Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продавец столкнулась с проблемой при собирании подписей-отказов
Здравствуйте! Я решила приобрести небольшую квартирку. По документам долевая собственность, т.к. санузел личный, а кухня общая на 6 квартир. Продавец столкнулась с проблемой при собирании подписей-отказов. Недавно умерла соседка, а ее наследник вступит в права через пять месяцев и только тогда сможет подписать отказ. Продавец предложила оформить на меня дарение, чтобы не ждать так долго. Вопрос: есть ли для мня риски в приобретении таким образом жилья, действительна ли будет такая сделка, не отсудят ли потом у меня покупку? Спасибо.
Здравствуйте Татьяна! Риск в данном случае один — в виду того, что сделка притворная, есть риск, что ее может оспорить любой из соседей.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В связи с чем, возможно признание договора недействительным, т.к. фактически преимущественного права покупки предоставлено не было ни кому.
ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
Позиции высших судов по ст. 170 ГК РФ >>>1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
В связи с чем, лучше подождать оформления наследства и тогда уже заключить сделку на реальных основаниях. В противном, случае, как я уже указал, любой собственник вправе подать исковое заявление о признании сделки не действительной, тем более всем соседям это известно.
Добрый день. Татьяна, отвечу на ваш вопрос по порядку.
Риски есть и самый главный риск — вы будете обязаны оплатить налог с дохода, полученного в результате дарения недвижимости, поскольку продавец, как я понимаю, не является для вас близким родственником.
В силу п.18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, полученные:
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества.
Налоговая база дохода, полученного в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимается равной кадастровой стоимости этого объекта недвижимости (абз.2 п.6 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ).
Если это для вас не является препятствием, то про другие риски расскажу чуть ниже.
Второй риск будет связан также, если одаряемый будет проходить процедуру банкротства.
Такая сделка (дарение недвижимости, а особенно не родственнику) у финансового управляющего однозначно вызовет подозрение и он попытается признать эту сделку недействительной по основаниям предусмотренным ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве).
По поводу притворной сделки (ст. 170 Гражданского кодекса РФ) не соглашусь с коллегой выше, здесь риски есть конечно, они они, на мой взгляд, не сильно высокие, поскольку собственник имеет право подать свое имущество в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ.
Здравствуйте, Татьяна! Вам не нужно ждать 6 месяцев. Вам нужно вместо отказа, приложить к договору в качестве документов основания заверенную копию свидетельства о смерти соседки, либо его дубликат вместо подписи-отказа и можно проводить сделку с заключением договора купли-продажи. Вам нужно получить выписку ЕГРП, если собственником числится умершая соседка, то идете в ЗАГС по месту прописки умершей соседки и пишите заявление на получение дубликата свидетельства о смерти. При регистрации договора — это будет основанием подтверждающим соблюдение закона.