Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Взаимоотношения собственников нежилых помещений в ТЦ завышенные тарифы, вопросы по местам общего пользования
Я собственник помещения .Могу ли я в суде оспорить договор на возмещение коммунальных услуг и содержание здания (Торгового центра) нежилые помещения, если он принят доминирующими 2 по площадям из 36 собствениками . На собрании все остальные собственники были против, но созданная компания рапортует, что собрание состоялось и все должны платить по завышенной ставке, так как большинством голосов её приняли на общем собрании проведя аналогию с правилами по ЖК. Что можно предпринять, есть ли практика. Люди просто в наглую делают деньги мотивируя, что всё у нас по закону. До этого они проводили собрание и на основании его протокола выиграли суды, сейчас банкротят фирму, создали новую и все повторяется, но у нас сейчас есть срок 6месяцев чтобы как то оспорить, но оспорить решение собрания не вариант я так понимаю мы его 2 года оспариваем и судьи склоняются что у них большинство, но тарифы и расчеты в 2-3 раза завышены и они смеясь в лицо продолжают собирать с нас деньги. Что посоветуете сделать в этот раз фирму они создали новую и требуют заключать с ней договора и платить завышенную ставку.2 доминирующих по площадям собственника учреждают свою ручную компанию которая на общем собрании утверждает завышенную тарифную ставку на свои услуги и обогащается, при этом выполнять все требования предписанные УК не хочет, говорит это для жилых помещений. Лицензия им говорят не нужна, минимальный список проводимых работ для жилых помещений это не для них что хотят то творят.
- Скан договор Проект и расчёт.pdf
- Скан договор Проект и расчёт.pdf
- Скан договор Проект и расчёт.pdf
Здравствуйте. Проведение общих собраний собственников в нежилых зданиях действительно регулируется ЖК РФ по аналогии. Уже давно дано разъяснение Высшего Арбитражного Суда РФ на эту тему. Судебная практика следует в унисон в этим документом.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
но тарифы и расчеты в 2-3 раза завышены и они смеясь в лицо продолжают собирать с нас деньги.
Сергей
Здравствуйте. Завышены на что конкретно?
Если на КУ (вода, тепло) то эти цены не устанавливает фирма произвольно, их устанавливает местная управление/комиссия по тарифам.
ФЗ О водоснабжении
Статья 31. Виды деятельности и тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения, подлежащие регулированию
1. К регулируемым видам деятельности в сфере холодного водоснабжения относятся:
1) холодное водоснабжение, в том числе:
а) транспортировка воды, включая распределение воды;
б) подвоз воды в случаях, установленных частью 3 настоящей статьи;
2) подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоснабжения.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
2. Регулированию подлежат следующие тарифы в сфере холодного водоснабжения:
1) тариф на питьевую воду (питьевое водоснабжение);
2) тариф на техническую воду;
3) тариф на транспортировку воды;
4) тариф на подвоз воды;
5) тариф на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
3. Регулирование тарифов на подвоз воды осуществляется на основании заявления органа местного самоуправления в орган регулирования тарифов, а также в случаях, предусмотренных правилами регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утверждаемыми Правительством Российской Федерации.
4. К регулируемым видам деятельности в сфере горячего водоснабжения при осуществлении горячего водоснабжения с использованием закрытых систем горячего водоснабжения относятся:
1) горячее водоснабжение, в том числе:
а) приготовление воды на нужды горячего водоснабжения;
б) транспортировка горячей воды;
2) подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе горячего водоснабжения.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
5. Регулированию подлежат следующие тарифы в сфере горячего водоснабжения:
1) тариф на горячую воду (горячее водоснабжение);
2) тариф на транспортировку горячей воды;
3) тариф на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе горячего водоснабжения.
7. К регулируемым видам деятельности в сфере водоотведения относятся:
1) водоотведение, в том числе очистка сточных вод, обращение с осадком сточных вод;
2) прием и транспортировка сточных вод;
3) подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
8. Регулированию подлежат следующие тарифы в сфере водоотведения:
1) тариф на водоотведение;
2) тариф на транспортировку сточных вод;
3) тариф на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения.
