Либо вообще может не связываться?

Здравствуйте,  Наталья.

Если Вы хотите приобрести аппартаменты не для проживания и не собираетесь реконструировать их, то особых проблем исходя из указанного Вами не усматривается.

При приобретении аппартаментов Вы становитесь арендатором с множественносью лиц на стороне арендатора согласно статьи 35 Земельного кодекса.

Дополню позднее.

Здравствуйте!

1. Ограничения, указанные в реквизитах документа основания, могут влиять на режим использования земельного участка.
— Ограничение, связанное с Постановлением от 28.12.1999 № 1215, выданным правительством Москвы,  связано с ограничением использования земельного участка в связи с его культурным или историческим значением. 
— Ограничение, установленное распоряжением от 22.06.2018 № 23 выданным ФСБ РФ, связано с нахождением земельного участка в зоне охраняемого рядом военного объекта.

2. В случае, для приобретения апартаментов вам не потребуется разрешение от ФСБ РФ или других органов, ответственных за охрану военных объектов, но использовать приобретенные объекты вы обязаны с учетом требований т ограничений, установленных Постановлением от 28.12.1999 № 1215 выданным правительством Москвы и Распоряжением от 18.11.2020 № 791 выданным Департаментом культурного наследия города Москвы.

3. Риски при покупке данного объекта могут быть связаны с наличием ограничений на использование земельного участка. Если вы нарушите эти ограничения, вас могут признать ответственным за нарушение правил использования земли. Также, если ограничения мешают вам использовать апартаменты, это будет для вас негативными последствиями.

4. Рисков для вас при приобретении апартаментов не усматривается как признание сделки недействительной, по смыслу нормы ГК РФ Статья 168. «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта».

Предоставление земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования из вашего вопроса и текста вашего вопроса не оспорено и право зарегистрировано с ограничениями, что предполагает наличие права заключения договора аренды земельного участка и предоставления его в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

Конкретное решение о покупке или продаже апартаментов зависит от ваших целей, возможностей и рисков. 

С уважением!

1. Что означают эти ограничения относительно этого земельного участка?

 Здравствуйте.

На самом деле ограничения которые определены

Постановление от 28.12.1999 № 1215 выдан правительством Москвы. Распоряжение от 18.11.2020 № 791 выдан Департаментом культурного наследия города Москвы.

 и

Выписка из распоряжения об установлении зоны охраняемого военного объекта от 22.06.2018 № 23 выдан ФСБ РФ Постановление " Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных сил РФ др войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны от 05.05.2014 № 405 выдан правительством РФ.

 касаются случаев, когда еще только есть намерение по возведению объектов на сооветствующих участках, либо их реконструкция. В этом случае будет требоваться либо экспертиза, либо согласование с соответствующим государственным органом, либо и то и другое. В Вашем случае, при отсутствии намерения реконсдтрукции существующего объекта или возведении нового, а только использовании существующего объекта по его прямому назначению эти обременения земельного участка, которые установлены в соответствии с положениями ст. 56 ЗК РФ, принципиального значения не имеют. 

2. Нужно ли при покупке\продаже запрашивать разрешение с каких-нибудь органов, кто накладывал эти ограничения?

 Как было уже указано выше, отчуждение объектов расположенных на такой земле не требует никакого согласования.

3. Какие у нас есть риски при покупке данного Объекта?

 Поскольку Вы приобретаете не весь объект в целом, не собираетесь его реконструировать, риски при приобретении никак не связаны с вышеуказанными ограничениями, но лишь такие, каковые есть при приобретении любого объекта недвижимости — чистота сделки, добросовестность продавца и т.д.

4. Могут ли у нас признать в будущем сделку не действительной, так как назначение разрешенного использования до сих пор гостиничный комплекс? и каким образом тогда подписали физлица аренду земли на 49 лет с таким разрешенным использованием?

 Поскольку в данном случае речь идет об апартаментах, т.е. нежилом помещении, не предназначенном для постоянного проживания физических лиц, то никаких нарушений в части пользования земельным участком нет, а значит и нет указанных Вами опасений. Как раз договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора является этому порукой. К данному виду договоров применимы общие правила о заключении договоров и положения о договоре аренды. Кроме того, к ним применимы статьи, регулирующие отношения по распоряжению имуществом, принадлежащего нескольким собственникам (ст. 246, 253 ГК РФ) При приобретении такого объекта в договор вносится изменение в части замены одного из арендаторов.  

Как правильно оформить данные апартаменты? либо вообще может не связываться?

 Обычным порядком — договор купли-продажи, МФЦ, паспорта сторон и госпошлина. Никаких особенностей тут нет, впоследствии только придется подтвердить подписание договора аренды земли со множественностью лиц на стороне арендатора. Критических причин, по которым опасно приобретать такой объект я не усматриваю, но естественно надо понимать, что стоит оценить все остальные обычные риски помимо изложенных.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.