Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно ли анализировать историю квартиры, из которой было произведено расселение?
Здравствуйте, юристы!
Хочу приобрести квартиру. Присмотрел вариант, дом 2015 год постройки. При осмотре квартиры просмотрел документы-основания на собственность, но пока подробно не анализировал. Собственник получил квартиру при расселении то ли из ветхого, то ли из аварийного жилья. Сделка была оформлена через договор мены. В договоре мены квартира была передана от какого-то муниципального унитарного предприятия нынешнему собственнику.
Для себя выделил ряд вопросов: насколько критично и рисковано, что в договоре мены не выделена цена обмениваемых квартир, а указано только, что их стоимость равноценна? Могут ли лица, которые не являлись собственниками из расселенного жилья, но были прописаны в нем, в том числе пожизненно, создать какие-то риски в будущем для меня-покупателя? Нужно ли анализировать историю квартиры, из которой было произведено расселение?
В общем меня интересует какие особенности есть при анализе сделки по покупке квартиры, которую нынешний собственник получил по договору мены при расселении из ветхого/аварийного жилья, на что следует обратить внимание?
Добрый день!
Из Письма ФНС России от 27.04.2022 N БС-4-11/5168@ «О направлении письма Минфина России» следует, что:
На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Если квартира оформлена в собственность, то продать ее можно в любой момент, но в случае, если она была в собственности менее 5 лет продавцу придется уплатить НДФЛ 13% от суммы продажи, превышающий 1 000 000 рублей (ст. 217.1 НК РФ).
Срок владения недвижимостью перешедшей в собственность граждан при переселении из ветхого жилья, считается с момента возникновения права собственности на полученное жильё, а не с момента возникновения права собственности на жильё пошедшее под снос. Об этом сказано в Письме Минфина РФ от 17 октября 2012 г. N 03-04-05/10-1199.
Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре на новое жилье, полученное взамен снесенного.
Основное условие для продажи квартиры — наличие зарегистрированного права собственности не нее продавца.
Наличие регистрации в квартире не означает возникновение права собственности на нее.
Вам необходимо запросить у продавца справку зарегистрированных лицах в квартире. Если такие лица имеются (особенно несовершеннолетние), нужно в ДКП прописать условие о необходимости снять зарегистрированных лиц с регистрационного учета в течение 30 дней со дня подписания ДКП. В случае с совершеннолетними должны подключиться органы опеки и дать согласие.
насколько критично и рисковано, что в договоре мены не выделена цена обмениваемых квартир, а указано только, что их стоимость равноценна?
Данный пункт не критичен, стороны в праве указывать в договоре цену на свое усмотрение.
Могут ли лица, которые не являлись собственниками из расселенного жилья, но были прописаны в нем, в том числе пожизненно, создать какие-то риски в будущем для меня-покупателя?
Если аварийное жилье было предоставлено собственнику на основании договора приватизации, и в данной квартире были граждане отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования и они небыли включены в договор мены, они могут отстаивать свои права. Вам необходимо уточнить, были ли отказы от приватизации и кто на момент приватизации был зарегистрирован в данной квартире. Если только собственник, то никих проблем не возникнет.
В общем меня интересует какие особенности есть при анализе сделки по покупке квартиры, которую нынешний собственник получил по договору мены при расселении из ветхого/аварийного жилья, на что следует обратить внимание?
По сути покупка такой квартиры ничем не оличается от квартиры, которая принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи. Все те же документы: Выписка из ЕРГН об отсутствии обременений на квартиру, справка о зарегистрированных лицах, документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам.
Он должен был иметь право проживания в новой квартире (не право собственности). Он не сторона договора и согласие его тоже не требовалось бы. В самом договоре мены должно было бы быть указано: «с правом предоставления проживания гражданину ФИО»
Тут только вопрос о восстановлении его проживания в квартире (право собственности он уже потерял отказавшись от приватизации)
Нужно выяснить, отказывался ли кто-нибудь от приватизации старого жилого помещения, запросив домовую книгу и поквартирные карточки на старую квартиру. Риск заключается в том, что гражданин, который имел право пользоваться жилым помещением, но по какой-то причине не был включен в договор мены, мог не знать о нарушении его прав и сможет оспорить сделки с момента когда узнал о нарушении своих прав.
Кроме того, не рекомендую вам при заключении ДКП занижать стоимость квартиры (меньше, чем было указано в договоре мены).