10. Перечень подлежащих регулированию тарифов и платы в сфере водоснабжения и водоотведения, указанных в частях 2, 5, 6, 8 и 9 настоящей статьи, является исчерпывающим. Цены на иные виды товаров, работ и услуг в этой сфере определяются по соглашению сторон и регулированию не подлежат.
Если брать аналогию по ЖК РФ, то тут указывается:
9.2. Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.
Если к содержанию здания, то тут можно попробовать оспорить в связи с тем, что такие цены необоснованны. То есть фактически содержание обходится намного дешевле, чем указано в договоре. А организация заведомо завышает цены. Но нужно смотреть как договор составлен и исходя из чего рассчитывались тарифы на содержание.
при этом выполнять все требования предписанные УК не хочет, говорит это для жилых помещений. Лицензия им говорят не нужна, минимальный список проводимых работ для жилых помещений это не для них что хотят то творят.
Сергей
Формально да, тут список работ утверждается общим собранием. Но никто не отменял то положение, что должны услуги оказываться качественно.
Лицензия им не нужна, так как лицензируется деятельность по управлению МКД, а у Вас не МКД.
Статья 192. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
1. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также — лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее — лицензионная комиссия).
2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110
(ред. от 25.12.2015)
«О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»
1. Настоящее Положение устанавливает порядок лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществляемой управляющей организацией.
Они якобы содержат и обслуживают здание. Выше перечисленные тарифы они знают и примерно выставляют правомерные, но при этом они заключили договора с фирмами на обслуживание пожароохранной системы с расходами в 3 раза превышающими, договора на обслуживание вентиляции и дымоудаления, хотя вентиляция не работает должным образом, договора на обслуживание различных трубопроводов и систем с завышенными тарифами, при этом у них у самих в штате 5 человек, а административные расходы составляют 450000рублей
Здравствуйте Сергей. Расторгайте договор и заключайте договор на обслуживание напрямую с ресуроснабжающей организацией либо устанавливайте свои счетчики. Также можете оспорить и договор, в обоснование своих доводов затребуйте договор между этой фирмой и ресурсоснабжающими организациями, там абсолютно другие цифры (установленные службой по тарифам) и на основании этого требуйте изменения условий договора, так как у вас договор на возмещение затрат, а не на покупку ресурсов, т.е. вы должны возмещать их затраты соразмерно этим затратам, а не перекупать у них ресурсы.
На электроэнергию я уже заключил, пытаюсь заключить на воду и стоки, пока встречаю сопротивление, так как горводоканал должен правильно подключить меня, а они чинят припоны, якобы мы обладаем местами общего пользования и наша компания.
И в любом случае даже если я сам оплачиваю, они будут ссылаться на решение общего собрания где они своим большинством приняли решение по ставке за обслуживание 1 м.кв.
Тут сложность в чём, что документы они никакие не хотят предоставлять, только через суд. И речь больше идёт об содержании и обслуживании, управлении, а тут тарифы законом не регламентируются, но при этом они ссылаются на решение общего собрания, где у них по голосам (метрам большинство). Да наверное нужно оспаривать их договор, тарифную ставку, но они мотивируют и будут ссылаться на решение общего собрания. Как доказывать, что эти тарифы на их услуги завышены? Они перечислили своей же созданной фирме в два или в три раза больше и всё.
Здравствуйте.
6месяцев чтобы как то оспорить, но оспорить решение собрания не вариант я так понимаю мы его 2 года оспариваем и судьи склоняются что у них большинство
Сергей
Сергей, придерживаюсь того же мнения, что и Вы — оспорить решение собрания «не вариант», т.к. формально оно законно и принято большинством голосов.
Не совсем понятно, почему они собирают деньги с оставшихся собственников — разве за принадлежащие им помещения они не платят на общих основаниях по общим завышенным тарифам?
