Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Долевое участие
Добрый вечер.
Приобретаю строящуюся квартиру, но пара пунктов в ДДУ смущают.
1 - стороны договорились считать нусущественными отклонения факта от проекта 5% (см. Фото, пп 2 п.1.1 ст. 9 214фз) Если подписать договор с таким пунктом - будет ди возможность использовать такое отклонение как повод для расторжения или уменьшения стоимости ?
2- Застройщик включил пункт созвучный первому - стоимость объекта не пересчитывается после обмера БТИ при разнице
- image_rest_5ba023813c7113.97852793.jpg
- image_rest_5ba028bde2b8d4.01263485.jpg
Андрей, если бы Вы заключали договор на заведомо невыгодных для себя условиях его еще можно было бы попытаться расторгнуть.
Тк же можно было бы расторгнуть по этим основаниям договор, если бы они были признаны существенными. Однако согласно 214-ФЗ «о долевом строительстве» отклонение в пределах пяти процентов по площади возведенного объекта недвижимости не является существенным.
Более того, в договоре стороны поставлены в равную правовую позицию и несут равные риски в случае изменения площади.
Как бы Вы отнеслись к тому, если бы застройщик расторгал с Вами договор в случае превышения возведенной площади на пару метров, той, которая оговорена в договоре. То есть попользовался Вашми деньгами, пририсовал пару метров и расторгнул с Вами договор.
Нет, тут баланс интересов сторон не нарушен и достаточно хорошо закреплен. Есть одно «но» — перед приемом квартиры и после отмера кадастровым инженером — перемеряйте обязательно. По договору получается так, что если не превысит три метра — доплачивать не надо, а если превысил — то доплачивать за всё превышение (в том числе и те три метра). То есть застройщику выгодно чуть завысить метраж, чтобы потребовать с Вас деньги за каждый сантиметр превышенный от того, который указан в договоре.
Здравствуйте, Андрей.
Начать следует с того, что в силу п.4 ст.4 ДДУ Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.....» договор должен содержать точные данные как о стоимости, так и общей площади, а дом должен быть построен в соответствии с проектной документацией. В ней же должны быть указаны все ГОСТы и СНиПы, по которым строится дом. В указанных ГОСТаХ и СНиПах предусматриваются пределы допустимых погрешностей и отклонений площади. Как правило эти погрешности малы, речь идет о миллиметрах, а на практике расхождения доходят до гораздо большего, вплоть до нескольких метров. В случае, если по факту такие отклонения превышают норму, означает, что по каким-либо причинам дом построен в нарушение ГОСТов и СНиПов, а значит качество передаваемой квартиры не соответствует предъявляемым требованиям
Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования,участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
…
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Статьи 4 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ являются императивными по смыслу ст.422 ГК РФ, то есть
1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Это означает, что условия ДДУ не должны противоречить ст.4 и ст.7, а в случае их противоречия при ущемлении прав потребителя в силу ст.16 Закона О защите прав потребителей они недействительны.
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Таким образом, условия ДДУ о неизменности цены в зависимости от уменьшения площади недействительны.
Что касается пп.2 п.1 ч.1.1 ст.9 -то она устанавливает основания для такого требования как расторжение договора в случае, а именно -оно возможно, если отклонение фактической площади превысило 5%, но это не значит, что при меньшем отклонении, например на 2-3 м (это может быть и меньше 5%) дольщик не вправе предявить другие требования.
Положительные примеры из судебной практики:
Спасибо за ваши ответы. если возможно уточните — включение застройщиком пунктов отменяющих действие пунктов статей 7 и 9 в части возмещения разницы в стоимости при расхождении проектной и фактической площади объекта — противоречит закону или нет?Андрей
Да, противоречат положениям ст.7, так как свобода договора не является абсолютной, и не может отменять действие императивных норм по смыслу ст.422 ГК РФ, коей и являются ст.7
Обращу ваше внимание, что застройщик неверно применяет пп.2. п.1 ст.9 214-ФЗ
Из ДДУ:
«Стороны пришли к соглашению, чторасхождение проектной площади Объекта долевого строительства и общей площади по данным обмером кадастровым инженером в размере не более 5 процентов от указанной площади в соответствии с абз.2 п.1.1 ст.9 214-ФЗ, конфигурации и параметров помещений, входящих в состав объекта долевого строительства....являются несущественными изменениями Объекта долевого стоительства.»
Другими словами, еслипо факту отклонение от проектной площади меньше 5%, то это не существенные изменения
Однако в пп.2 п.1 ст.9 речь идет о другом, в нем регулируется не изменение фактической плащади по сравнени. с проектом, а изменение самой проектной документации, поэтому пп.2 п.1 ст.9 вообще не применим к случаям отклонение фактической площади от проектной
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства,в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
Но, во-первых, абз.2 п.1.1. ст.9 (а именно такая формулировка использована в договоре) по факту -это пп .1 (о прекращении или приостановлении строительства).
Во-вторых, если же он имеет ввиду пп.2, а не абзац (слово абзац тут применять неправильно во-избежание двусмысленности), то в силу буквального толкования договора (ст.431 ГК РФ) сказал об отклонениях площади по факту от проектной, как о несущественности таких изменений. Это будет иметь значение только при решении вопроса о возможном расторжении договора на основании пп.3 п.1 ст.9
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
…
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
Таким образом, исходя из условий договора, при отклонении фактической площади от проектной, менее чем на 5%, Вы как дольщик не вправе расторгнуть договор на основании пп.3 п.1 ст.9.
Следовательно, данное условие вообще не регулирует вопросы доплаты или требования с застройщика денежных средств при фактическом отклонении площади от проектной.
Что касается, условия
Цена договора не является окончательной, и подлежит изменению только в случае, если по результатам обмеров… общая площадь… изменится… более чем на 3 кв.м.
то данное условие договора ущемляет права потребителя, по основаниям приведенным мною в моем предыдущем ответе.
Здравствуйте, Андрей.
Если подписать договор с таким пунктом — будет ди возможность использовать такое отклонение как повод для расторжения или уменьшения стоимости ?Андрей
Можете если отклонения от проекта более 5%
Согласно ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 3 ст. 15.1 признана утратившей силу Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ. См. ч. 23 ст. 25 указанного Закона.
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Каковы реальные перспективы оспорить этот пункт и получить компенсацию в случае уменьшения площади?Андрей
Компенсацию в случае уменьшения площади квартиры получить можно в судебном порядке.
Согласно
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Суть не в этом — застройщик не хочет вносить измениния в этот пункт, уменьшающий площадь отклонений подлежащих пересчету.
Андрей, если Вы планируете заключить договор на условиях застройщика а потом признать его частично недействительным или расторгнуть — обсуждаемый пункт не будет являться для этого основанием