Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры. Средства покупатель получит от продажи своей квартиры третьему лицу под ипотеку
Я продаю квартиру. Покупатель в свою очередь получит средства на приобретение своей при продаже своей текущей другому лицу. Это третье лицо будет брать кредит по ипотеке. Т.е. часть денег у моих покупателей буде ипотечные. Как правильно оформить сделку, чтобы не получилось так, что их (мой покупатель и третье лицо) сделка не состоялась, а моя состоялась. И я в итоге без денег и квартиры?
Уточню. Сделку хотим проводить одновременно и в этом я вижу засаду . Я думал всё оформлять через аккредитив. Чтобы покупатель внёс туда деньги от первоначального взноса и в договоре прописать, что остаток они должны внести через 3-7 дней после получения регистрации нашей (моей квартиры и их оплаты) сделки.
Я правильно понимаю, что если каким-то образом нашу сделку зарегистрируют, а покупателя и третьего лица нет, то т.к. не будет второй части оплаты - договор будет недействительным?
Т.е. я оформляю договор купли-продажи, в котором я прописываю, что квартира будет находится у меня в залоге с момента регистрации и до окончательного расчёта (есть какая-нибудь правовая норма, на которую можно сослаться?). И если оплаты не будет - я могу в одностороннем порядке расторгнуть договор.
И если оплаты не будет - я расторгаю договор
Здравствуйте!
Если я что то не правильно понял поправьте.
Есть покупатель Вашей квартиры.
Денег сейчас у него нет.
Они у него появятся после того как он продаст свою квартиру третьему лицу.
Тогда ваша сделка (по продаже Вашей квартиры) должна быть после того как Ваш покупатель получит деньги от продажи своей квартиры.
В этом случае рисков нет. Продаете квартиру, покупатель уже имея необходимую денежную сумму передает их Вам.
Здравствуйте, Петр!
Сделки по продаже недвижимости третьих лиц, вас не должны касаться.
Если я верно поняла. Ваш непосредственный контрагент не берет ипотеку на вашу квартиру. То есть, сделка идет без привлечения кредитных или ипотечных средств. В данной ситуации вы не можете попасть в ситуацию, когда вы останетесь без денег и квартиры. Главное, чтобы порядок оплаты был хорошо прописан. На практике указывают предоплату и постоплату после сдачи документов в Росреестр. Это наиболее выгодная для вас ситуация.
В вашем случае если и будут у банка какие-либо имущественные претензии, то в отношении квартиры второго лица, так как она будет являться предметом ипотеки, но никак не ваша квартира.
Полагаю, что рисков тут нет никаких при условии указания нормального порядка оплаты.
Желаю удачи!
Уточню. Сделку хотим проводить одновременно и в этом я вижу засаду. Я думал всё оформлять через аккредитив. Чтобы покупатель внёс туда деньги от первоначального взноса и в договоре прописать, что остаток они должны внести через 3-7 дней после получения регистрации нашей (моей квартиры и их оплаты) сделки.
Петр
Это для вас не очень хорошо. Выгоднее провести сделки отдельно. На время проведения двух сделок заключить предварительный договор купли-продажи и предусмотреть в нем срок заключения основного договора и аванс.
Я правильно понимаю, что если каким-то образом нашу сделку зарегистрируют, а покупателя и третьего лица нет, то т.к. не будет второй части оплаты — договор будет недействительным?
Петр
Сделка будет в любом случае действительна. Другой момент, что могут быть проблемы с получением средств. Право собственности на недвижимость возникает после государственной регистрации в силу ст.131 ГК РФ.
Желаю удачи!
Т.е. я оформляю договор купли-продажи, в котором я прописываю, что квартира будет находится у меня в залоге с момента регистрации и до окончательного расчёта (есть какая-нибудь правовая норма, на которую можно сослаться?).
Петр
В случае залога недвижимости, вам придется обращать взыскание на предмет залога. Это производится в судебном порядке. Это достаточно проблематично.
Согласно ст.51 ФЗ об ипотеке Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Согласно ст.55 ФЗ об ипотеке 5. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если:
1) предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;
То есть, в любом случае обращение взыскания будет производится через суд.
И если оплаты не будет — я могу в одностороннем порядке расторгнуть договор. И если оплаты не будет — я расторгаю договор
Петр
Нужно в договоре указать порядок расторжения.
Желаю удачи!
Здравствуйте, Петр!
