Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как будет рассчитываться налог на продажу этих квартир, первая квартира в собственности один год, есть
Здравствуйте, вопрос следующий
Моя мама находясь в браке взяла квартиру в ипотеку за 2 050 000 с первым взносом 500 000, так же у нее в собственности есть квартира за 4 000 000, через два месяца умер отец и завещал все имущество мне, ипотеку полностью погасили, выделили супружескую долю и я вступил в наследство получил по половине доли в этих двух квартирах.
Как будет рассчитываться налог на продажу этих квартир, первая квартира в собственности один год, есть договор купли продажи на 2 050 000 на имя мамы, вторая за 4 000 000 принадлежит ей с 2010 года, я вступил в наследство на половину в этом месяце.
Если я подарю маме обе доли, она должна платить налог, если расходы на первую квартиру она может подтвердить договором купли продажи а вторая находится в собственности более 5 лет?
Либо как нам продать обе квартиры чтобы не платить налог либо максимально его уменьшить.
Добрый день. Андрей, отвечу на ваш вопрос по порядку и предложу свои варианты решения вашей проблемы.
1. Действия относительно квартиры без обременения (ипотеки) при ее продаже для минимизации расходов, в том числе налогов:
Вы дарите долю в квартире вашей маме. Сделка по дарению доли должна быть нотариально удостоверена в силу п.п.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Ваша мама не платит налог с дохода от подаренной доли в квартире в силу п.18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, поскольку является для дарителя близким родственником.
Минимальный срок владения квартирой исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность супругов, то есть с 2010 года, а поскольку минимальный предельный срок владения уже прошел, то ваша мама будет освобождена от уплаты налога (НДФЛ) в силу ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.
Данная позиция подтверждается письмом Минфина России от 15 ноября 2019 г. N 03-04-05/88173.
Таким образом, из расходов у Вас будут: оплата услуг нотариуса и государственная пошлина.
Если я подарю маме обе доли, она должна платить налог, если расходы на первую квартиру она может подтвердить договором купли продажи а вторая находится в собственности более 5 лет?
Нет, налог не возникает в силу п.18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, о чем я выше написал.
Продолжу свой ответ ниже.
Здравствуйте!
вторая за 4 000 000 принадлежит ей с 2010 года
по данной квартире согласен с коллегой, дарите долю матери и она продает квартиру без НДФЛ по сроку владения на основании п.17.1 ст.217 НК.
что же касается другой квартиры, то продавать ее нужно Вам обоим одним договором, при этом удостоверять договор у нотариуса не обязательно в силу п.1.1 ст.42 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
Вы с мамой вправе будете уменьшить свои налоговые базы за счет имущественного налогового вычета в виде уменьшения дохода на расходы: Ваша мама на половину расходов по ипотеке (включая ипотечные %), а Вы на основании абз.18 пп.2 п.2 ст.220 НК на вторую половину расходов по ипотеке [т.е. половину расходов по ипотеке Вашего отца]
В случае, если при получении налогоплательщиком имущества… в порядке наследования… налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже таких имущества… учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя… на приобретение таких имущества...
+ Ваша мама может уменьшить налоговую базу еще за счет имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп.3 и 4 п.1 ст.220 НК, в связи с приобретением жилья, если ранее право на данные имущественные налоговые вычеты ею не использовалось, поскольку они предоставляются единожды.
11. Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не допускается.
Действия относительно квартиры с обременением (ипотеки) при ее продаже для минимизации расходов, в том числе налогов:
1. Без согласия банка-держателя ипотеки отчуждение заложенной квартиры невозможно в силу п.1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Поэтому первоначально необходимо получить согласие банка на отчуждение доли в заложенной квартире, либо решить вопрос со снятием обременения.
2. Минимальный срок владения такой квартиры для освобождения от уплаты налога должен быть:
— 3 года, если на момент продажи квартира будет единственным жильем
— 5 лет, если в собственности будет еще жилое помещение (доли в жилом помещении).
Срок владения квартирой для Вас исчисляется — с момента открытия наследства (смерти наследодателя), а для вашей мамы — с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность супругов.
Если срок владения меньше установленного п.п. 3-4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, то налог с дохода при продаже такой квартиры вы обязаны уплатить, но для уменьшения налоговой базы возможно использовать в силу ст. 220 Налогового кодекса РФ:
а) имущественный вычет до 1 млн рублей
б) либо налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества