Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Приобретение земельного участка как Дарение
Для строительства жилого дома хочу приобрести земельный участок. Продавец просит (настаивает) на продаже участка как Дарение. Мы не родственники, не знакомые, продавцу 75 лет. В выписке ЕГРП обременений нет, категория земли - ЛПХ. На вопрос- почему дарение, а не элементарная купля продажа за символическую сумму, а остальные деньги вне договора - ответили что ему подарили эту землю несколько лет назад, он хочет также ее подарить.......Мы выяснили что продавец - священнослужитель, земля на его маме оформлена....
За время работы с недвижимостью первый раз сталкиваюсь с такой ситуацией как Дарение, да еще от священнослужителя. Договор будем оформлять у нотариуса чтобы засвидетельствовать дееспособность продавца.
Какие могут быть "сюрпризы"? Есть ли какие то нюансы если эту землю ему подарили допустим для строительства часовни? Чего опасаться и где подводные камни после оформления если хочу разделить участок на несколько и построить жилые дома (коттеджи)?
Какие могут быть «сюрпризы»?
Здравствуйте!
Первый и главный «сюрприз» здесь — это налог на доходы физических лиц от полученного недвижимого имущества, так как даритель не является вашим родственником (п.18 ст.217 НК РФ)
Здравствуйте!
Продавец предлагает Вам недействительную (притворную) сделку, последствием которой будет то, что все равно будут применяться правовые нормы о купле-продаже.
ГК РФ
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Объясните священнослужителю, что притворная сделка не только незаконна, но и содержит обман, а значит, это грех.
Как он будет продавать, если земля не его?
Самарин Александр
Но главный вопрос, на кого она оформлена, если не на него, он ничего продать не может пока на себя не оформит.
Самарин Александр
Такое возможно, если он будет иметь доверенность от матери (собственника).
Дарение опасно тем, что такая сделка оспорима
Самарин Александр
Такая сделка ничтожна, а не оспорима. Еще раз привожу закон:
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.
и в будущем просто можете потерять деньги на такой сделке.
Самарин Александр
К такой сделке будут применяться правовые нормы о купле-продаже.
Мы выяснили что продавец — священнослужитель, земля на его маме оформлена…
Aleks
Вот это уже первый сюрприз.
Как он будет продавать, если земля не его?
Какие могут быть «сюрпризы»? Есть ли какие то нюансы если эту землю ему подарили допустим для строительства часовни? Чего опасаться и где подводные камни после оформления если хочу разделить участок на несколько и построить жилые дома (коттеджи)?
Aleks
В данном случае берите выписку с ЕГРП, смотрите что за земля, назначение, обременение, кто владелец. Это первое. А далее еще и самого продавца на долги проверьте.
Но главный вопрос, на кого она оформлена, если не на него, он ничего продать не может пока на себя не оформит.
Добрый день!
Один из сюрпризов, как пояснили коллеги — это то, что продавец не является собственником. Но это в общем не проблема, поскольку Вы собираетесь оформлять сделку через нотариуса (а по другому и не сможете), то нотариус проверит его полномочия. Если от мамы есть доверенность, то вопросов нет.
В целом для Вас ничего страшного то нет, поскольку налоги Вы все равно платить будете как от купли-продажи, так и от дарения. А вот продавец при оформлении дарения налог уплачивать не будет, поскольку он от сделки доход не приобретает.
Еще один момент — дарение можно отменить. По различным основаниям, но можно. Куплю-продажу в этом плане отменить сложнее.
Касаемо оформления участка и строительства — тут никаких- проблем нет
Уважаемая Светлана! Я оформляю дарение у нотариуса с реальной владелицей земли по ЕГРП, мамой этого священника, которой 75 лет, дееспособность подтверждаю нотариусом, он направил запросы в инстанции. После этого также есть опасность оспаривания или отмены договора дарения допустим наследниками?
Здравствуйте, Алекс!
