Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Росреестр завернул договор аренды - что нужно скорректировать?
Есть задача - разегистрировать договор аренды жилого помещения в Росреестре, как можно быстрее, с наименьшими усилиями.
В идеале договор должен быть безвозмездный, чтобы не платить налоги. Было здесь уже высказано мнение, что росреестр обязан принять безвозмездный договор. (даже 100 руб в месяц - необходимость заполнять декларацию и платить налог, что уже не вписывается в концепцию "с наименьшими усилиями")
Если безвозмездный не факт что примут (точнее так - без полной уверенности что примут) - тогда готов сделать 100 руб.
Изначально был подан договор аренды комнаты с небольшой суммой аренды (прилагается). Росреестр его завернул - отказ прилагается.
Соответственно задача сводится к корректировки договора аренды так, чтобы его принял росреестр и как можно скорее зарегистрировал.
Если договор аренды именно комнаты - сомнительный вариант, можно исправить на аренду квартиры.
Важно: собственника два, первый собственник (Василий) действует по нотариальной доверенности от второго. Второй собственник допустим находится за границей, поэтому вариант придти с ним или поставить на договоре третью подпись - не очень хороший вариант.
- ДОГОВОР АРЕНДЫ КОМНАТЫ.docx
- Файл_000.jpeg
- Файл_001.jpeg
- Файл_002.jpeg
- ДОГОВОР АРЕНДЫ КОМНАТЫ.docx
- drive-download-20170414T223333Z-001.zip
Здравствуйте, Антон.
Сразу скажу, что переделать договор в рамках консультации не получится.
На данном сайте есть специальный раздел «Документы». Для составления договора необходимо обращаться туда.
Ознакомившись с Вашим документом, я делаю вывод, что его нужно просто весь переделать, поскольку он — одна сплошная ошибка.
По порядку:
1.Если Вы называете договор «ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ», то и стороны Договора должны именоваться «НАЙМОДАТЕЛЬ» и «НАНИМАТЕЛЬ»
Если Вы заключаете «Договор аренды», то стороны, соответственно «Арендодатель» и «Арендатор»
2.Квартира находится в совместной собственности 2-х лиц, соответственно, на стороне наймодателя — 2 лица — ФИО (Василий), паспортные данные, действующий от своего имени и от имени ФИО, паспортные данные, на основании доверенности, удостоверенной нотариусом,,,,,.
Что касается платы.
Договоры найма и аренды — это возмездные договоры, т.е. обязательно должна быть установлена цена — хоть 100 руб., не имеет значения.
Но Вы можете заключить договор безвозмездного пользования в соот. со ст.689 ГК РФ
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
Чтобы выбрать договор, нужно обязательно ознакомиться с доверенностью, выданной участником совместной собственности. Какие там указаны полномочия? Возможно, что в доверенности указано право представителя только на заключение договора аренды. В этом случае следует заключать только договор аренды, иначе опять Росреестр приостановит гос. регистрацию.
Если договор аренды именно комнаты — сомнительный вариант, можно исправить на аренду квартиры.
Если договор аренды именно комнаты — сомнительный вариант, можно исправить на аренду квартиры.
Антон
Можно оставить комнату. Но нужно описать и места общего пользования.
Здравствуйте, Антон!
Росреестр правильно указал и на то, что квартира в совместной собственности двух лиц, а договор найма жилого помещения заключен от имени одного из собственников, а также заявление о гос. регистрации подано от имени только одного из собственников.
Это надо однозначно исправлять. Если один из собственников находится за границей и не может подписать договор и подать заявление о гос. регистрации, то у второго собственника должна быть нотариальная доверенность. Причем не только на подписание договора, но и на подачу в Росреестр заявления о государственной регистрации такого договора.
Согласен с коллегой, что договор найма и договора аренды — это возмездные договора. Поэтому в них должна быть указана какая-то плата (как и указано в представленных Вами проектах договоров — 3500 руб.).
Поэтому если необходимо, чтобы договор был безвозмездный, то надо заключать договор безвозмездного пользования.
Важно ещё и то, что если заключается договор о возмездной сдаче в наем жилого помещения гражданину, то это должен быть договор найма жилого помещения. А если жилое помещение сдается юридическому лицу, то заключается договора аренды.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ:
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Но если договор предполагает безвозмездное проживание гражданина в жилом помещении, то надо заключать договор безвозмездного пользования.
Как указано в ст. 689 ГК РФ:
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Соответственно, если будет договор найма жилого помещения (возмездный договор), то стороны должны быть поименованы как наймодатель и наниматель, а если будет договор безвозмездного пользования, то — ссудодатель и ссудополучатель.
Есть задача — разегистрировать договор аренды жилого помещения в Росреестре, как можно быстрее, с наименьшими усилиями.
Антон
В идеале договор должен быть безвозмездный, чтобы не платить налоги.
Антон
Соответственно задача сводится к корректировки договора аренды так, чтобы его принял росреестр и как можно скорее зарегистрировал.
Антон
С учетом поставленной задачи, на мой взгляд, наймодателю и нанимателю необходимо совместно подать в Росреестр заявление о прекращении регистрационных действий (относительно регистрации этого представленного договора) и заключить договор безвозмездного пользования.
Вы потеряете только на госпошлине (2000 урб.), т.к. она не будет возвращена.
