Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возврат обеспечительного платежа по договору аренды
Добрый день!
Между мной (ИП) арендатором и арендодателем (ЗАО) был заключен договор аренды помещения сроком на 11 месяцев, который я вынужден был прервать досрочно. После расторжения договора арендодатель прислал письмо о взимании штрафа за досрочное расторжение договора согласно п. 4.6. в сумме обеспечительного платежа (ОП).
Я был удивлен, так как выполнил все условия договора при досрочном расторжении п. 8.3.
На это я выслал им писмо-претензию и дал им срок 10 дней на возврат ОП. Срок прошел, но возврата нет.
Думаю подавать в суд.
Хочу узнать ваше мнение, каковы мои шансы выиграть дело и на что операть?
- Договор.pdf
- Письмо.pdf
был прервать досрочно.
Konstantin
Здравствуйте. как это было оформлено? допником?
в п.4.6 я не увидел строки о том что ОП не возвращается при расторжении. Его могут не вернуть если вы не передали помещение по акту и т.д.
п. 4.6. в сумме обеспечительного платежа (ОП).
Konstantin
Там за досрочное расторжение нет удержания оп, думаю тут действительно будет в суде дело решаться
Хочу узнать ваше мнение, каковы мои шансы выиграть дело и на что операть?
Konstantin
Здравствуйте. Считаю, что отказ в возврате ОП не обоснован. Вами соблюден порядок досрочного расторжения договора. Это не может являться основанием для отказа в возврате денежных средств.
Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Обращайтесь в суд, думаю шансы хорошие.
Добрый день!
Все бы ничего, но в договоре прямо прописано, что Арендатор вправе удержать у себя сумму обеспечительного взноса в том числе и в случае досрочного расторжения договора по инициативе Субарендатора.
А в пункте 8.3 более развернуто прописано при каких именно обстоятельствах это право у арендодателя возникает из чего следует что оно не может быть реализовано им произвольно
Власов Андрей
Не могу с этим согласиться. В п.8.3 речь идет о безусловном и бесспорном удержании обеспечительного платежа, в случае нарушения субарендатором сроков уведомления или обязанности по оплате.
А в пункте 4.6 идет речь о праве арендатора удержать обеспечительный платеж в случае досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора впринципе. Может воспользоваться правом, а может нет. В данном случае воспользовался.
Константин, данная дискуссия показывает, что даже опытные юристы не могут прийти к однозначному мнению по Вашему вопросу и это говорит о значительных рисках при рассмотрении дела в суде. В случае отрицательного исхода дела, Вы будете нести также бремя по возмещению судебных расходов (гос. пошлину не вернут, возможно придется оплатить услуги адвоката ответчика).
На мой взгляд риск отрицательного исхода дела существенный.
Константи, добрый день! Ознакомившись с условиями договора не могу не согласится с коллегами что удержание обеспечительного платежа, при условии что вами соблюден порядок и сроки уведомления о расторжении договора, предусмотренные договором, в данном случае необосновано
Согласно ст. 381.1 ГК
Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Пункт 4.6 договора говорит об обеспечительном платеже как о гарантиии исполнения Вами своих обязательств по договору. Вы их, судя по вопросу исполнили, что подтверждается отсутствием в претензии внятного указания на то, ввиду нарушения каких именно обязательств по договору с Вашей стороны арендодатель произвел удержание платежа.
По истечение срока на возрат платежа, который вы указали в ответном письме обращайтесь с иском в Арбитражный суд на основании ст. 1102 ГК
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В пункте 8.3 договора также четко прописано в каких случаях при досрочном расторжении договора субарендатором может быть удержан обеспечительный платеж. Если требования указанного пункта Вами были выполнены оснований говорить о нарушении обязательств с Вашей стороны и не возвращать ОП у арендодателя нет.
Также добавлю, что в соот. со ст. 1107 ГК на сумму неосновательного обогащения подлежат начисление процентов
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению
проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени,
когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности
получения или сбережения денежных средств.
Между мной (ИП) арендатором и арендодателем (ЗАО) был заключен договор аренды помещения сроком на 11 месяцев, который я вынужден был прервать досрочно. После расторжения договора арендодатель прислал письмо о взимании штрафа за досрочное расторжение договора согласно п. 4.6
Konstantin
Нет там указания что они имеют право удерживать при досрочном расторжении
Однако в пункте
8.3.
