Заключили договор купли-продажи с использованием маткапитала - где собственность все на несовершеннолетнем

Здравствуйте!

Можете прикрепить отказ в распоряжении средств материнского капитала к вопросу?

Если уже право собственности зарегистрировано на несовершеннолетнем, в ЕГРН, он является единоличным собственником жилого помещения, то дальнейшее распоряжение жилым домом, в том числе и выдел доли, возможен только с предварительного согласия от органа опеки и попечительства. 

При этом, есть ограничение, установленное ч. 3 ст. 37 ГК РФ 

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Поэтому также на этом основании будет отказ от органа опеки и попечительства.

Изначально необходимо было включить либо всех членом семьи, либо в обязательном порядке Вас, как получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, либо супруга.

Смотрите подробнее ч. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 по данной ссылкеп

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_73468/41ab14163ba68ffe1e18d73bd1c86416348416a3/

Лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее — сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала:

на приобретение или строительство жилого помещения

Также 

Лицо, получившее сертификат, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение, строительство жилого помещения, а также на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения строительной организации, осуществляемые лицом, состоящим в зарегистрированном браке с лицом, получившим сертификат (далее — супруг лица, получившего сертификат).

Анна, добрый день.

Доп.соглашение заключается в случае изменения условий договора. Но в Вашем случае Вы спрашиваете о том, можно ли стать стороной договора родителям и приобрести доли.

Т.е. такое доп.соглашение рассматривается, как:

1.  измененющее состав участников сделки;

2. изменяющее условия сделки в части обязательств сторон по передаче в собственность жилого помещения и принятия его с учетом новых сторон.

3. Определяющее условия в части направления в счет оплаты средств мат.капитала.

Ни первое ни второе невозможно, и как следствие невозможно и третье.

Стать стороной договора купли-продажи родителям вместе с ребенком и приобрести тем самым доли на основании дополнительного соглашения уже нельзя, поскольку в части передачи в собственность жилого помещения договор исполнен, переход права осуществлен, имеется запись в ЕГРН об этом, при этом ст.408 ГК РФ установлено, что

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

а изменить уже исполненный договор (с прекращенным обязательством в части передачи товара) невозможно. Исполнять нечего.

Выход видится только один — расторгать договор купли-продажи, причем в судебном порядке по инициативе (иску) продавца на основании пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

При этом к делу следует привлечь орган опеки и попечительства в качестве третьего лица. В суде для ускорения процесса Вы можете прийти с продавцом к мировому соглашению, согласно которому договор расторгается. После внесения записи в ЕГРН об аннулировании права несовершеннолетнего, уже втроем Вы можете купить заново жилое помещение у продавца, как и требует того п.4 ст.10 ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей.

Важно отметить, что налоговых обязаностей ни для ребенка ни для продавца такое расторжение не повлечет.

При необходимости получения подробных консультаций, составления документов Вы можете обратиться ко мне в чат.

С уважением