Правомерны ли действия ОАО как собственника земельного участка?

Здравствуйте Алла.

Тут самый ключючевой момент — жилой дом, жилищное строительство, а не индивидуальное, так как право возводить индивидуальный жилой дом на участке предназначенным для ИЖС, могут только собственники — граждане

Поэтому

Правомерны ли действия ОАО как собственника земельного участка?

Правомерны, так это право любого собственника землеьного участка.

Изменено ли целевое назначение земельного участка?

нет, если не было изменение категории земель.

Изменяется ли разрешенное использование земельного участка?

Автоматически нет. Тут конечно Росреестр при желании может привлечь собственника по ст. 8.8 КоАП РФ, но это если этот участок будет позиционироваться как база отдыха. Если будут сдаваться просто жилые дома, то все законно.

Земля рассматривается в трёх аспектах:

Политическое пространство (государственное право)

Компонент окружающей среды (экологическое право)

Природный ресурс (гражданское право)

Нельзя рассматривать землю как объект только гражданского права, поскольку она обладает некоторыми особенностями. Ввиду тройственного особого предмета она нуждается в особом правовом регулировании, и для этого предусмотрен специфический метод: разрешительный и публично-правовой тип правового регулирования.

Земельный кодекс предусматривает ограничения прав на землю в связи с требованиями охраны окружающей среды, с тем, что земля является основой жизнедеятельности человека.

Если гражданское право оперирует запретительным методом, то земельное – разрешительным.

ЗК предусматривает в ст.284-286, что если земельный участок не будет использоваться или будет использоваться нерационально, то он может быть изъят.

Единство судьбы строения и земельного участка.

Предусмотрено целевое назначение – управление, и это специальное правомочие, не входящее в распоряжение. Именно поэтому нельзя переносить земельные отношения в ГК РФ. Противоположная точка зрения аргументируется тем, что земля является объектом имущественных правоотношений.

П.2 ст.21 ЗК и п.1 ст.267 ГК: раньше было противоречие в полномочиях лица, имеющего земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения. Сейчас ГК исправлен.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Ст.270 ГК и п.4 ст.20 ЗК: раньше было противоречие в полномочиях лица, обладающего земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования. Сейчас статья ГК утратила силу.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

П.2 ст.3 ФЗ о введении в действие земельного кодекса и ст.552 ГК: покупатель здания приобретает права продавца на участок, на котором стоит здание, а в ЗК предусмотрена дополнительная обязанность оформить или переоформить соответствующие права.

П.2 ст.3 ФЗ: Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Ст.552: По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.