Прописан четко порядок расторжения. Если вы все это выполнили надлежащим образом, думаю в суде решение будет в вашу пользу. Притом можно апеллировать к отсутствию в пункте 4.6 упоминания об удержании ОП
Здравствуйте. Если Вы уведомили о расторжении договора за 60 дней, то по п. 8.3. Вы имеете право вернуть обеспечительный платёж. Хотя тут есть противоречие между п.8.3. и 4.6. Но так как договор должен читаться буквально и суд будет исходить из общего смысла договора при его не ясности его отдельных положений, то вернуть платёж считаю Вы имеете право.
Так что шансы хорошие. Опирайтесь на п. 8.3. и положения п. 4.6. в той части, что обеспечительный платёж это гарантия исполнения обязательств по договору, а Вы их выполнили.
ст. 431 ГК РФ
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Все бы ничего, но в договоре прямо прописано, что Арендатор вправе удержать у себя сумму обеспечительного взноса в том числе и в случае досрочного расторжения договора по инициативе Субарендатора.
Вишневский Сергей
Только Вы не учитываете что там общее право удержать, а в п. 8.3. прописаны условия возврата ОП, и п.8.3. это допускает. То есть тут неясность какие же случаи имеет ввиду п. 4.6., если п. 8.3. говорит о том, что Оп возвращается, если соблюдены условия указанные в нём.
Здравствуйте, судебная практика признает правомерным удержание обеспечительного платежа, по этому думаю шансы у вас весьма малы.
Определение ВАС РФ от 08.10.2010 N 13481/10 по делу N А40-104629/09-89-711
"… Как следует из судебных актов, 01.04.2009 между ОАО «ГИСС» (арендодатель) и ООО «Д-Войст» (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатору предоставлены в пользование справочные киоски ГИСС, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кетчерская, вл. 1, стр. 1; г. Москва, ул. Фестивальная, 8. Стороны согласовали также внесение обеспечительного взноса в размере фиксированной месячной арендной платы в обеспечение исполнения обязательств арендатора по настоящему договору.
Арендатором 09.04.2009 произведена оплата обеспечительного взноса в размере 61 696 рублей.
28.05.2009 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
В соответствии с пунктом 5.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ОАО «ГИСС» удерживает в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61 690 рублей.
Установив, что ответчиком ненадлежащим образом выполнялись обязательства по внесению арендной платы в период с 01.04.2009 по 18.05.2009, суды взыскали 68 029 рублей 51 копейку с учетом внесенного обеспечительного платежа в соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2 договора аренды.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным пункта 5.2 договора аренды и пункта 4 соглашения к нему, суды пришли к выводу, что оспариваемые пункты договора аренды не противоречат требованиям ст. ст. 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."
Кроме того у вас в договоре в п. 4.6 у вас фигурирует обеспечительный взнос в качестве гарантии исполнения обязательства. По этому с учетом судебной практики у вас шансов мало. Подав исковое заявление вы рискуете потерять внесенное по гос пошлине и некоторые судебные расходы, если эти затраты для вас незначительные то можете подавать исковое заявление.
Руслан, из приведенного судебного акта следует что правомерность удержания ОП была обусловлена ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств, в вопросе речь о каких либо нарушениях со стороны арендатора не идет, пример не совсем корректен
Власов Андрей
Вот еще один пример.
Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010
"...09.09.2009 между ООО «Инвест» (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 — 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
При этом в силу п. 4.6.1 договора при досрочном расторжении договора по инициативе субарендатора обеспечительный платеж не возвращается.
21.12.2009 ООО «Инвест» было получено заявление ИП Кирильцева Д.Е. о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2010, в котором субарендатор просил засчитать сумму обеспечительного депозита в счет оплаты субаренды за январь 2010 года (т. 1 л.д. 100).
Письмом от 24.12.2009 N 23 ООО «Инвест» предложило субарендатору досрочно расторгнуть договор субаренды с 31.01.2010 при условии своевременного внесения им арендной платы за январь 2010 года включительно, а также неустойки согласно пункту 8.6 договора, указав при этом, что в силу п. 4.6.1 обеспечительный платеж не подлежит возврату субарендатору и не может быть засчитан в счет субарендной платы. Помимо этого ООО «Инвест» отметило, что в случае не исполнения ИП Кирильцевым Д.Е. вышеизложенных требований датой расторжения договора будет считаться 21.03.2010, то есть по истечении трех месяцев после получения уведомления о досрочном расторжении договора субаренды (т. 1 л.д. 101). Указанное письмо получено лично Кирильцевым Д.Е., о чем свидетельствует его подпись.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО «Инвест» 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.
