Переход от центрального отопления к индивидуальному в квартире в Ставропольском крае

Добрый вечер!

В ответе на Ваш вопрос есть несколько важных и неразрывно взаимосвязанных аспектов: правовой, инженерно-технологический и организационно-разрешительный (согласования и получение разрешений технических и эксплуатационных служб). 

Жилищный Кодекс РФ (ЖК РФ) не запрещает осуществлять внесение изменений в многоквартирном доме в инженерные системы внутри отдельной квартиры.  Вместе с тем,  все жилые помещения(квартиры)  находятся внутри одного здания и неразрывно связаны друг с другом  так как имеют общие конструктивные решения  и общие инженерные системы, в том числе систему отопления.

В статье  36 ЖК РФ закреплено положение о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе к нему относится и  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

ЖК РФ определяет, что полномочия собственников в отношении к общему имуществу в многоквартирном доме  осуществляются путем принятия коллективных решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме которое является органом управления многоквартирным домом и компетенция которого определена статьей 44 того же закона.  

 В связи с чем, если отключение одной квартиры в технологическом отношении  потребует внесения изменений в  инженерные системы, в том числе в  элементы  системы отопления здания, вопрос придется решать на общем собрании собственников помещений. 

Зачастую инженеры теплотехники в большинстве своем считают, что отключение одной квартиры и перевод ее на индивидуальное отопление всегда требует внесения изменений в общедомовую систему отопления. Но это, конечно, далеко не всегда так и зависит от ее конструкционных и технологических особенностей. Вместе с тем необходимо понимать, что часть  общих элементов системы отопления находится внутри квартиры, в том числе стояки системы, к которым подключена горизонтальная разводка и приборы отопления. В некоторых случаях не только стояки, но и горизонтальная разводка с отопительными приборами может остаться в общей долевой собственности жильцов, тогда в любом случае необходимо будет получить разрешение жильцов дома на общем собрании. 

Отключение одной квартиры или части квартир от централизованной системы отопления также вызовет необходимость внесения изменений в техническую документацию здания, так  раздел III технического паспорта здания содержит все данные о системе отопления здания, что  затрагивает интересы других собственников как минимум в части затрат на оформление таких изменений в технический паспорт здания.

Следовательно, отключение от централизованной системы отопления нельзя производить самовольно,  необходимо квалифицированное участие технических специалистов, то есть получение разрешения у эксплуатирующей систему отопления организации. 

Отключение от централизованной системы отопления является переустройством жилого помещения.

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения» (статья 25 ЖК РФ).

Статьей 26 ЖК РФ определены основания проведения переустройства  жилого помещения.:

«Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры».

Потребуется выполнить и требования  ФЗ-190 «О теплоснабжении».

«Статья 23.2. Требования безопасности в сфере теплоснабжения

1. Под требованиями безопасности в сфере теплоснабжения понимаются условия, запреты, ограничения и другие обязательные требования, содержащиеся в настоящем Федеральном законе, технических регламентах и принимаемых уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилах технической эксплуатации объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок.

2. Правила технической эксплуатации объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок устанавливают обязательные требования безопасной эксплуатации объектов теплоснабжения, теплопотребляющих установок и входящих в их состав зданий, помещений, сооружений и оборудования.

3. Теплоснабжающие организации, теплосетевые организации при осуществлении теплоснабжения и потребители тепловой энергии при потреблении тепловой энергии обязаны соблюдать требования безопасности в сфере теплоснабжения.

4. Требования к оборудованию объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок как к продукции устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации и в рамках Договора о Евразийском экономическом союзе».

Именно в этом законе и содержится норма которая в большинстве случаев запрещает переход на индивидуальноую систему отопления в многоквартирных домах. 

Пункт 15 статьи Статьи 14. Подключение (технологическое присоединение) к системе теплоснабжения: "Запрещается переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения".

Указанный перечень установлен Постановление Правительства РФ от 16 апреля 2012 г. N 307 «О порядке подключения к системам теплоснабжения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»

«44. В перечень индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, которые запрещается использовать для отопления жилых помещений в многоквартирных домах при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения, входят источники тепловой энергии, работающие на природном газе, не отвечающие следующим требованиям:

наличие закрытой (герметичной) камеры сгорания;

наличие автоматики безопасности, обеспечивающей прекращение подачи топлива при прекращении подачи электрической энергии, при неисправности цепей защиты, при погасании пламени горелки, при падении давления теплоносителя ниже предельно допустимого значения, при достижении предельно допустимой температуры теплоносителя, а также при нарушении дымоудаления;

температура теплоносителя — до 95 градусов Цельсия;

давление теплоносителя — до 1 МПа».

В целом переход на индивидуальную систему отопления в многоквартирном жилом  доме возможен, однако далеко не всегда можно справиться со всей сложной и  многоэтапной процедурой получения разрешений и согласований и подразумевает  отсутствие организационных и  инженерно-технологических ограничений в том или ином случае.

Практика показывает, что уже более пяти лет разработанные и утвержденные регламенты получения согласований и разрешений сделали практически невозможным переход на индивидуальную систему отопления в многоквартирном жилом доме.