Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оценка рисков при продаже квартиры с завышением цены для банка
У нас появились потенциальные покупатели квартиры-ипотечники, которые хотят получить с банка немного больше денег на ремонт и предлагают следующую схему расчетов:
Общая после торга цена - х р., в договоре прописываем х+y р., риелтор предлагает расписки (во вложении), говорит, что можно расписку №2 прописать как неустойку или расписку переименовать в обязательство.
1.расписка по договору купли-продажи (x+y р.)
2.расписку пишет покупатель (y р.)
Есть ли для нас какие-то риски с такими расчетами? И есть ли вариант исключения каких-либо рисков в такого рода сделке?
- Расписка 1.doc
- Расписка 2.doc
Добрый вечер, Александр! Для Вас риски есть в том плане, что налог (13%) придется платить с большей суммы. Это, конечно, при условии, что квартира у Вас в собственности менее 3-х лет и ее стоимость по договору более 1 000 000 рублей.
Добрый день!
1. Самый главный ваш риск — если по каким-то причинам сделка будет расторгнута, то вы должны будете выплатить завышенную сумму.
2. Вы ничего не написали про давность собственности. Есть еще и налоги, если квартира была у вас в собственности менее 5 лет (для ряда случаев — 3 лет).
3. Если сделка будет расторгнута, с вас-то деньги взыщут (завышенную сумму), а вот покупателя вы потом можете днем с огнем не найти дабы что-то взыскать. Или у него просто не окажется имущества для взыскания.
И наверно даже я бы добавила следующий из возможных вариантов:
4. Покупатели пойдут заявлять налоговый вычет (разумеется, с завышенной суммы). С учетом относительно недавних изменений в НК РФ, позволяющих при покупке 1 квартиры получить вычет обоим супругам в максимальном размере (по 2 млн на каждого), тут пострадает бюджет — будет произведено возмещение НДФЛ в завышенном размере. Если это каким-то образом станет известно налоговым органам, то вот вам и пособничество в совершении преступления (мошенничества ст.159 УК РФ).
Здравствуйте!
при таком оформлении налогооблагаемым доходом у Вас будет Х+У, а не фактически уплаченная покупателем сумма Х. все это будет хорошо, только если Вы заключите с покупателем доп. соглашение к ДКП об уменьшении стоимости квартиры на суммы У, при этом данное доп. соглашение не нужно отдавать в ФРС, поскольку регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор.
8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Здравствуйте.
У Вас обязательно должна быть расписка от покупателя о том, что он получил возврат суммы на которую Вы завысили стоимость квартиры (лучше если расписка будет полностью написана собственноручно, синей шариковой ручкой, гелевые ручки не подходят для определения экспертизы).
В случае наступления отрицательных последствий она.вас защитит от непредвиденных расходов.
Если Ваша квартира в собственности менее трех лет, Вам придется платить налог в том числе с той суммы, на которую Вы увеличили стоимость квартиры.
В случае если квартира в собственности более трех лет, рисков больше у покупателей.
Добрый вечер! В добавление к вышесказанному, если Вы все-таки решитесь на такое предложение, то не завышайте стоимость квартиры более чем на 200 000. В противном случае банк откажет, поскольку банк проведет независимую оценку рыночной стоимости квартиры, кроме того в банках есть свои финансовые аналитики. И если по оценке стоимости квартиры будет ниже, то банк либо откажет в кредите либо выдаст меньшую сумму, а остальных денег у покупателя не будет, да и Вы еще и расписку ему написали о том, что что-то там получили...
В целом, не рекомендую.
Так как вы не являетесь стороной договора с банком, то вам лучше составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которым уменьшить цену договора до реальной продажной стоимости квартиры или соглашение о возврате излишне уплаченных сумм и «возвратить» разницу покупателю, отобрав от него расписку. В случае расторжения или признания договора недействительным банк вправе требовать возврат суммы кредита только с покупателя, так как между ними оформлен кредитный договор.
Добрый день,
В таком случае обычно рекомендации такие. Находится лицо со стороны покупателя с которым вы заключаете договор на поиск покупателей, на сумму разницы.
Т.е. если сделка совершается, вы из полученной суммы выплачиваете данному лицу вознаграждение за нахождение покупателей (при этом в договоре оговариваете, что деньги подлежат возврату если сделка допустим будет расторгнута или оспорена).
Данный договор гарантирует покупателям законный способ истребования с вас денег, после сделки, а вам основание их отдать (и вернуть затем, если сделка пойдет не так).
Что касается налогов, если завышение стоимости приводит к увеличению таковых для вас, просто отдайте деньги за вычетом таких налогов и все. Данные обстоятельства точно не должны помешать вам совершить сделку, все проблемы легко решаются.
Если же квартира у Вас в собственности более 3 лет, обязанности по уплате НДФЛ при ее продаже у Вас не возникнет. В таком случае серьезных рисков для Вас я не вижу.