Довод ответчика о необходимости зачета в арендную плату обеспечительного платежа по договору субаренды N 22/И от 09.09.2009, перечисленного последним в сумме 12 000 руб., правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данное требование противоречит условиям п. 4.6.1 договора субаренды..."
Обеспечение удерживается только за не исполнения обязательств, определенных договором. Договором не предусмотрена Ваша обязанность по аренде в течении срока действия договора. Соответственно Вы не нарушаете обязательства по данному договору и обеспечение не должно удерживаться.
Если не отреагируют на претензию, то можно смело обращаться в суд.
Статья 307. ГК РФ Понятие обязательства
1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Добрый день!
П. 4.6 договора предусмотрено, что Арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа при досрочном расторжении договора по инициативе Субарендатора.
А в п. 8.3 указано, что уведомление будет надлежащим в случае внесения оплаты за 2 месяца (т. е. с момента уведомления до даты расторжения).
Константин, вы произвели оплату согласно условиям договора?
На мой взгляд, п. 4.6 устанавливает безусловную возможность для арендодателя удержать обеспечительный платеж при расторжении договора в одностороннем порядке субарендатором — именно в качестве штрафа за такой отказ, т.е. устанавливает ответственность для субарендатора. Законом не запрещено прописывать подобное условие в договоре. Причем, возможность удержания штрафа в данном случае связывается исключительно с самим фактом отказа субарендатора от договора, безотносительно к каким-либо иным обязанностям либо нарушениям обязательств.
Причем, в п. 4.6 это ПРАВО арендодателя, которым он может и не воспользоваться.
В п. 8.3 возможность удержания обеспечительного платежа уже связана с нарушением со стороны субарендатора порядка уведомления, в чем бы это нарушение не проявилось. Полагаю, это самостоятельное основание удержания. И в п. 8.3 удержание предусмотрено всегда при наличии нарушений, а не на усмотрение арендодателя.
Полагаю, что в данном случае удержание обеспечительного платежа соответствует условиям заключенного договора.
Здравствуйте, Константин!
После расторжения договора арендодатель прислал письмо о взимании штрафа за досрочное расторжение договора согласно п. 4.6. в сумме обеспечительного платежа (ОП).
Konstantin
По договору Вы являетесь субарендатором. Условия пункта 4.6. содержат возможность удержания ОП арендатором. И там прямо указано, что такое удержание может быть в случае досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора.
Причём, я не нашла в этом пункте условие о том, что если субарендатор соблюдёт порядок досрочного расторжения договора, то ОП возвращается… Нет. Только сам факт досрочного расторжения.
А положения ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ отсылают к условиям договора.
Поэтому лично я не вижу перспектив взыскания ОП в судебном порядке.
Арендатор не получил то, на что рассчитывал при действии договора в течении всего срока. Поэтому он компенсирует не полученное по договору. За счёт ОП и в соответствии с условиями договора субаренды.
Удачи!
Все условия п. 8.3. мною были выполнены. Было уведомление за 60 дней (принятое ими), была произведена оплата за 2 месяца базовая и переменная арендная плата. По окончании аренды был подписан акт (без замечаний).
Konstantin
Вы исполнили требования, содержащиеся в условиях п. 8.3 Договора. И тем самым лишили арендатора возможности (или права) удержать ОП в бесспорном порядке.
А потому следует уже говорить о том, что удержание, произведённое арендатором, вызывает спор между сторонами.
Суд, рассматривая дело по требованию взыскать сумму ОП с арендатора, будет руководствоваться нормами ГК РФ (параграф 8 ГК РФ) и положениями договора.
А условия п. 4.6. устанавливают право арендатора на удержание ОП при наличии такого обстоятельства, как досрочное расторжение договора по требованию субарендатора.
И суд не будет устанавливать причины досрочного расторжения. Потому что есть нормы закона и условия договора.
Настаиваю на том, что судебная перспектива весьма призрачна.
