Что делать, если ЖСК не исполняет договорные обязательства?

На практике достаточно часто покупатели квартир в новостройках встречаются с проблемой долгостроя, указанная проблема касается практически всех строительных компаний, для которых задержка окончательного срока сдачи дома уже стала нормой.

Ответ на данный вопрос не может быть однозначным и универсальным. В каждом конкретном случае дольщик (инвестор, соинвестор) должен принимать собственное решение, исходя из конкретных обстоятельств дела. Итак, ваш дом не сдан в эксплуатацию, более того, строительство его не окончено, но сроки все вышли, задержка составляет от одного года до двух лет, может более. В данном случае необходимо выяснить, с чем связана задержка строительства. Из практики практики могу сказать что встречается множество оснований, по которым Застройщик не может во время окончить строительство дома. Начиная от банальных причин, в соответствии с которыми начальные сроки, прописанные с дольщиками в договорах, на стадии заключения договора снижались для инвестиционной привлекательности объекта. Заканчивая банкротством Застройщика или просто нехваткой денежных средств для окончания строительства дома.
Любое строительство, это в своем роде пирамида, потому проблема отсутствия денег на финишных этапах строительства — бич очень многих Застройщиков, особенно тех, которые осуществляют строительство одного или двух, трех домов. Застройщики, которые осуществляют Инвестиционные контракты на большое количество домов, могут избегать проблем долгого отсутствия денег.
Итак, если задержка вызвана причинами, которые Застройщик в силах устранить и устранить достаточно быстро, можно не паниковать, а просто дожидаться окончания строительства дома. Если задержки в строительстве связаны с более серьезными причинами, например, смена Застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социального строительства и др., то в таких случаях рекомендуется обратиться на прием к специалистам в области права и строительства, т.е. к адвокатам, которые специализируются в отношениях долевого строительства.
Только при наличии опыта и юридических познаний в области инвестиционных правоотношений и строительства домов для дольщиков, можно принять правильное решение, в соответствии с которым дольщик не лишиться своей квартиры или денег. Безусловно, чем раньше дольщик предпримет определенные шаги при проблемном строительстве дома или полной приостановке его строительства, тем больше у него шансов на возврат денежных средств. При этом рекомендуется не всегда сразу расторгать заключенный с Застройщиком договор и требовать возврата оплаченных денег. Иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить долгожданную квартиру. Если вы все же дождались окончания строительства, вам передали квартиру, но сроки значительно задержаны. В этом случае с Застройщика можно потребовать взыскание убытков и неустойки.
— Первое, убытки.
На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если дольщик вынужден был снимать в наем квартиру все то время, на которое Застройщик задержал окончание строительства дома, за данный период времени дольщик вправе потребовать возврата затраченных по найму денежных средств. Именно они и являются убытками. С указанными требованиями необходимо обращаться в суд. Мы так же рекомендуем пройти и досудебный порядок разрешения спора. Во-первых, отпадут определенные возможные вопросы со стороны суда при обращении в суд, во-вторых, и на досудебном разбирательстве можно иногда решить определенные вопросы с Застройщиком.

При этом стоит помнить, что все, заявленные в суд требования, необходимо доказывать, а это означает, что при взыскании убытков необходимо представить в суд договор найма жилого помещения (аренды) и документы, подтверждающие оплату такого найма.
Второе, неустойка.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
А. Если отношения между Застройщиком и дольщиком не подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:», то при обращении в суд следует руководствоваться Законом «О защите прав потребителей», в соответствии с которым при задержке окончания строительства дома, Застройщик обязан возместить дольщику за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени) — п. 5 ст. 28 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 года.
Б. Если отношения между Застройщиком и дольщиком подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:», неустойка установлена Законом в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки п. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:»: В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Более того, статья 10 указанного выше закона также предусматривает право на возмещение убытков с Застройщика, сверх не оплаченных неустойкой денежных средств:
«В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».
Что касается взыскания неустойки в судебном порядке, рекомендуем не забывать про статью 333 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе снижать размер неустойки, при этом никогда заранее нельзя определить, до какого размера суд снизит заявленный размер неустойки. На практике автора настоящей статьи размер неустойки, взыскиваемый судами города Москвы и Московской области, может колебаться от 10 тысяч рублей до одного миллиона. Именно до таких размеров суды снижают размер неустойки.
Статья 333 ГК РФ, которая носит название: Уменьшение неустойки, определят, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Строительство дома приостановлено и становится очевидным, что дом либо вовсе не будет построен, либо будет построен, но в какие сроки не известно:
При указанных обстоятельствах возможно взыскание оплаченных денежных средств по Договору на приобретение квартиры, а так же взыскание убытков в размере рыночной стоимости, необходимой для приобретения квартиры на день обращения в суд, а так же взыскание неустойки. Взыскание денежных средств указанным порядком и в указанном размере предусматривают нормы как Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:», так и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.
Убытки в делах о взыскании денежных средств, когда дом фактически не построен и дольщику нужно вернуть не только оплаченные деньги по договору, но и дополнительно денежные средства, необходимые для приобретения квартиры с уже новыми ценами, следует доказывать. Как правило, такими доказательствами может служить как оплаченный договор на аналогичную приобретенную квартиру (что могут позволить себе очень не многие дольщики), так и предоставленная в суд оценка рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд. Указанную оценку можно заказать во многих оценочных компаниях, которые производят соответствующие услуги.
Подводя итог вышесказанному, если к несчастью дольщик попал в похожую ситуацию, прежде всего, стоит обратиться к юристам для первичной консультации, а также для исследования всех документов по строительству дома и приобретению квартиры дольщиком. Только при наличии знаний и опыта можно добиться удачного решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.

Надеюсь мой ответ помог вам.