Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нюансы покупки квартиры в собственности у ген. Директора застройщика
Собираюсь купить квартиру в ипотеку у застройщика, дом сдан, сделку оформляю через domclick.ru, сейчас на стадии загрузки документов юристом застройщика для отправки запроса на одобрение покупки квартиры.
Вопрос в том, что квартира в собственности у генерального директора (как и много других квартир, в соответствии с нотариально-заверенным согласием его жены на продажу квартир). В соответствии с выпиской ЕГРН дата регистрации права собственности от 29.11.2018. Договор ДДУ был заключен между застройщиком (юридическим лицом) и ИП на имя генерального директора этого застройщика (от 20.09.2017). Акт приемки-передачи был заключен между ними же (от 02.10.2017). Я буду покупать квартиру по договору купли-продажи между мной и ИП генерального директора.
Есть ли какие-то нюансы в связи с тем, что квартира оформлена на ген. директора застройщика?
На домКлик в личном кабинете юрист застройщика загрузил:
— копию паспорта, ИНН и ОГРН ИП собственника;
— договор ДДУ и Акт приемки передачи;
— поквартирную карточку (о том, что никто не зарегистрирован);
— выписку из ЕГРН (расширенную, с планом помещения);
— извлечение из технического плана, справка о вводе в эксплуатацию и экспликацию помещений;
— нотариально заверенное согласие жены на продажу квартир;
— проект договора купли-продажи.
Я заказал отчет о рисках с помощью сервиса https://rreestronline.ru/report/ и все выписки ЕГРН, в том числе о переходе прав. При этом вручную проверял генерального директора и застройщика на сайте судебных приставов, смотрел судебные дела, проверял их на банкротство, проверял что паспорт собственника действителен на сайте МВД, потом проверял ИНН по номеру паспорта.
У меня еще остается вопрос по акту-приемки, получается что претензии при приемки квартиры я могу предъявить собственнику только, а не застройщику. Так как я сам нахожусь в Москве, а застройщик ЖК Новая Холмогоровка в г. Калининград, то я собирался посмотреть квартиру в живую уже при составлении акта приема передачи, а видел квартиру только на видео. Так как в квартире от застройщика сделана проводка, установлены розетки, мне надо проверить что они работают, ну тоже самое касается других вопросов, в таком случае мне лучше видимо просто воспользоваться услугой компании, которая осуществляет проверку квартир при покупке, чтобы они все проверили перед покупкой?
И все-таки какие есть нюансы и кам можно снизить риски, с тем что в собственности квартира находится менее 3-х лет, но в тоже время собственник это ИП и одновременно генеральный директор застройщика, что нужно еще предусмотреть?
Григорий, добрый вечер! В общем то в такой сделке ничего незаконного нет, главное что договор в Вашем случае заключается с собственником квартиры а не, например, с застройщиком. Ну и поскольку речь не о договоре долевого участия а о договоре купли продажи есть возможность до покупки увидеть саму квартиру чтобы при приемке не было сюрпризов как это может быть с ДДУ ( ст. 556 ГК РФ).
Здравствуйте.
Я соглашусь с коллегой.
При этом рекомендую проверить на платежеспособность и самого застройика, есть ли у него проблемы с финансами.
Если есть риск признания банкротом застройщика, то я бы советовал подумать о целесообразности такой покупки, так как есть риск
— оспаривания сделки между застройщиком и ген.директором на передачу ему квартир (ст. 61.2. закона о банкротстве).
— привлечения директора к субсидиарной ответственности (гл. 3.2 закона о банкротстве) и впоследующем оспаривание сделки между ним и вами (ст. 61.2 закона о банкротстве).
Также проверьте на финансовую благонадежность и директора.
При этом риски все равно сохраняются, несмотря на то, что прошло три года с сентября 2017 года.
Добрый день,
Помимо того, что указали коллеги (проверка финансовой состоятельности застройщика и директора, исков, долгов и т.п.), обязательно проверьте реальность оплаты от директора -застройщику. Желательно, чтобы оплата была безналичной.
Каки сохраняются риски? и судя по выписки из ЕГРН квартира в собственности менее 3-х лет, все даты указаны в вопросе.
Лучше конечно так.