На самом деле, в сделках по купле-продаже недвижимости лучше всех всегда защищен именно продавец, а не покупатель. Потому что продавец в случае, если не получит деньги, может вернуть квартиру. А покупатель, если отдаст и потеряет деньги, может остаться ни с чем.
А Ваша сделка в Вашем случае может быть, например, защищена предварительным договором купли-продажи с задатком. В случае срыва сделки не по Вашей вине задаток остается у Вас.
С Уважением, Олег Рябинин.
Я правильно понимаю, что если каким-то образом нашу сделку зарегистрируют, а покупателя и третьего лица нет, то т.к. не будет второй части оплаты — договор будет недействительным?
Петр
Договор будет действительным даже в случае неполной оплаты. Но квартира у вас будет в залоге (можно это еще и отдельно прописать в договоре) и покупатель ничего с ней не сможет сделать, пока не оплатит. И если начнется «засада», то просто расторгнете договор.
Петр, здравствуйте! Вам нужно самостоятельно заключать сделку купли-продажи, причем с арендой банковской ячейки, чтобы были заложены денежные средства. Тут не нужно ставить в зависимость Вашу сделку от той сделкой. Либо если тут вопрос об отсрочке платежа, то в таком случае нужно указывать в договоре, что в случае если денежные средства не будут уплачены указанный срок, то договор купли-продажи может быть расторгнут по Вашей инициативе. И обязательно укажите, что пока с Вами не рассчитаются, Ваша квартира будет находится у Вас в залоге. В таком случае Вы сможете себя обезопасить от различных нюансов в будущем.
С Уважением!
Я правильно понимаю, что если каким-то образом нашу сделку зарегистрируют, а покупателя и третьего лица нет, то т.к. не будет второй части оплаты — договор будет недействительным?
Петр
Не то что недействительным, а Вам нужно прописать право расторжение в одностороннем порядке, если не будет оплаты. Главное укажите на ограничение покупателю, чтобы он не смог ничего сделать с квартирой (перепродать), пока с Вами полностью не рассчитается. Но видимо, я понял, нужно провести сделку одно время. Поэтому и такая ситуация, ждать не получается.
С Уважением!
Как правильно оформить сделку, чтобы не получилось так, что их (мой покупатель и третье лицо) сделка не состоялась, а моя состоялась. И я в итоге без денег и квартиры?
Петр
Петр, здравствуйте. В принципе если сумма договора, которая указана в нем как цена за квартиру не внесена покупателем, то продаваемая Вами квартира будет находится в ипотеке до момента полного расчета с Вами. То есть совсем без денег и без квартиры Вы не останетесь. Другое дело, что придется взыскивать указанную сумму с покупателя в судебном порядке.
Но я бы предложил заключить предварительный договор с условием заключения основного договора после продажи квартиры Вашим покупателем. Кроме того не мешало бы получить по этому договору существенный задаток, который перейдет в Вашу собственность, если покупатель до определенной в предварительном договоре даты не совершит действия, необходимые для заключения основного договора.
Т.е. я оформляю договор купли-продажи, в котором я прописываю, что квартира будет находится у меня в залоге с момента регистрации и до окончательного расчёта (есть какая-нибудь правовая норма, на которую можно сослаться?). И если оплаты не будет — я могу в одностороннем порядке расторгнуть договор. И если оплаты не будет — я расторгаю договор
Петр
В одностороннем не расторгнете. А почему предварительный договор не хотите?
Здравствуйте, Петр! Лучше всего, конечно, дождаться, когда Ваш покупатель получит все средства за продажу квартиры. После чего он подпишет с Вами договор купли-продажи квартиры. Есть и другой вариант: договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Тогда необходимо будет указать, что квартира будет находится в залоге у продавца до полного исполнения покупателем своей обязанности по оплате стоимости квартиры. Согласно статьи 488 ГК РФ
5. Если иное не предусмотрено договором
купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты
товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца
для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Никакой засады нет. Сначала Ваш покупатель продает свою квартиру и получает деньги. Затем продаете Вы и также получаете деньги. Лучше используйте расчетный счет для перевода или наличные сразу после продажи под расписку. В этом случае рисков не будет.
Для этого нужно согласовать порядок расчетов в договоре купли-продажи. Если денег не будет, то можете расторгнуть договор.
Сделайте таким образом, если у покупателя нет наличных.
Есть норма: п.5 ст.488 ГК РФ