Двухкомнатная квартира с двумя собственниками: порядок пользования

Здравствуйте, Кирилл.

1. Правомерно ли то, что каждый выбрал себе комнату и имею ли я право находится в «её» комнате и наоборот?

Кирилл

В общем-то да. Если никто не возражает против выбора другого, то это законно. В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Если кто-то начинает пользоваться комнатой другого, то это значит, что согласие между собственниками под вопросом, и окончательное решение — кто чем будет пользоваться — должен принимать суд.

2. Что такое «порядок пользования», какие его разновидности, все нюансы, какой закон, как установить и т.п.

Кирилл

Когда собственники не могут договориться, как они будут жить вместе  — кто, в какой комнате, и как будет осуществляться пользование общим имуществом -  кухня, ванная и т.д., они обращаются в суд, и суд устанавливает этот самый порядок. После установление порядка судом — он становится обязательным для обоих собственников, и после этого один уже не может находиться в комнате другого.

Добрый день

1. Правомерно ли то, что каждый выбрал себе комнату и имею ли я право находится в «её» комнате и наоборот?

Если коротко, существует два вида пользования общим имуществом — по соглашению сторон и по решению суда

Вы выбрали себе комнаты. Таким образом, между вами согласовалось устное соглашение о том, кто какую комнату занимает

2. Что такое «порядок пользования», какие его разновидности, все нюансы, какой закон, как установить и т.п.

Сейчас же между вами спор, и стало быть если соглашение не возможно, остается подавать в суд

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Я прочитал, что существует такое понятие, как «сложившийся порядок пользования общим имуществом»

Об этом указывал Верховный суд:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

37. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Но опять же как таковой сложившийся порядок не имеет решающего значения в судебном споре, кроме того, на практике сложно доказать, какой именно порядок сложился, если другая сторона против

3. Если я подарю(для этого всё уже готово) долю, то может ли новый владелец начать отношения со вторым собственником с нуля, игнорируя сложившийся за 3 года порядок дел и требовать совершенно нового порядка пользования имуществом?

Разумеется, поскольку новый собственник не будет стороной старого, заключенного с бывшим собственником соглашения или решения суда. Для него определение порядка пользования начинается с нуля

4. Законно ли вызывать полицию с целью заявить о самоуправстве т.к. шкаф загораживает вход в «мою» комнату ?

Право на обращение в полицию у всех есть, но полиция такими вещами не занимается. Если будет решение суда и сосед не будет его исполнять, мерами принудительного исполнения занимаются судебные пристава

Кирилл, здравствуйте!

Я так сказать без права на гонорар в этом вопросе. 

В принципе на Ваши поставленные вопросы добавить мне нечего — уважаемые коллеги Вам все подробно объяснили.

У меня к Вам вопрос следующего характера: 

Подскажите, каким образом Ваша соседка по квартире стала собственником этой доли? 

Здравствуйте, Кирилл!

1. Правомерно ли то, что каждый выбрал себе комнату и имею ли я право находится в «её» комнате и наоборот?

Пока никто из собственников не обратился в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением и пока нет вступившего в законную силу решения суда по этому вопросу, выбор каждым из собственников определенной для себя комнаты ничем не противоречит закону. При этом каждый из собственников может находится в любой (другой) комнате, не нарушая закон.

Я прочитал, что существует такое понятие, как «сложившийся порядок пользования общим имуществом» и «порядок пользования общим имуществом»

2. Что такое «порядок пользования», какие его разновидности, все нюансы, какой закон, как установить и т.п.

В том случае, если согласия по порядку пользования жилым помещением между собственниками не достигается (например, возникает спор, кто, в какой комнате должен проживать), то такой вопрос надлежит решить в судебном порядке (п.1 ст.247 ГК РФ).

Как раз в том случае, если второй собственник, точнее, собственница с мужем чинят Вам препятствия в пользовании квартирой, запрещают пользоваться комнатой и вообще не предоставляют Вам возможности нормально жить в квартире, полноценно ею пользоваться, можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением. При этом Вам необходимо учитывать следующее.

Разрешая требования об определении порядка пользования жилым помещением суды опираются на разъяснения, изложенные в абз.2 п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996  «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», где предписано, что по данным категориям дел судам надлежит учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Что такое "фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением"? Обычно здесь подразумевается какими комнатами и как ими долго пользовался каждый из собственников. Но если даже фактический порядок пользования квартирой между сторонами не сложился, скажем, когда один из собственников в квартире ранее не проживал, то это обстоятельство не может служить препятствием для определения порядка пользования жилым помещением (Апелляционное определение Московского городского суда от 24 апреля 2017 г. по делу N 33-15570/17).

