Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужна судебная практика по аренде части земельного участка сельхозназначения у части сособственников через общее собрание участников долевой собственности
В 2008-2011 годах земельный участок сельскохозяйственного назначения находящийся в долевой собственности сдавался в аренду по частям на разные сроки. Договоры аренды с указанием конкретных частей участка, конкретных арендодателей и арендаторов зарегистрированы на разные сроки. (Иванов, Петров, Сидоров сдают 100 га, расположенные … - СПК "Родина" на 10 лет, Никифоров и Магомедов сдают 50 га, расположенные ___ КФХ "Пахарь" - на 15 лет). Договор аренды с СПК "Родина" закончился, госрегистратор (в устных разговорах) заявляет, что не будет регистрировать договор аренды части участка у части сособственников - все сособственники должны выразить волеизъявление на распоряжение участком. Есть ли у кого положительная или отрицательная судебная практика регистрации договора аренды части земельного участка у части сособственников через общее собрание, на котором уполномочили лицо на подписание такого договора аренды.
1. Собственников — более пяти — 10 человек. Земельный участок 100 га.
2. Часть собственников (1,2,3,4,5) хотят сдать часть (70 га) участка Арендодателю № 1, Другая часть собственников (6,7,8,9,10) — другую часть участка (30 га) Арендодателю № 2.
3. Собственники хотят провести общее собрание участников долевой собственности, на котором уполномочат лицо — Иванова Ивана Ивановича, полномочного заключить договор аренды № 1 части земельного участка (70 га) с Арендатором 1 от имени собственников 1,2,3,4,5 и уполномочить заключить договор аренды № 2 части земельного участка (30 га) с Арендатором 2 от имени собственников 6,7,8,9,10 с указанием на карте, где какая часть находится (70 / 30 га).
??? Есть ли судебная практика по аналогичным ситуациям — сдача в аренду не всего участка, а его части.
Уважаемый Сергей! Доброго! Какой регион? В любом случае, сейчас надо руководствоваться действующим законодательством, а здесь прямо смотрим ст.ст.246-253 ГК РФ плюс соглашение между собственниками о порядке владения и пользования общим имуществом (ЗУ).
В принципе, от соглашения и надо идти, так как стороны вполне могут с участием кадастрового инженера определить порядок владения и пользования теми или иными метражами.
Добрый день, Сергей.
Практика отрицательная, на сдачу в аренду нужно согласие всех собственников:
Статья 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Неважно части или целого. Без согласия всех собственников даже через суд не получится. Если только долю выделять и делить участок.
??? Есть ли судебная практика по аналогичным ситуациям — сдача в аренду не всего участка, а его части.
Главное в Вашей ситуации — получить согласие собственников. Если согласие собственников будет, то проблем с арендой части не будет. Это прямо допускается законом о госрегистрации:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости
«О государственной регистрации недвижимости»3. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
+
«Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)
… государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.Таким образом, если основной земельный участок находится в долевой собственности, для сдачи его в аренду необходимо согласие всех его собственников, поэтому отказ регистрирующего органа законен.
Однако пунктом 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельхоз. назначения установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Закона об обороте, и является закрытым. В этот перечень входят решения о:
о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее — уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
Есть соответствующая практика:
Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 по делу N 308-ЭС15-15531, А63-10583/2014
В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
Таким образом, реализация права распоряжения земельным участком с/х назначения посредством проведения собрания возможно только при наличии более, чем пяти собственников данного участка.
Аналогичная практика: Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2016 по делу N 308-КГ15-15553, А63-10582/2014
2. Часть собственников (1,2,3,4,5) хотят сдать часть (70 га) участка Арендодателю № 1, Другая часть собственников (6,7,8,9,10) — другую часть участка (30 га) Арендодателю № 2.
На сдачу каждой части земельного участка (и 70 га и 30 га) у вас должны быть согласия всех 10 собственников, поскольку основной участок состоить в собственности всех 10. Соответственно у Иван Иванович должен быть уполномочен всеми участниками долевой собственности на сдачу в аренду обоих частей земельного участка.
Есть ли судебная практика по аналогичным ситуациям — сдача в аренду не всего участка, а его части.
Практики по конкретным делам нет, но есть позиция, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“, согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.
Здравствуйте, Сергей!
Практики именно по Вашему вопросу у меня нет, но с регистратором согласна, в силу того, что право распоряжения сельхозкой принадлежит, как Вы знаете, сособственникам, в силу ст.14
владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
При этом есть масса судебных споров о признании недействительными решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из состава земель с/х назначения с последующими правовыми последствиями.
При этом передача части земельного участка в аренду возможна
Согласно ст.44 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
При этом существует Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
ВАС РФ в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено,
Таким образом,указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части.9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Ранее требование об обязательном кадастровом учете части ЗУ было предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», теперь это требование перекачевало в 218-ФЗ, но суть не изменилась…
Поэтому необходимо решение общего собрания с приложением к договору аренды графического изображения передаваемой в аренду части ЗУ.
Благодарю за ответ. Как Вы смотрите на то обстоятельство, что не все собственники сдали часть вещи в аренду, а — часть собственников — часть вещи? В принципе — если собрание решило сдать часть участка в аренду и арендную плату будет получать определенная часть собственников — почему бы и нет. Если сделку зарегистрируют, то остальные сособственники вправе или обрабатывать свою часть сами или — сдать ее в аренду. Но вопрос очень серьезный — собрание провести — 600 человек надо собирать — если не зарегистрируют — жалко будет усилий. Я имеенно по поводу того сомневаюсь, что в договоре арены со стороны арендодателя выступают не все собственники. Часть участка в аренду сдать — не вопрос. Вопрос — Арендодатель — частичный а не целый.
Добрый день, Сергей.
Сама по себе аренда части земельного участка возможна и допускается законом.
Однако проблема в том, что собственник не один, а их много (сособственников), поэтому требуется получить их согласие (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
9. Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Стоит отметить, что до принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» была правовая неопределенность правоотношений, поскольку была необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на кадастровый учет частей земельного участка, передаваемых в аренду.
Добавлю, что на общем собрании сособственников вы можете поднять вопрос о порядке распределения дохода от аренды. Если согласие не будет достигнуто, тогда возможно решить спор в судебном порядке.
ГК РФ. Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Сергей добрый день!
Насколько я понял в большей степени вопрос Ваш касается получения доходов от сдачи части участка арендатору № 1 и арендатору № 2. Соответственно вы хотите чтобы доходы от сдачи в аренду распределялись по конкретным собственникам.
Можно предположить, что спора внутри собственников о сдаче участков в аренду никакого нет. Вы ведете речь о распределении доходов предполагаемых к получению.
В соответствии со ст248 ГК РФ Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Мне видится, что регистратор вас понял неправильно, поскольку вы упоминаете о решении нескольких сособственников на сдачу в аренду части участка, и по смыслу можно предположить, что остальные участники против этого. Соответственно регистратор и говорит о том, что такой порядок не предусмотрен, должно быть согласие всех собственников. Вам необходимо на общем собрании принять решение о сдаче участков в аренду и определить порядок распределения дохода от такой аренды. Также общим собранием принимается решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать без доверенности.
Уважаемый Сергей! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
понимаете, если Вам надо конкретная практика, то здесь и обстоятельства каждого дела строго индивидуальны.
Здесь все зависит от формулировок решения общего собрания, соглашения, описания метров пользования (что ничем не запрещено).
Поэтому:
Да без вопросов, главное, чтобы было согласие между всеми сособственниками и все верно и четко было оформлено.