они заключили договора с фирмами на обслуживание пожароохранной системы с расходами в 3 раза превышающими, договора на обслуживание вентиляции и дымоудаления, хотя вентиляция не работает должным образом, договора на обслуживание различных трубопроводов и систем с завышенными тарифами, при этом у них у самих в штате 5 человек, а административные расходы составляют 450000рублей
Сергей
С организациями, с которыми заключены договоры, указанная компания находится в какой-то взаимосвязи (одни учредители, родственники близкие, один директор, дочерние предприятия и т.д.)?
Здравствуйте.
Что посоветуете сделать в этот раз фирму они создали новую и требуют заключать с ней договора и платить завышенную ставку
1. Скажите пожалуйста, какие услуги Вам оказывает данная организация, которой передано в управление здание торгового центра? Точнее, Вы можете к данному вопросу приложить проект Договора на обслуживание?
2. С кем заключен договор по энергоснабжению, теплоснабжению и так далее, то есть на основании каких договоров поставляются Вам коммунальные услуги?
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Они называют себя в договоре исполнитель, а я выступаю у них как потребитель. Могу скинуть проект договора, так как вопрос ещё открытый и собственники не подписывают его, но они скоро начнут на нас давить и ссылаясь на письмо, что старая компания передала полномочия управления новой и на то что на собрании решили большинством голосов подавать на нас в суд как на не плательщиков за их услуги.
Я всё же скину проект их договора позже и письма на которые они ссылаются.
Добрый день, Сергей!
А что у Вас, некоммерческое партнерство? Или просто общее собрание было?
Оспорить решение практически нереально, потому как решение действительно принимается голосованием, а голоса распределяются пропорционально площади помещения.
Если есть подозрения на какую-то недобросовестность УК или еще что-то, можно написать заявление в Прокуратуру.
Доля на общее имущество не определена, так как мотивируют, что места общего пользования меняются, а делать новый паспорт дорого и применяют паспорт здания 2004 г, но и там площадь общего имущества не определена, они проводят постоянно реконструкции, собрали подписи, что мы не возражаем если за их счёт, а после этого уже два раза реконструировали здание. Мы в суде пытаемся отсудить своё право на места общего пользования, так как они на него получили свидетельство, потом по кускам начали распродавать. Прокуратура говорит идите в суд, а суд ссылается на их большинство на общем собрании, что делать.
Сергей
Проблема в том, что отношения собственников коммерческой недвижимости вообще никак не урегулированы законодательно. Есть только Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64, которым суд признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений.
Так вот по аналогии, если происходит уменьшение общего имущества собственников, то на это должно быть получено согласие всех собственников, а не просто решение общего собрания.
Ст. 36 ЖК РФ:
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Можете подробнее пояснить, каким образом на общее имущество они получили свидетельство?
Было общее собрание собственников. Естественно у них перевес в голосах. Прокуратура говорит все в сад. , ну тои сть в суд. Якобы это ваши гражданско правовые отношения и если что не устраивает то обращайтесь в Арбитражный суд, Что мы и сделали, ранее, но в суде посчитали, раз мы ранее договор не оспорили, а у них большинство то поезд ушёл, а теперь они будут ссылаться на судебную практику выигранных ими судов и говорить, что мы капризничаем и не хотим платить их расходы.
Сергей, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что вариант с оспариванием решения общего собрания отпадает т.к. глава 9.1 ГК предполагает признание решения недействительным в случае процедурных нарушений, а в вашем случае их нет.
Можно попробовать зайти со стороны УФАС, в вашем случае тут можно притянут нарушение ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»
Запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц (хозяйствующих субъектов) в сфере предпринимательской деятельности либо неопределенного круга потребителей, в том числе следующие действия (бездействие):
1) установление, поддержание монопольно высокой или монопольно низкой цены товара;
Ну и очень общая и расплывчатая ст. 14.8 того же ФЗ
Не допускаются иные формы недобросовестной конкуренции наряду с предусмотренными статьями 14.1 — 14.7 настоящего Федерального закона.
