Прием квартиры?

Добрый день!

Хочу сразу сказать, что застройщик действительно может менять проектную декларацию, опубликованную на официальном сайте в сети Интернет, в соответствии и в порядке, предусмотренном ст. 19 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ №214). Однако, в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст.9 ФЗ №214 (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от всей суммы договора Х 2 (так как вы физ.лицо) за каждый день просрочки). Данная информация для того случая, если вы заинтересованы расторгнуть договор.

Это небольшое отступление, далее, конкретно по вопросам:

1. Застройщик обязан привести полы в соответствии с Приложением №1.

В соответствии с ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГК РФ), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.7 ФЗ №214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Поэтому можете смело требовать от Застройщика приведение пола в соответствии с условиями Договора.

Вывод: так как дополнительных соглашений между сторонами не было, то застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект в соответствии с условиями Договора и вы вправе требовать выполнения всех необходимых работ, которые застройщик должен был выполнить в соответствии с условиями Договора.

2. Если Застройщик откажется приводить полы в соответствие с условиями, предусмотренными в Договоре, то применяется ст. 10 ФЗ №214, а именно: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ №214 и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Следует также обратить внимание на то, что в соответствии с ч.4 ст.7 ФЗ №214, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Поэтому, если Застройщик откажется устранять недостатки, то вы смело можете обращаться в суд с требованием о проведении ремонта, уплаты неустоек, убытков и возврата суммы государственной пошлины. То есть вы можете написать претензию к организации-застройщику об устранении недостатков и написать срок, в течение которого должны быть выполнены все работы. И обязательно в тексте претензии к застройщику укажите, что в случае не устранения нарушений в срок, вы пойдете в суд.

3. В соответствии с ч.5 ст.8 ФЗ №214, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 ФЗ №214, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 ФЗ №214.

В соответствии с ч.2 ст 7 ФЗ №214, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из этого делаем вывод, что: 1) вы можете составить акт, где будут указаны все недостатки (не акт приема-передачи, а самостоятельный документ, в котором будут отображены все недостатки и указан срок, в течение которого Застройщик должен их устранить), либо 2) прописать в акте приема-передачи квартиры все недостатки и подписать его, но обязательно должен быть указан срок для устранения недостатков. Главное, чтобы эти документы были подписаны обеими сторонами, для того, чтобы в случае похода в суд у вас были доказательства того, что вы не подписывали акт приема-передачи в связи с тем, что имелись недостатки в квартире, а не с тем, что вы просто уклонялись от подписания акта.

4. Крайний срок устранения дефектов в законодательстве не установлен, там указано, что это должен быть разумный срок. Так как понятие разумности у всех разное, то говорю вам как практик, крайний срок устранения недостатков устанавливаете для застройщика вы самостоятельно и обговариваете с ним.

5. Неустойку вы вправе требовать, так же как и убытки в соответствии со ст.10 ФЗ №214 (ее положения были указаны выше). Расчет неустойки прописан в ФЗ №214 и он в принципе аналогичен с приведенным выше (т.е. 1/300 ставки рефинансирования от суммы договора Х 2 за каждый день просрочки с момента, когда квартира должна быть передана в соответствии с условиями договора- до момента фактической передачи квартиры и подписания акта приема-передачи). Что касается убытков, то доказать убытки можно следующим образом: например, если вы пойдете в суд, и у вас будет на руках договор найма жилого помещения, в котором вы были вынуждены проживать в течение срока, пока вам не передавалась квартира в связи с устранением недостатков, то вы вправе требовать сумму денежных средств, которые вы потратили на наем данного жилого помещения).