Только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 209 ГУ РФ). Коллега Безгодов прав, что это притворная, то есть незаконная сделка, поскольку путем дарения продавец хочет скрыть получение дохода. Дарение, надеюсь Вы знаете) — это безвозмездная сделка. Поэтому убедитесь, кто реальный собственник участка, на ком зарегистрировано право собственности.?
Здравствуйте, Алекс!
Есть ли какие то нюансы если эту землю ему подарили допустим для строительства часовни? Чего опасаться и где подводные камни после оформления если хочу разделить участок на несколько и построить жилые дома (коттеджи)?
Вы сами пишите, что категория земли — ЛПХ, обременений нет. одо что подарили продавцу этот земельный участок значения не имеет. Имеет значение кто собственник, а также категрия и вид разрешенного использования земли.
Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участокв есть такой ВРИ как религиозное использование. Оно включает в себя: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома); размещение объектов капитального строительства, предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы, а также для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (монастыри, скиты, воскресные школы, семинарии, духовные училища).
На земле ЛПХ можно разместить жилой дом, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей). Это также согласно данному классификатору ВРИ.
Классификатор можно посмотреть здесь www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/
В соответствии со ст. 163 Гражданского кодекса РФнотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Поскольку сам священнослужитель собственником земельного участка не является, то он может совершить сделку только по доверенности от собственника, т.е. от матери. Доверенность на совершение сдлеки оформляется также у нотариуса. Получается, что вроде как масло масляное: и доверенность на заключение сделки у нотариуса, и сама сделка будет удостоверена нотариусом.
Но вообще, лучше заключать сделку как она есть по сути: купля-продажа, так купля-продажа. При дарении, как Вы знаете, Покупателю придется оплатить налог 13 % от кадастровой стоимости земли. Здесь тем более его мотивация не понятна. Ясны были бы мотивы. если бы продавец предложил занизить цену договора. Может он что-то сам не понимает или не знает (про 13 % от кадастровой стоимости?).
Есть ли какие то нюансы если эту землю ему подарили допустим для строительства часовни?
Aleks
Здравствуйте!
проверьте на основании чего его мать стала собственницей, т.е. цепочку собственников: кто был ранее владельцем и на основании каких сделок у них возникали права (возмездных или нет), применима ли к ним статья о добросовестом покупателе.
Продавец просит (настаивает) на продаже участка как Дарение.
Aleks
ответили что ему подарили эту землю несколько лет назад, он хочет также ее подарить…
Aleks
Добрый день, Алекс!
Возможно, он настаивает именно на дарении потому, что не истек еще срок минимального нахождения в собственности его мамы этого земельного участка, после которого его продажа освобождается от налогов? (это 3 или 5 лет, ст.217.1 Налогового кодекса)?
Проверьте этот момент, когда ей подарили этот ЗУ.
Ведь если этот срок не истек, тогда дарение будет сделкой, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, т.е ничтожной, поскольку направлено на уклонение от уплаты налогов его мамой.
Например, налоговая инспекция легко может сопоставить эти два обстоятельства, что минимальный срок еще не истек и что между вами и мамой священника нет никаких предпосылок для дарения (по сути, дорогостоящий объект недвижимости дарится совершенно незнакомому лицу).
В таком случае применяются последствия, предусмотренные ст.167 Гражданского кодекса:
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
То есть вы возвращаете ей земельный участок, а она вам — ту сумму, которую получила, но удастся ли вам что-либо вернуть и как быстро — большой вопрос.
Поэтому учитывая все вышеизложенное дарение не рекомендуется.
С уважением, Роман.
Про 13% налога от кадастровой (рыночной) стоимости знаю. Меня интересует нестандартная ситуация с ДАРЕНИЕМ земли возможно подаренной продавцу допустим для строительства часовни и т.д.....Могут ли возникнуть вопросы с поселковой администрацией с получением разрешения на строительство и т.д....???