Налог с продажи квартиры ИП

Здравствуйте!

Есть разъяснения Минфина РФ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 19 апреля 2016 г. N 03-04-05/22399
 
Вопрос: Об НДФЛ при продаже ИП квартиры.
 Ответ:
 
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
 
Для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.
 
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
 
Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться налогоплательщиком отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.
 
Доходы, полученные физическим лицом вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
 
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.
 
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 указанной статьи, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
 
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
 
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
 
Таким образом, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры в случае, если данная квартира не использовалась им в предпринимательской деятельности, в том числе если сдача в аренду данной квартиры производилась вне рамок осуществления предпринимательской деятельности.
 
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А. СААКЯН

Однако, мне не понятно, должен ли буду я заплатить 6% налога, из-за открытого ИП, когда имущество к деятельности не имело никакого отношения? Если да, то смогу ли я воспользоваться льготой 3 года при закрытии ИП, и когда? Какие документы нужно подготовить, чтобы зафиксировать позицию по данному вопросу с минимизацией налоговых отчислений?

Денис

Денис, добрый день! Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы от продажи недвижимого имущества находившегося во владении более 3 лет не подлежат налогообложению. При этом данное правило не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Соответственно, если данная квартира не использовалась в предпринимательской деятельность, ввиду срока владения НДФЛ с дохода от ее продажи не уплачивается, декларация, в силу ст. 229 НК РФ по такому доходу не подается

Уважаемый Денис! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

 в силу п.17.1 ст.217 НК РФ

от НДФЛ освобождаются 

доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Вот здесь как раз и вопросы, так как все зависит от того, что и как докажут налоговые органы (к примеру, Вы в своей же квартире осуществляется прием Клиентов, не говоря уж о сдаче в наем).

Спорная ситуация и в любом случае придется доказывать свое (т.е. именно то, что собственником — ИП квартира никогда в ИП — деятельности не использовалась. Хотя, даже если и работали удаленно из нее уже вопросы...)