Что касается соответствия долей в праве общей собственности при определении порядка пользования квартирой. Данный критерий также учитывается судом, т.е. если у одного собственника доля в праве больше, то он обычно имеет преимущественное право владеть и пользоваться большей по площади комнатой.

Критерий нуждаемости в том жилье, по которому возник спор по порядку пользования, тоже судами учитывается, для примера приведу выдержку из Апелляционного определения Московского городского суда от 8 февраля 2018 г. по делу N 33-4656:

Кроме того, судебная коллегия также учитывает, что истцами не представлено доказательств их нуждаемости в спорном жилом помещении.
Из материалов дела следует и не оспаривается стороной истцов, что Т.С., Р. принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ххх, где они проживают до настоящего времени.
Кроме того Т.С. принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: ххх.
В то же время из материалов дела следует, что П.К., П.Я.Ю., несовершеннолетняя П. не имеют на праве собственности иных жилых помещений помимо спорного.

В то же время само по себе отсутствие нуждаемости в жилом помещении не может служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований, что подтверждается, в частности, позицией, изложенной в Апелляционном определении Московского городского суда от 24 ноября 2017 г. по делу N 33-48426:

При этом суд обоснованно отклонил довод ответчика А.А.В. о том, что истец А.А.В. не нуждается в спорном жилом помещении, так как постоянно проживает в другом благоустроенном жилом помещении большей площадью, в котором также является долевым собственником, как необоснованный, правомерно указав, что наличие иного жилого помещения в собственности истца не может ограничивать ее право пользования спорным жилым помещением, собственником которого она также является, при этом ее доля в праве общей долевой собственности на квартиру не является незначительной.

В свою очередь под реальной возможностью совместного пользования квартирой подразумевается прежде всего наличие в жилом помещении изолированных (отдельных) комнат:

При определении порядка пользования спорным жилым помещением суд учел, что фактический порядок пользования квартирой между сторонами не сложился, между тем, истец нуждается в спорном жилом помещении, реальная возможность совместного пользования квартирой у сторон имеется, комнаты в квартире являются изолированными (Апелляционное определение Московского городского суда от 24 апреля 2017 г. по делу N 33-15570/17).

Так, определяя порядок пользования спорным жилым помещением, суд первой инстанции обоснованно учел фактически сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования, а именно то, что комнаты в квартире являются изолированными (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 9 октября 2014г. по делу N 33-8727/2014).

Для Вашего обзора также представлю информативную выдержку из достаточно известного Определения Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 47-КГ17-24:

По смыслу приведенных норм, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения сособственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения,соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления (например, вследствие размера, планировки жилого помещения, а также возможного нарушения прав других граждан на это жилое помещение) право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
При этом следует иметь в виду, что, по смыслу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требования об определении порядка пользования жилым помещением в случае недостижения согласия сособственников не может быть отказано.

Есть двухкомнатная квартира с двумя собственниками, доли 57 и 43(моя)

В вашем случае в размерах долей двухкомнатной квартиры разница небольшая, и при том, что Вы претендуете на комнату меньшей площади, то основания для отказа в удовлетворении требования по передаче Вам в пользование малой комнаты вряд ли будут. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Постановление Президиума Алтайского краевого суда от 13 января 2015г. N 44Г-1/2015).

А вот уже после того, как судебное решение о порядке пользования жилым помещением вступит в силу, если суд определит за Вами малую комнату, то в дверь этой комнаты Вы можете врезать (повесить) замок и другой собственник (члены его семьи, муж и т.д.) не вправе будут заходить в эту комнату, пользоваться ею, заграждать дверь в эту комнату мебелью. Вашеправо пользования этой комнатой будет защищено законом на основании судебного решения, при необходимости судебные приставы защитят Ваши права, если они будут ущемлены, нарушены.

3. Если я подарю(для этого всё уже готово) долю, то может ли новый владелец начать отношения со вторым собственником с нуля, игнорируя сложившийся за 3 года порядок дел и требовать совершенно нового порядка пользования имуществом?

Если порядок пользования квартирой для Вас будет определен судебным решением, то при переходе права собственности к другому лицу, суд вынужден будет учесть порядок пользования предыдущим собственником, т.е. Вами, и, скорее всего, оставит эту комнату за новым собственником - Вашим преемником.

4. Законно ли вызывать полицию с целью заявить о самоуправстве т.к. шкаф загораживает вход в «мою» комнату ?

Если суд удовлетворит Ваш иск об определении порядка пользования квартирой, оставит за Вами эту комнату меньшей площади, то полиция, конечно, поможет, достаточно будет предъявить решение суда. Приставы, как я уже сказал, тоже в этой ситуации могут помочь Вам. Если же порядок пользования квартирой судом не определен, то в такие ситуации сотрудники полиции стараются не вмешиваться, ссылаются на то, что эти вопросы нужно решать в порядке гражданского судопроизводства.