Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нарушение границ земельного участка по межевому плану
Здравствуйте. О нарушении границ земельного участка.
В 2012 году нами был приобретен земельный участок с жилым домом (1этаж с мансардой) и фундаментом под гараж. Прежним владельцем участка было проведено межевание, поставлены границы участка и установлены столбы забора. Соседние участки не были размежеваны, границы не требовали согласований. Спустя 2 года мы обнаружили, что капитальный кирпичный забор на нашем участке установлен не правильно, то есть наш сосед перепутал стороны участка и залез на чужую территорию на 1м, причем на чью именно территорию, не понятно. Просто по межевому плану лицевая сторона участка должна быть 17,82м, согласно межевому плану, а она 18,8м по факту. Согласно же первоначальному кадастровому плану участков, ширина нашего участка должна была быть 18,5м, но при межевании это учтено не было. Думаю что и от других соседей он так же немного прирезал себе. В результате наш дом, гараж и другие постройки на участке сделаны им согласно отмеченных им же границ.
Сейчас один из наших соседей планирует делать межевание своего участка. Как мы можем избежать проблем с переносом забора, а соответственно и нарушением расстояния от границ участка до построек на нашем участке?
Добрый день Ольга!
Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами (ст. 39 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
При межевании земельного участка Ваш сосед обязан согласовать его границы с Вами.
Таким образом Вы можете проконтролировать этот процесс. В случае ущемления Ваших прав отказаться от согласования путем представления своих возражений о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием.
С уважением, Владислав Быков
Добрый день.
Соседние участки не были размежеваны, границы не требовали согласований.
Ольга
При межевании учитываются реальные размеры участка, а не те, которые были в первоначальном кадастровом плане. Существует допустимая погрешность — 0,4 сотки. Если у Вас изначально указаны размеры 17,8 на 18,5 и площадь 3,29 сотки, а после межевания получилось 18,8 на 18,5 и площадь 3,48 сотки, то за пределы допустимой погрешности Вы не вышли, такое «прирезание» — совершенно обычное дело, законом оно допускается, «прирезанные» метры, если на них никто не заявляет своих прав, переходят в собственность после межевания.
Однако в Вашем случае границы по какой-то причине с соседями не согласовывались, хотя такое согласование обязательно. Поэтому указанное выше правило не работает — не выяснено мнение заинтересованных лиц. Непонятно, как кадастровая палата вообще пропустила такой межевой план.
Конечно, при проведении межевания соседом Вы ему просто не согласуете границы, как они должны были быть, сосед вынужден будет обратиться в суд, при этом, полагаю, у него есть все основания к отмене проведенного межевания, т.к. оно с ним не согласовывалось. Следовательно, у соседа выбор — или отменять Ваше межевание, или прирезать себе недостающие метры с другой стороны, если такое возможно, и судиться уже с теми соседями.
Если в кадастровых планах у вас обоих точные координаты участков не были указаны, в случае судебного спора Вы можете ссылаться на то, что бывший собственник увеличил свой участок за счет метров с другой стороны, участок данного соседа не трогал. Правда, в случае иска от вторых соседей «крыть» уже будет нечем.
А почему боитесь нарушения расстояний до построек? Дом еще не зарегистрирован?
Анастасия, спасибо большое за ответ. Но хотелось бы внести уточнения.
Наш участок был размежеван в 2010м году, на тот момент все прилегающие земли являлись не разграниченной государственной собственностью. Поэтому согласования соседей не требовалось, что указано в межевом плане, который получил прежний хозяин участка.
Размеры нашего участка по межевому плану 17,82* 49,45* 19,38* 49,14
Фактические размеры получились 18,8* 48,6* 19,85* 48,6
Если наш сосед сделает межевание, он выяснит, что наш участок по факту больше, чем должен быть в межевом плане. Если после этого он оспорит размеры участка в суде, нам придется переносить забор. Тогда будут нарушены расстояния от забора до построек и он может обязать нас переносить постройки. А это невозможно, тк дом гараж и баня - капитальные.
По допустимой погрешности: она устанавливается нормативным актом соответствующего субъекта. В Томской области она была 0,4 сотки для земель ЛПХ и ИЖС, в Кировской области точно не скажу, но в Вашем кадастровом паспорте должно быть указано на данную погрешность, бОльшую погрешность, чем установленная законом, кадастровый инженер просто не должен был поставить, через кадастровую палату такое межевание пройти не должно было. Поэтому, полагаю, в норму допустимой погрешности Вы точно уложились.