Согласна с Александром Самариным — если уведомили более, чем за 60 дней, и выплатили базовую арендную плату, то обеспечительный платеж должны вернуть.
Пункт 4.6. говорит о возможности удержания обеспечительного платежа. Пункт 8.3. регулирует отношения сторон при досрочном расторжении договора и устанавливает последствия в виде удержания обеспечительного платежа при одновременном наступлении двух условий:
— уведомление менее чем за 60 календарных дней;
— неоплата базовой арендной платы в размере, установленном п.8.3.
Так что все зависит от срока уведомления и оплаты.
Все условия п. 8.3. мною были выполнены. Было уведомление за 60 дней (принятое ими), была произведена оплата за 2 месяца базовая и переменная арендная плата. По окончании аренды был подписан акт (без замечаний).
Konstantin
Мне кажется, имеет смысл подавать в суд. И шансы хорошие. НО конечно, все зависит от Вашей позиции и доведении ее до суда и от контраргументов Арендодателя. Это в чистом виде толкование договора, и большое значение имеет, кто будет убедительнее.
Я считаю, что право взыскать ОП только в случае нарушения Вами п.8.3.
Коллеги, мне кажется, все очень логично — п.4.6 предусматривает случаи удержания обеспечительного платежа. Один из них — «в случае досрочного расторжения договора по требованию Субарендатора».
Досрочное расторжение регулируется п.8.3., в котором и указано, в каком случае взыскивается обеспечительный платеж. Именно в этом случае и будет взыскивать Арендодатль обеспечительный платеж.
В противном случае, если толковать п.4.6. как право взыскать обеспечительный платеж в любом случае, при наличии только факта инициативы Арендатора по расторжению договора, п.8.3. просто не имеет смысла.
А мы все-таки исходим из воли сторон, и если норма о досрочном расторжении сторонами согласована, то ее соблюдение не должно повлечь для Арендатора негативных последствий.
Уважаемый Константин!
Ситуация у Вас непростая — в большинстве случаев суды встают на сторону арендодателя при таких условиях договора.
Однако, если Вы выполнили надлежащим образом все обязательства по расторжению приложенного Вами договора аренды, возврат Вами помещений документально подтвержден и у Вас отсутствуют финансовые обязательства перед арендатором, то в Вашу пользу есть следующие доводы:
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 4 ст. 329 Гражданского кодекса прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Несмотря на то, что в приложенном Вами договоре присутствует право арендодателя удержать обеспечительный платеж, в соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от «11» января 2000 года № 49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.
Таким образом, если договор расторгнут и у Вас отсутствуют встречные обязательства перед арендодателем по указанному договору, то можете подать в суд о взыскании обеспечительного платежа в качестве неосновательного обогащения по правилам ст. 1102 Гражданского кодекса, поскольку договор расторгнут и, соответственно, прекращается обеспечение указанного договора в виде обеспечительного платежа.
Указанный вывод подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от «25» июня 2015 года № 09АП-19524/2015-ГК по делу № А40-217567/2014 (Выдержка из постановления "… Исходя из толкования условий спорного договора
аренды, судебная коллегия приходит к выводу, что правоотношения сторон в
части правовой природы обеспечительного платежа, перечисленного истцом
ответчику в соответствии с п. 3.5 договора, следует квалифицировать как
способ обеспечения исполнения обязательства, и, в связи с прекращением
обеспеченного им основного обязательства, следует признать и прекращение
акцессорного обязательства...
… Вместе с тем, судебной коллегией установлено, что на дату прекращения договора аренды у истца не имелось неисполненных обязательств перед арендодателем, следовательно, у арендодателя отсутствуют основания для удержания суммы обеспечительного взноса.
Доводы арендодателя о том, что досрочное расторжение договора субаренды по инициативе арендатора, исключает возврат обеспечительного взноса, подлежит отклонению как необоснованный, поскольку односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды является его безусловным правом и не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде удержания суммы обеспечительного взноса...").
С уважением,
Марчук Евгений
тоже хорошо
это правильно
но почему тогда это не отразили в акте? прямо из договора как раз по моему это не следует — перечень то указан, и расторжения именно- там нет. Там есть не уплата и НАРУШЕНИЕ порядка расторжения, но не расторжение само по себе
я тоже так думаю