9 000 рублей. Апелляционная и кассационная жалобы не были удовлетворены, в связи с чем истец обратился в Верховный Суд, который исходя из п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года № 17 счел уменьшение сумм безосновательным. 

Высшая инстанция пояснила, что в решении не указано, заявлял ли ответчик о снижении неустойки и в какой форме. Таким образом, суд уменьшил неустойку без обсуждения этого вопроса в судебном заседании, без исследования каких-либо доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств и без указания мотивов, по которым суд посчитал уменьшение неустойки допустимым. Поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2017 года № 71-КГ17-5). 

Кроме этого, необходимо понимать, что, помимо штрафа и неустойки, с застройщика подлежат взысканию все убытки в полном объеме, которые понес дольщик в связи с нарушением условий и сроков сдачи объекта. Под убытками понимаются любые вынужденные и не вынужденные расходы дольщика. 

Случай из практики: 

Застройщик нарушил условия договора сдачи объекта (3-комнатная квартира в городе Жуковский, Московской области) на 7,6 месяцев. Подали претензию о выплате компенсации, штрафа и убытков, которые понес дольщик в связи с необходимостью проживания в арендованной квартире аналогичной площади в ЮЗАО г. Москвы. Убытки составили почти 670 000 рублей на дату подачи претензии. Застройщик отказался от досудебного урегулирования. 

К моменту рассмотрения дела судом, убытки составили 930 000 рублей (сумма, которую дольщик платил за аренду квартиры в Москве почти за год). Судья проявил мудрость и спросил меня, по какой причине дольщик арендовал квартиру в Москве, хотя проживание в арендованной квартире в Жуковском было бы значительно дешевле. Я обосновал это тем, что в Московской школе обучался ребенок дольщика и переезд посередине учебного года в чужую квартиру в Жуковский, вместо своей, не соответствовал интересам семьи дольщика. Сумма убытков была взыскана судом в полном объеме, штраф с 50% уменьшили до 40%, а размер неустойки, хотя суд и сократил вдвое, но сумма получилась весьма приличная. 

Весьма примечательным является и другой случай из практики, когда по результатам подачи коллективного иска дольщиков в Электростальский городской суд Московской области о взыскании 128 000 000 рублей в пользу потребителей с застройщиком было заключено мировое соглашение, по которому последний выплатил почти 65% от этой суммы дольщикам: 

Компания «Лэнд Инвест Инк» нарушила более чем на один год срок сдачи в эксплуатацию нескольких частных домов в коттеджном поселке на территории Раменского района Московской области. На собрании дольщиков я предложил выставить требование о возврате всей суммы, т.к. данный инвестиционный проект потерял свою привлекательность для дольщиков в связи с таким нарушением срока строительства. Многие дольщики испытывали сложности, поскольку кредитовались в банке и не могли использовать дома по прямому назначению. 

Претензию аналогичного содержания я направил застройщику. По результатам разбирательства застройщик предложил мировое соглашение, по которому он каждому дольщику возвращает полную сумму, выплаченную по договору, дополнительно выплачивает 25% штрафа и компенсирует все расходы должников-дольщиков перед банками кредиторами, возникшие в связи с неисполнением условий договоров. Предложение о выплате 65% от заявленной суммы в добровольном порядке в течение 6 месяцев для нас было очень интересным и дольщики его приняли. Все просрочки по начисленным процентам по кредитам перед банками застройщик погасил в течение 4 дней. 

В заключении хотелось бы отметить, что проблема дольщиков, связанная с нарушением застройщиком сроков строительства в нашем государстве является извечной. Думаю, что нужно внести изменения в действующее законодательство и обязать застройщиков создавать какие-то компенсационные фонды или в обязательном порядке страховать инвестиционные проекты у страховых компаний либо получать банковские гарантии на выплату

дольщикам во внесудебном порядке и таким образом реально защитить права граждан не только от нарушений сроков, но и от злоупотреблений со стороны застройщика, который может, к примеру, собрать с дольщиков деньги, а потом обанкротить компанию, и тогда получать неустойки, штрафы и убытки будет не с кого.