Наш участок уже размежеван, поэтому добавить себе прирезанное я теперь не могу, если правильно поняла ранее написанное вашими коллегами. Или могу, пока не сделано межевание у соседа? Если могу, то как это сделать законным путем.
Ольга
Так Вы же уже поставили участок на кадастровый учет по данному межеванию? Значит, уже добавили прирезанное.
Если сосед такой несговорчивый, то остается только ждать исковое от него в суд. При этом — если Вы в допустимую погрешность уложились, а точные координаты, где должен был быть Ваш участок, ни одним из документов установлены ранее не были (полагаю, участки выдавали по кадастровым планам, где таких координат нет), то соседу будет крайне проблематично доказать, что Вы нарушили его права и сдвинули границу именно в его направлении. Если координаты были, тогда предугадать поворот в судебном разбирательстве сложно.
Здравствуйте, Ольга!
Из вопроса не совсем понятно, кто, по Вашему мнению, и чьи права нарушил. Либо Вы, когда установили забор, либо сосед, перепутавший стороны? Кроме того, как это перепутал стороны? Хотелось бы выяснить эти вопросы.
Если исходить из того, что Вы построили забор на чужой территории в виду ошибки. Тогда решением проблемы может быть согласование границ земельного участка, в противном случае, сосед может заявить иск и суд обяжет Вас перенести забор в соответствии с границами участка.
Процедура
согласования местоположения границ определена в ст. ст.
39 и 40 Закона N 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. Есть несколько этапов согласования:
Подготовительный, в него включается следующее:
1. Выявить всех, заинтересованных лиц ( ч. 3 ст. 39 Закона
N 221-ФЗ)
2. Определить порядок согласования местоположения границ
участка. Желательно с установлением границ на местности. Такое право выбора у Вас есть (ч. 5 ст. 39 Закона N 221-ФЗ).
3. Кадастровый инженер определяет порядок согласования, а затем доводится информация о проведении собрания (если оно будет проводиться) до всех заинтересованных лиц.
Собственно само согласование. Инженер проводит работы по определению границ, показывает их (границы) на местности, если согласование проводится с установлением границ на местности, заинтересованным лицам.
Заключительный этап. Оформление работ по согласованию. Составляется акт согласования местоположения границ земельного участка, который размещается на оборотной стороне чертежа данного
земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Закона N 221-ФЗ местоположение границ земельного участка считается согласованным при
наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей или, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования
местоположения границ, но и не представили обоснованные возражения в письменной форме. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
Если возник спор.
Следует иметь в виду, что п. 86 Приказа Минэкономразвития России N 412 предусмотрена процедура досудебного
урегулирования спора, путем проведения повторного согласования. После чего, заинтересованное лицо
соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
Если таким образом спор не урегулирован, то в соответствии с п. 5 ст. 40 Закона N 221-ФЗ неурегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. То есть обращаетесь в суд и суд решит, кто прав, кто виноват и кто что именно обязан сделать. В суде возможно ходатайствовать о проведении судебной экспертизы либо заключение мирового соглашения.
С уважением, С.Сергеев
Сергей, спасибо за ответ.
Получается, что мы нарушили права соседа, точнее не мы, а предыдущий хозяин нашего участка. Но на нем теперь располагаются капитальные постройки, передвинуть которые мы не сможем. Сосед вряд ли согласится на согласование новых границ добровольно. Мне хотелось бы самой быть инициатором нового межевания. Сейчас собственники официально есть у всех участков вокруг нас, но ни одного межевания у них не выполнено.
Уточнение. В моей консультации допущена неточность. Пункт 86 Приказа Минэкономразвития России N 412 изменен и на сегодняшний момент не содержит указание на повторное согласование границ участка в случае спора.
Повторное согласование возможно в соответствии с абз. 2 п. 84 Названного Приказа:
При наличии обоснованных возражений о местоположении границ такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границ (отдельной характерной точки или части границ), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров.
Полный текст действующего Приказа находится по адресу: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=163490;fld=134;dst=4294967295;rnd=0.04366890643723309;from=128110-0
По Вашей проблеме есть еще одно решение, но оно вряд ли Вам подойдет. Расторжение договора купли-продажи земельного участка. Или взыскание убытков с виновного — с кадастрового инженера, если он неправильно определил границы на местности или с продавца, если он построил дом и заложил фундамент гаража с нарушением.
Ольга, доброе утро.