Но чтобы заключить договор безвозмездного пользования, необходимо, чтобы в нотариальной доверенности от второго собственника (Саввиновой Е.В.) были указаны полномочия первого собственника (Саввинова В.А.) на заключение от имени первого собственника именно договора безвозмездного пользования (подписание Саввиновым В.А. от имени Саввиновой Е.В. такого договора).
Если таких полномочий сейчас в доверенности нет, а Саввинова Е.В. находится за границей, то ей следует обратиться в консульство РФ, оформить там такую доверенность и переслать её второму собственнику.
Что касается возможности сдачи в аренду, наем или безвозмездное пользование не всей квартиры, а лишь комнаты, то это вполне возможно. Как указано в ст. 673 Гражданского кодекса РФ:
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Однако если Вы будете заключать договор безвозмездного пользования комнатой (или квартирой), то такой договор не подлежит государственной регистрации, независимо от того, на какой срок он заключен.
Как указано в ст. 689 Гражданского кодекса РФ:
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.
То есть статья 609 ГК РФ (которой в совокупности со статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации) применяется только к безвозмездному пользованию объектом культурного наследия.
К комнате или квартире данное правило (о гос. регистрации) не применяется.
Здравствуйте, Антон.
Дополняя ув.коллег Берестова и Ухову, скажу следующее.
Вам не отказали в регистрации. Вам дали время на исправление недочетов до 03.07.2017 года. Так что у вас есть время исправить недостатки договора.
При этом прекращать регистрацию не нужно, чтобы не терять половину госпошлины.
Достаточно представить исправленный договор так, как указали ув. коллеги, представить также заявление о регистрации договора аренды (или найма) от второго сособственника. Все это необходимо сделать в течение срока приостановления регистрации — государственный регистратор дал вам для этого целых три месяца.
Кроме того упомяну еще один очень существенный момент, который не упомянули ув.коллеги.
В аренду (найм, как вы сами выберете) сдается комната в квартире, а не вся квартира целиком. В таком случае возникает вопрос кадастрового учета этой комнаты для сдачи ее в аренду (найм).
Это положение предусмотрено ч.4 ст.44 Закона о регистрации недвижимости:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости
5. Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
Т.е. собственникам необходимо обратиться еще к кадастровому инженеру для составления техплана комнаты и постановки ее на кадастровый учет. По идее подать заявление на кадастровый учет части жилого помещения — комнаты можно было подать одновременно с подачей документов на регистрацию.
Таким образом аренда комнаты усложняется тем, что нужно ставить на кадастровый учет часть целой квартиры. А поскольку вы сами сказали, что в состоянии исправить предмет договора с комнаты на квартиру, то лучше, во избежание лишних трат денег и времени с кадастровым инженером, исправить на квартиру
Кроме того, второму сособственнику не обязательно приезжать в Россию, чтобы оформить нотариальную доверенность. Он вправе сделать это в ближайшем консульстве России за рубежом. Образец доверенности вы можете выслать ему сами.
Это неверная информация. Абсолютно нет никакой необходимости постановки этой комнаты на кадастровый учет
Ухова Лилия
Это верная информация.
Более того, тот факт, что в одном из обзоров судебной практики было рассмотрено дело о кадастровом учете части помещения, и суд изложил свое мнение по этому поводу, отнюдь не означает, что в Росреестре поступят согласно с ним.
Потому что:
1. Судебная практика не есть источник права (а уж тем более обзор, а не Пленум Верховного суда).
2. Указанный обзор (его реквизиты, кстати, забыла упомянуть ув.коллега Ухова: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) принят до вступления в силу закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. и в конкретном случае, на который и ссылается ув.коллега, основывается как раз на устаревших нормах.
3. В оконцовке части этого обзора, который касается кадастрового учета части помещения, имеется прямая ссылка на указанную мною ст.44 218-ФЗ от 13.07.2015 где прямо говорится о том, что государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения. Никаких исключений, вроде необязательности, добровольности, отсутствий препятствий для регистрации при непостановки на кадастровый учет части помещения, этой статьей не предусмотрено.
4. Существует более свежая судебная практика, которая подтверждает мое мнение:
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 306-КГ16-18329 по делу N А65-29593/2015
<...>С 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация ограничения, обременения на часть здания, сооружения, помещения будет производиться при внесении в кадастр недвижимости сведений о части здания, сооружения, помещения (пункт 5 статьи 44)<...>
<...>Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 26, 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 7, 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив, что в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт здания магазина, часть которого передана в аренду обществу, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади арендуемого объекта, пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора не соответствует закону, нарушает права и законные интересы АО «Тандер».<...>
И пусть тут говорится о том, что постановка на кадастровый учет части помещения возможна не только при наличии технического плана этой части, а возможна также при наличии приложения с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта, определением предмета договора путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади арендуемого объекта.
Верховный Суд РФ здесь прямо подтвердил прямую обязательную зависимость государственной регистрации части помещения от кадастрового учета части помещения, нисколько не сомневаясь в ее обязательности.
Что касается Уведомления о приостановлении гос. регистрации. Оно вполне обоснованно, поскольку квартира находится в совместной собственности двух лиц, и одно лицо (Василий) не вправе заключать договор без согласия или нотариально удостоверенной доверенности другого лица.
Кроме того, Росреестр указал на то, что на гос. регистрацию подан договор найма, а заявителями являются арендодатель и арендатор.
Об этой ошибке я Вам написала в первом ответе
Это неверная информация. Абсолютно нет никакой необходимости постановки этой комнаты на кадастровый учет