Покупка квартиры заложенной по ипотеке

Добрый день

Первый вариант рекомендую даже не рассматривать, а вот второй — это рабочий вариант, который вам и нужно выбрать

Самый главный риск в таких сделках — это если банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не перейдет к новому владельцу. Поэтому сделку в любом случае нужно проводить с участием банка

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
 

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Сделку безопаснее будет проводить с помощью банковских ячеек — одна служит для оплаты банку суммы долга, другая — для оплаты продавцу. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.

Первый вариант сделки

— 2-х сторонний договор и регистрация через нотариуса.

Внесение денег в кассу или перевод (с любого счета из любого банка от покупателя на счет продавца). В назначение платежа указываем оплата квартиры.

Алексей

Здравствуйте

Однозначно это не вариант — тут не участвует банк.

У вас имущество в залоге — поэтому так делать не надо, без согласия банка- как залогодержателя такую сделку провести нельзя.

Второй вариант:

3-х сторонний дкп с уступкой объекта залога и снятием обременения с квартиры при оплате стоимости на счет банка.

Алексей

Вот так и надо делать- но только сперва лучше письменно обратится в банк чтобы вам одобрили эту сделку.

Главное для вас конечно снятие залога в росреестре.

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Оставшийся долг выплачивает продавец, все обременения с квартиры будут сняты. Всё это можно делать через ячейку, либо через аккредитив.

Алексей

Лучше через ячейку — когда происходит исполнение обязательств сторонами — будут получены деньги.

Если сделка не состоится- потом просто сами заберете деньги из ячейки.

Ну и конечно решить кто из вас будет эти изменения вносить через росреестр — как правило покупатель эти занимается, конечно имея отметки банка о погашении долга.

Здравствуйте, Алексей!

Всё зависит от того, кто собственник и кто на стороне покупателя. Объясню почему.

Сделки с совместным имуществом супругов или сделки с долями в недвижимым имуществом подлежат нотариальному удостоверению.

Как Вы понимаете, с залоговым имуществом ни один нотариус без согласия кредитора работать не будет. Поэтому рассмотрим сначала вариант, при котором требуется нотариальное удостоверение.

— 2-х сторонний договор и регистрация через нотариуса.

Внесение денег в кассу или перевод (с любого счета из любого банка от покупателя на счет продавца). В назначение платежа указываем оплата квартиры.

далее происходит — выдача закладной банком после проведения процедуры списания средств.

Алексей

Я предположу, что нотариус задействован именно по закону, а не по прихоти сторон. Так вот — это самый оптимальный вариант.

Если же нотариус не нужен — имущество не совместное, продаваемая квартира не в долевой собственности, то предложу такой вариант.

Заключается предварительный договор, по условиям которого аванс в размере остатка основного долга по ипотечному кредиту перечисляется на кредитный счет продавца. После погашения кредита продавец совершает процедуру погашения записи об ипотеке в ЕГРН и уже чистый объект продаётся покупателю по основному договору. Вполне реальная сделка — она и без беготни, и без лишних финансовых затрат.

Для пущей уверенности в продавце можно также в предварительном договоре предусмотреть помещение денег в банковскую ячейку. И в основном договоре тоже отразить это.

И есть ещё третий вариант, но, на мой взгляд, он практически нулевой для Вас. Это привлечение кредитора, то, что предлагает продавец… Могу сказать из личного опыта, что банки дают согласие на такие сделки лишь в двух случаях?

— если у продавца (заемщика по кредитному договору) появилась просрочка и у банка есть риски перевода ссудной задолженности на внебаланс;

— если покупатель собирается оформлять в этом же банке ипотечный кредит на покупку этого жилья (повторная ипотека).

А по причине масштабного укрупнения банков и централизации и дистанционного обслуживания клиентов Ваши обращения в банк с заявлением о даче согласия на сделку будут рассмотрены где-то месяца через три...

Думаю, вариант с полным погашением кредита и снятием обременения Вам более всех подходит.

Удачи!