Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Арендодатель при этом вправе не принимать от Арендатора Помещения по Возвратному акту по окончанию Срока
Может ли Арендодатель не принимать от Арендатора возвращаемые помещения по договору аренды, если в ходе осмотра было выявлено, что состояние помещений не соответствует условиям договора аренда, поскольку есть повреждения за рамками нормального износа?
В договоре аренды есть такой пункт: «В дату окончания Срока аренды или в дату прекращения действия настоящего Договора Арендатор обязан вернуть Помещения по Возвратному акту Арендодателю в состоянии, зафиксированном в Передаточном акте, с учетом нормального износа, а также с учетом произведенных в Помещениях Неотделимых улучшений, которые были заранее согласованны Арендодателем, а также с исправно работающими Оборудованием и Инженерными системами.
Арендодатель при этом вправе не принимать от Арендатора Помещения по Возвратному акту по окончанию Срока аренды или при расторжении (прекращении действия) Договора, в случае если состояние Помещений не соответствует условиям настоящего пункта до момента приведения Арендатором Помещений в состояние, оговоренное условиями настоящего пункта и Договора. Арендная плата при этом начисляется Арендодателем и уплачивается Арендатором согласно условиям настоящего Договора до момента фактической передачи Помещений Арендатором Арендодателю по Возвратному акту с учетом положений настоящего Договора».
Здравствуйте, Евгений!
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса РФ:
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения...
Этой норме соответствуют положения договора аренды, которые Вы привели в своем вопросе. Более того, в данном пункте договора конкретизировано, что в этом случае арендодатель помещение не принимает, "если состояние Помещений не соответствует условиям настоящего пункта до момента приведения Арендатором Помещений в состояние, оговоренное условиями настоящего пункта и Договора".
То есть арендодатель вправе не принимать помещения и заявить арендатору требование о приведении их в состояние, оговоренное в договоре аренды.
Заявить такое требование необходимо путём вручения (или направления) письменной претензии, в которой указать, по каким причинам возвратный акт не подписан (имеются повреждения за рамками нормального износа), и указать требование о приведении помещений в то состояние, которое должно быть по условиям договора аренды.
Добрый день.
Может ли Арендодатель не принимать от Арендатора возвращаемые помещения по договору аренды, если в ходе осмотра было выявлено, что состояние помещений не соответствует условиям договора аренда, поскольку есть повреждения за рамками нормального износа?Евгений
По общему правилу арендодатель обязан принять помещение, даже в том случае, если возвращаемое помещение имеет повреждения и не соответствует требованием к его возврату с учетом нормального износа.
В силу ст. 622 ГК РФ
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При этом в судебной практике делается вывод о том, что уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
Подобная позиция например, представлена в Решении ФАС Московского округа от 29.09.2011 N А41-38654/10.
Аналогичная позиция высказана и в Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 305-ЭС21-5117 по делу N А40-12627/2020, где в частности, отмечено
суды удовлетворили заявленные требования, установив, что по итогам оконченного исполнительного производства Компания уклонилась от принятия подлежащего возврату имущества, отметив, что действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды, учитывая, что состояние имущества (ухудшение состояния имущества, его частичная утрата) также не влияет на обязанность арендодателя принять его после прекращения договора.
А соответственно поскольку имеет место необоснованный отказ от принятия помещения Вы не обязаны производить оплату арендной платы.
Что касается спора о возникших или выявленных недостатков — то он будет решаться в судебном порядке в рамках иска о возмещении причиненных убытков.
Однако в Вашем случае в договоре допущена оговорка, в силу которой
Арендодатель при этом вправе не принимать от Арендатора Помещения по Возвратному акту по окончанию Срока аренды или при расторжении (прекращении действия) Договора, в случае если состояние Помещений не соответствует условиям настоящего пункта до момента приведения Арендатором Помещений в состояние, оговоренное условиями настоящего пункта и Договора. Арендная плата при этом начисляется Арендодателем и уплачивается Арендатором согласно условиям настоящего Договора до момента фактической передачи Помещений Арендатором Арендодателю по Возвратному акту с учетом положений настоящего Договора».Евгений
И тут вопрос может решаться исходя из закрепленного принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ, где арендодатель будет ссылаться на то, что такой порядок принятия установлен договором.
В этом случае в указанной части есть смысл требовать признания договора недействительным.
Или не смотря на свободу договора и наличие указанного пункта в договоре, Арендодатель всё-таки обязан принять помещения в любом их состоянии?
Здравствуйте Евгений.
Полагаю, что в описываемом вами случае арендодатель действительно имеет право не принимать помещение, если в ходе осмотра было выявлено, что состояние помещений не соответствует условиям договора аренды, поскольку есть повреждения, за пределами нормального износа.
Во-первых у вас такое условие следует и из самого условия договора аренды, то есть стороны исходили из принципа-свободы договора
ст 421 ГК РФ
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон,
Кроме того, исходя из ст 622 ГК РФ арендатор действительно обязан передать обязан передать помещение в том же состоянии с учетом нормального износа, без его ухудшений
ст 622 ГК РФ
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Что касаемо требования оплаты аренды за тот период, когда необходимо привести помещение в первоначальное состояние и устранить недостатки, то также практики много, она разная, есть например позиция ВС РФ, выраженная в Определении от 12 апреля 2019 г. по делу № А46-9600/2018 (№ 304-ЭС19-5144), там четкая позиция о правомерности такого требования,
поскольку после истечения срока действия договоров арендатор не возвратил арендуемые помещения арендодателям в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договорами аренды, и не представил доказательств приведения помещений в надлежащее состояние, поправилам статьи 622 ГК РФ с ответчика надлежит взыскать плату за
фактическое пользование арендованным имуществом в спорный период и неустойку, начисленную на сумму долга.
Но согласен с коллегой, что можно попытаться и оспорить такой пункт договора в судебном порядке.
Вы, как уже сказал можете оспорить данное договорное положение.
Учитывая, что в РФ нет прецедентного права — то принятое одним судом решение, не обязательно для другого.
Я Вам привел, имеющуюся на этот счет позицию ВС РФ, однако тут, оценку ситуации суд будет давать исходя из существующего договорного положения.
Вы в свою очередь, можете ссылаться на то, что превышен принцип свободы договора и настаиваете на принятии арендуемого объекта без взыскания с Вас арендной платы.