Продажа квартиры с обременением

Галина, добрый вечер! Учитывая что один из владельцев квартиры на момент совершения предполагаемой сделки будет являться несовершенно летним вам необходимо будет получать предварительное согласие на совершение такой сделки в органе опеки. На каких именно условия — предоставление равного по размеру отчуждаемой жилой площади жилого помещения помещения (доли в нем) либо перевод рыночной стоимости отчуждаемой доли на специальный счет — зависит от органа опеки, в разных регионах разные подходы к данному вопросу. Но в любом случае отказ органа опека можно оспорить в судебном порядке. Совершеннолетний собственник должен участвовать в сделке самостоятельно, с этим никаких проблем нет если он не возражает против продажи

ст. 37 ГК РФ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

ст. 21

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Добрый день Галина.

Квартиру можете продать конечно же.

Все собственники долей будут выступать как продавцы.

Ваш 20-летней ребенок выступает самостоятельно.

От имени 13-летнего выступаете вы как законный представитель.

Осуществить куплю-продажу вы сможете только с согласия органов опеки. Для того чтобы его получить вам необходимо будет купить другое жилье, в котором несовершеннолетнему будет выделено равное количество кв.м.жилья. (т.е. если сейчас у вашего 13-летнего ребенка 20 кв.м. собственности, то и в новом жилье тоже должно быть 20 кв.м. или больше)

С уважением,

Насирдинов Нурлан

При приватизации квартиры в ней автоматически участвовали несовершеннолетние дети. Одному ребенку 20 лет, второму 13 лет. Могли ли я продать квартиру и как?
Галина

Здравствуйте. НУ 20 лет уже не ребёнок, тут проблем нет. пусть продаёт. И продавать именно он будет свою долю а не вы.

А вот на продажу доли несовершеннолетнего придётся получать согласие опеки. Поэтмоу обращайтесь туда. Но дадут они разрешение только при условии покупки другого жилья или доли в жилье ему или же перевода денег на его счёт, при условии что есть жильё у этого ребёнка еще какое то.

Галина, добрый день!

Поскольку одним из собственников является несовершеннолетний Вы сможете продать квартиру исключительно с разрешения органа опеки и попечительства. Вам придется доказать, что сделка не нарушает прав ребенка (его условия проживания), как правило, разрешение выдается при условии покупки иной квартиры, где собственником будет являться ребенок (причем условия проживания несовершеннолетнего не должны ухудшаться) либо если денежные средства (если есть иное жилье) от продажи поступят на банковский счет ребенка (пропорицонально его доли, безусловно).

Здравствуйте, Галина. Коллега правильно проинформировал Вас о необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку. Добавлю, что такой договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и нотариус обязательно должен попросить у Вас разрешение органов опеки и удостовериться в выполнении их требований (если требование согласно распоряжению должно быть выполнено на момент заключения сделки).

Здравствуйте, в вашем случае дополнительно необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на совершение указанной сделки.

Для этого вам необходимо обратиться в Органы опеки и попечительства с соответствующим заявлением.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Здравствуйте.

Вы можете продать указанную квартиру с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Сделка проводится с обязательным нотариальным удостоверением.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом
1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

С уважением! Г.А. Кураев