Так как при межевании, согласование границ является обязательной процедурой, то при межевании Вашего участка она наверняка была проведена. Если сосед по каким-то причинам не высказал своих возражений по поводу границ, значит его все устраивало, и в случае подачи в суд, ему придется обосновать, почему он вдруг передумал.
Если Вы сами хотите сделать все так, как должно быть, то просто вызовите кадастрового инженера, он еще раз все перемеряет и внесет изменения в кадастровый паспорт, а Вы опираясь на новые размеры, поменяете св-во о собственности.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изменениями и дополнениями)
> Глава 4. Кадастровая деятельность
Статья 40. Акт согласования местоположения границ
1. Результат согласования местоположения
границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования
местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
3. Если
надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его
представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством
заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо
не представили свои возражения о местоположении границ в письменной
форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных
участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования
местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану
прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного
настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные
документы являются неотъемлемой частью межевого плана.4. Если местоположение соответствующих границ
земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его
представителем и такое лицо или его представитель представили в
письменной форме возражения относительно данного согласования с
обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ
вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в
письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его
неотъемлемой частью.5. Споры, не урегулированные в результате
согласования местоположения границ, после оформления акта согласования
границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
Ольга, переносить капитальные строения Вас никто не заставит, будут там соблюдены нормы или нет. Так как самовольной постройкой Ваша недвижимость не является.
Уважаемая Ольга! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
во-первых, по таким как у Вас делам наиболее правильно находить согласие с соседями без суда, лучше договориться, иначе и нормальные отношения перестанут существовать, да еще и кто-то понесет серьезные материальные затраты.
Дело в том, что все судебные дела по земельным спорам не рассматриваются без проведения земельных (землеустроительных) экспертиз, стоимость которой может быть более 100 000,00 руб.
Второе, ситуация у Вас явно непростая, так как площадь по факту не соответствует площади, указанной в ГКН, и тем более конфигурация.
Если Вы не укладываетесь в погрешность (надо смотреть межевой план), то Вам явно судебные тяжбы не нужны и наиболее правильно договориться с соседями -собственниками, например, путем составления письменного соглашения.
Михаил, спасибо за пояснения, по моим подсчетам, в норму 0,4 сотки мы укладываемся, но... Наш участок уже размежеван, поэтому добавить себе прирезанное я теперь не могу, если правильно поняла ранее написанное вашими коллегами. Или могу, пока не сделано межевание у соседа? Если могу, то как это сделать законным путем.
С соседом договориться, скорее всего не получится, я уже предлагала ему купить его участок, он назвал мне цену, в 10 раз превышающую стоимость участков, и обсуждать ее отказался.
Уважаемая Ольга! Здравствуйте еще раз! Поймите следующее: если в отношении земельного участка должным образом уже проводились кадастровые работы, проводилось согласование, в т.ч. с ОМС, сведения о границах внесены в ГКН, то все- границы такого земельного участка являются установленными. Менять чего-то нельзя (без согласия смежных собственников).
Но есть следующие обстоятельства: например, собственник не устанавливал забор и «потерял» границы. В таком случае идет восстановление границ в натуре.
Естественно, это делает кадастровый инженер также в порядке, предусмотренном Законом №221-ФЗ и иными НПА.
Вот с выносом и могут возникнуть определенные моменты. То есть Вам надо вынести Ваш земельный участок в натуру, а уже потом уже согласовывать границу с соседом/соседу.
Но в любом случае не стоит доводить дело до суда.
Добрый день. Предлагаю рассмотреть вариант исправления ситуации через признание кадастровой ошибки в сведениях, на основании которых вносились данные в ГКН. Правильно я поняла, что Вы полагаете, что прежний собственник «перевернул» границы. Вполне возможно, что при проведении межевания была допущена аналогичная ошибка.
Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона заявителем (прим. — это межевой план)), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
В таком случае Вам необходима консультация грамотного кадастрового инженера, который на основании Ваших документов сможет разобраться в ситуации и подготовит межевой план.
Владислав, спасибо за ответ. Хотелось бы внести уточнения- наш участок по межевому плану меньше, чем по факту. Когда наш сосед будет проводить межевание своего участка, это станет ясно. И он потребует изменения границ. А как я могу оспорить его межевание, если точно знаю, что мой участок не соответствует моему же межевому плану? Как мне сделать так, чтобы до его межевания изменить свое или определить реальные границы моего участка как законные.