Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения
Уважаемые эксперты, собираюсь арендовать у владельца нежилое помещение. Он предложил образец договора.
1)
Прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения. Разъяснить возможные последствия для арендатора и наличие возможных неоднозначных толкований.
2)
Помещение зарегистрировано как единое 117 метров но снимать буду часть (90м).
Мной планируется перепланировка и ремонт, так как помещение голое.
3)
Помещение мне требуется на длительный срок.
Лучше заключать договор как физ лицо или ИП ?
- пример 1 для юристов.doc
Василий, добрый вечер!
Вы будете использовать помещение в предпринимательских целях?
Здравствуйте, Василий! В целом договор нормальный, я бы сказала, не кабальный для арендатора. Вы в вопросе обратили внимание на то, что помещение сейчас - единое. В договоре не указано, что предметом договора является часть помещения. Пока не произведена перепланировка, Вам передаётся именно часть помещения.
При этом пункт 6.5.5 договора возлагает на Вас как на арендатора получение разрешений и согласований, оформление проектной документации, в то время как все эти действия предполагают несение дополнительных расходов. судьба этих расходов договором не определена. Их можно было бы зачесть в арендную плату.
И вообще в договоре возможность перепланировки никак не согласована, хотя, как я поняла, Вам нужна именно часть помещения.
5.8.Аренда оплачивается Арендатором платежным поручением на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре. Датой уплаты арендной платы и иных платежей по Договору считается дата зачисления денежных средств на указанный в настоящем Договоре расчетный счет Арендодателя.
Этот пункт договора не очень хорош тем, что ставит Вас в зависимость от работы банковской системы. При этом в договоре просрочка оплаты считается нарушением. Для Вас было бы лучше датой уплаты считать дату зачисления денежных средств Арендатором.
Пунктом 5.1 предусмотрено%
Стороны договорились, что со второго года аренды происходит ежегодное увеличение ставки Арендной платы не более чем на 5 % от суммы действующей ставки арендной платы.
Хорошо бы прописать в договоре, что об увеличении размера арендной платы арендодатель обязуется уведомлять арендатора хотя бы не позднее чем за месяц до такого увеличения.
Пункт 7.3:
7.3.
Арендатор вправе в любое время отказаться от Договора, письменно предупредив об этом Арендодателей за три месяца.
Срок уведомления слишком большой.
7.5. Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в случаях, когда Арендатор: а) при использовании помещения в целом или его части нарушает условия настоящего Договора.
б)существенно ухудшает Помещение.
Этот пункт договора очень неконкретный и ставит арендатора в невыгодное положение. Из него следует, что любое нарушение условий договора, например, непредоставление номеров телефонов двух работников (это тоже предусмотрено договором), даёт право отказаться аренодателю от исполнения договора. Относительно существенных ухудшений имущества желательно указать, что стороны понимают под такими ухудшениями.
Здравствуйте, Василий.
Начните в договоре с того, что уберите пункт 1.2 — Свидетельства сейчас не применяются и подтверждают лишь то, что когда-то была регистрация. Сейчас право собственности подтверждается выпиской из Росреестра.
п.п.1.1. Арендатору надежнее, если в приложении будет технический план помещения, с указанием границ. При этом четко определитесь с проходами. (это будет особенно важно если мимо будут постоянно курсировать, например, другие арендаторы, которые попросту будут Вам мешать).
п.п. 3.3. Копии необходимых документов лучше запросить сразу (иначе, если письменные запросы и все по правилам Договора — срок предоставления таких документов растянется).
п.п. 3.6. «Исправность состояния» — подвешенная фраза в плюс Арендодателю, но в минус Арендатору. Помещение следует тщательно осмотреть и все дефекты указать в Акте приема передачи.
п.п. 4.2.
Стоимость неотделимых улучшений Помещения, произведенных Арендатором, возмещению Арендодателю не подлежит
— возмещению Арендодателем не подлежит, по всей видимости.
Если да, то лучше заключить как ИП: затраты по арендной плате будете вносить в расходы при исчислении и уплате налога.
Что касается условий:
— п. 6.3. «В случае просрочки оплаты Арендной платы более, чем за один месяц, Арендодатель имеет право приостановить допуск работников и посетителей Арендатора в арендуемое помещение до момента погашения Арендатором задолженности по оплате (ч.3 ст.359 ГК РФ)» советую удалить, поскольку это наложит на Вас проблемы с ТК РФ, впоследствии могут быть нарушения трудового законодательства и к тому же проблемы с клиентами;
— в обязанности Арендодателя включить осуществление капитального ремонта;
— в пункте 7.3. «Арендатор вправе в любое время отказаться от Договора, письменно предупредив об этом Арендодателей за три месяца» три месяца желательно изменить на меньший срок, например, один месяц.
С остальными условиями согласна.
Вы пишите, что помещение голое. Затраты по ремонту помещения включены в арендную плату? Это следует учесть, поскольку согласно п. 4.2 Договора стоимость неотделимых улучшений Помещения, произведенных Арендатором, возмещению Арендодателю не подлежит. Если в арендную плату не включены, Вы потеряете денежные средства, затраченные на ремонт, Арендодатель их Вам не возместит.