В вашем случае нарушение применительно к 135-ФЗ можно мотивировать, например тем, что назначая необоснованно высокие цены на услуги УК вас в сравнении с другими предпринимателями ставят в худшие условия т.к. растет себестоимость за счет необоснованных трат.
Учитывая обстоятельства, шансов конечно немного что жалобу вообще примут, но терять вам тут особо нечего, хуже не будет. Сейчас УФАС до возбуждения дела о нарушении законодательства о защите конкуренции обязана предварительно направить предупреждение, возможно этот как то на них повлияет после череды побед в судах
Как доказывать, что эти тарифы на их услуги завышены?
Сергей
Есть другие аналогичные компании в вашем городе, с ними и можно сравнить, тут уже что то вырисовывается с монопольно высокой (экономически не обоснованной) ценой, например, т.к. возможности поменять УК в вашей ситуации нет. Суды это не воспримут, т.к. с точки зрения ГК все законно поскольку цены на данные услуги не регулируются, но в УФАС возможно вас и услышат
Я плачу коммунальные услуги в аналогичном помещении меньше более чем в два раза. Есть приказ администрации города и Регионального представительства по тарифам где на содержание ОДН в жилых правда домах есть тарифы и расценки на все виды работ по содержанию и предоставлению этих услуг УК.
Сергей
Так все правильно, согласно ЖК есть у них полномочия утверждать тарифы на содержание общего имущества для нанимателей жилых помещений и для собственников когда в установленном порядке общим собранием не принято решение о способе управления МКД
ст. 156 Жилищного кодекса
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
это администрация города (муниципалы). А региональная комиссия (орган субъекта РФ) устанавливает плату когда УК на общем собрании не может утвердить ее размер т.к. собственники помещений уклоняются от принятия решения, статью ЖК сейчас точно не скажу.
Но в обоих случаях речь о жилых помещениях, аналогии закона настолько далеко тут не распространяются и даже если бы распространялись решение общего собрание в вашем случае как раз принято
Здравствуйте. С точки зрения действующего законодательства собственники владеющие основной долей в здании так и будут Вам навязывать Вам и управляющую компанию и тарифы, т.к. ВС РФ подтвердил позицию ВАС РФ и ничего с этим увы не сделать.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ.
Единственный шанс это обжаловать решение собрания, признать недействительным, только в части установления тарифов на содержание общего имущества… Шанс сразу скажу небольшой и обжаловать Вам его придется с точки зрения злоупотребления правом доминирующими собственниками в виду их недобросовестного поведения.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)
(Извлечение)
ВОПРОС 6. Может ли злоупотребление правом при совершении сделки являться основанием для признания ее недействительной?
ОТВЕТ. Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.
Вам придется доказывать, что цены завышены, лучше всего с помощью оценочной экспертизы, которая комплексно установит необходимые расходы по каждой услуге.
Спасибо вам за ответ. С этой стороны мы ещё не заходили. Возможно я воспользуюсь вашим советом. Хочу всех поблагодарить за ваше участие в разговоре .
Хотелось бы понять если подать иск и оспаривать договор ссылаясь на тариф и злоупотребление правом есть шанс, что суд начнёт разбираться в подсчётах или их необходимо подготовить самим и предоставить разницу ссылаясь на их расходы? Могу ли я затребовать через суд подтверждения этих расходов раз они на них ссылаются. Хотя фирмы то их они могли всё и проводить. Но всё же как лучше?
Доля на общее имущество не определена, так как мотивируют, что места общего пользования меняются, а делать новый паспорт дорого и применяют паспорт здания 2004 г, но и там площадь общего имущества не определена, они проводят постоянно реконструкции, собрали подписи, что мы не возражаем если за их счёт, а после этого уже два раза реконструировали здание. Мы в суде пытаемся отсудить своё право на места общего пользования, так как они на него получили свидетельство, потом по кускам начали распродавать. Прокуратура говорит идите в суд, а суд ссылается на их большинство на общем собрании, что делать.
Побороться за общее имущество можно путём подачи виндикационного или негаторного иска с учётом п.9 постановления президиума ВАС N 64