Собираемся купить земельный участок который находится в ипотеке

А продавец просит внести залог и хочет составить предварительный договор. Как быть?

Залог — это обеспечение обязательства. Это то, чем сейчас обременена земля, то есть залог в в пользу кредитора, который в случае нарушений обязательств залогодателя может обратить на землю взыскание.

В вашем же случае речь идет о задатке либо авансе, который хочет получить продавец в счет обеспечения с вашей стороны

Разумеется вы можете составлять предварительный договор, который может быть обеспечен задатком

Но до получения письменного согласия залогодержателя не рекомендую что-либо подписывать и давать в какой-либо форме деньги, поскольку без его согласия сделка невозможна

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества
 

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167Гражданского кодекса Российской Федерации;

В случае оформления предварительного договора есть риск того, что продавец не выплатит эти деньги в банк и тем самым обременение не будет снято и невозможно будет отчуждение участка даже по суду. Либо, если он и заплатит деньги в банк (к примеру в Вашем присутствии), то будет уклоняться от заключения основного договора и Вам придется решать этот вопрос в судебном порядке, а оставшуюся сумму вносить либо на депозит суда, либо на депозит нотариусу (нотариуса еще поискать придется, кто использует депозитный счет, а не держит его просто для проформы).