Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или не стоит переживать банк не даст это сделать?
Приобрел квартиру в ипотеку (сразу вам уточню, что квартира уже была у продавца в ипотеке и соответственно в залоге у банка поэтому сделка была проведена через трансферацию дабы погасить долг и снять обременение-залог) что по итогу - собственник сменился, аккредитив открылся после чего трансферация прошла успешно ипотека загасилась у прошлого собственника а его обремение с квартиры снялось и теперь я новый собственник квартиры (верее почти собственник ведь она снова в ипотеке а я ее исправно плачу), но тут я узнаю, что собственник спустя 6.5 месяцев решил банкротится... и уже на федресурсе вижу статус стоит «Реализация имущества» и следующие заседание через 5 месяцев - как быть? По идее - я являюсь добросовестным покупателем, все куплено по рыночной цене, все расчеты были в электронном виде (тк все было на аккредитиве для погашения ипотеки продавца) и в сговор я не вступал с продавцом… В чем вопрос – могут ли забрать эту квартиру (она у меня единственное жилье) да еще и в ипотеке…. Или не стоит переживать банк не даст это сделать?
Здравствуйте, Федор!
Если, как Вы утверждаете, цена, по которой Вами приобреталась квартира, является рыночной, то оснований переживать, что сделка может быть признана недействительной, не имеется.
Далее я продолжу.
Добрый день, Федор.
В чем вопрос – могут ли забрать эту квартиру (она у меня единственное жилье) да еще и в ипотеке…. Или не стоит переживать банк не даст это сделать?
Согласно части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Ссылка на данную норму содержится и в части 1 статьи 79 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Так как квартира является единственным жильем у Вас, то на нее не обратят взыскание.
Здравствуйте.
могут ли забрать эту квартиру (она у меня единственное жилье)
Статус единственного жилья, к сожалению, не поможет сохранить квартиру.
Если сделка будет признана недействительной, то квартиру вернут для реализации с торгов. Иммунитет единственного жилья на такие случаи не распространяется.
Но Вас будет защищать другое — что Вы приобрели имущество по рыночной цене, а значит сделка не является подозрительной и нет оснований для её оспаривания.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). ...
Рыночная цена является равноценной.
+ если даже сделку всё же признают недействительной, заберут квартиру и выставят на торги, то вырученные от продажи средства не попадут в конкурсную массу банкрота, а будут направлены Вам.
+ Вы будете сохранять право на проживание в квартире на установленный судом срок, например, для приобретения на полученные деньги другого жилья.
Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П
До установления соответствующего законодательного регулирования при продаже с торгов в рамках процедуры банкротства жилого помещения после признания в соответствии с оспариваемыми положениями недействительной сделки купли-продажи этого жилого помещения, притом что оно является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина (покупателя по недействительной сделке), денежные средства в размере уплаченной им по договору цены в конкурсную массу не поступают, но передаются гражданину, а остальная часть средств, если таковые выручены, подлежит включению в конкурсную массу; до получения указанной денежной суммы, а также в течение установленного судом разумного срока после ее получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением; об этом праве информируются участники торгов.
Указанное Постановление Конституционного суда РФ напрямую применяется судами в банкротных делах.
Здравствуйте, Федор!
Вы не почти собственник, Вы абсолютный, 100-процентный и бесспорный собственник, поскольку право собственности на недвижимое имущество, в соответствии с ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, возникают в момент внесения записи в ЕГРН.
Договор купли-продажи, согласно требованию ч. 1 ст. 551 ГК РФ, была зарегистрирован в Росреестре, запись в отношении Вас внесена, всё — Вы собственник.
верее почти собственник ведь она снова в ипотеке а я ее исправно плачу)
Ипотека не отменяет Вашего права собственности, на объекте просто лежит обременение (ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ), которое не позволяет Вам отчуждать квартиру без согласия банка.
Ниже продолжу.
В силу ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
В Вашем случае, если квартира приобреталась по рыночной стоимости (не по заниженной цене), то оснований считать такую сделку подозрительной и признавать её вследствие этого недействительной, не имеется.
Эти обстоятельства также надо учитывать.
Во-первых, добросовестность приобретения Вами данной квартиры. Вы не знали и не могли знать о предстоящем банкротстве продавца квартиры.
Как правило, в договорах купли-продажи указывают заверения продавца, что он не имеет признаков банкротства и т.д.
Если в Вашем договоре купли-продажи это указано, то это будет одним из оснований считать Вас добросовестным приобретателем.
Во-вторых, как Вы правильно заметили, банк также проводил (во всяком случае, как профессиональный залогодержатель, обязан был провести) проверку не только объекта купли-продажи, но и предыдущего собственника квартиры (продавца).
Кредитная организация, являясь профессиональным залогодержателем, при заключении обеспечительных договоров в виде залога в целях проверки качества предлагаемого заемщиком обеспечения и исключения рисков, связанных с кредитованием, исходя из обычаев делового оборота, выполняет документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество, в частности, запрашивает договоры, по которым к залогодателю перешло право собственности, документы, подтверждающие оплату по данным договорам, совершает иные действия, направленные на проверку принадлежности залогового имущества лицу, предоставляющему залог. Не проявляя надлежащей осмотрительности, банки тем самым возлагают на себя риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с недобросовестным поведением залогодателя.
Учитывая, что к кредитной организации, как к профессиональному участнику рынка по предоставлению финансовых услуг, применяются повышенные стандарты и критерии определения разумности и осмотрительности при совершении сделок, заверения залогодателя относительно отсутствия обременений имущества явно недостаточно.
К таким выводам неоднократно приходили суды при рассмотрении и разрешении аналогичных дел, о чем свидетельствует, в частности, следующая судебная практика:
— Обзор судебной практики разрешения судами споров, связанных с принудительным исполнением требований исполнительных документов банками и иными кредитными организациями, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.06.2021 (пункт 14);
— Определение судьи Верховного Суда РФ от 27 мая 2019 г. по делу № А40-73962/2018 об отказе в передаче кассационной жалобы публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации;
— Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.12.2020 № Ф10-4195/2020 по делу № А84-5455/2019;
— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.04.2019 № Ф08-1910/2019 по делу № А32-22695/2018;
— Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.02.2019 № Ф10-353/2019 по делу № А54-6885/2017.