Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сделка по продаже земельного участка: пожилой продавец, состоящий на учете в ПНД
Добрый день, уважаемые эксперты!
У меня вопрос 2-в-1, если так можно.
Отец владеет земельным участком в другом городе. Я предложила ему продать участок и переехать город, где я живу, чтобы посильно помогать им с мамой без ущерба моей карьере. Они согласились. Сейчас мы читаем о продаже недвижимости и два вопроса очень сильно нас беспокоят:
1. Родители пожилые люди, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Есть страх, что мошенники каким-то образом (угрозами, обманом и т.п.) заставят заключить сделку на невыгодных условиях, или навредят родителям. Как застраховать себя от этого? Возникла мысль передать мне часть прав на участок + подать заявление в Росеестр, чтобы без моего личного присутствия не могли быть заключены сделки. Это хороший способ? Есть ли альтернативы? Смутит ли покупателя, что непосредственно перед продажей изменился состав собственников?
2. Мой отец, единственный собственник участка, стоит на учете в ПНД (диагноз БАР). Чем это грозит нам при заключении сделки? Он полностью дееспособен. Как можно нивелировать негативное влияние этого фактора?
Добрый день!
Возникла мысль передать мне часть прав на участок + подать заявление в Росеестр, чтобы без моего личного присутствия не могли быть заключены сделки. Это хороший способ?Любовь
Абсолютно бесполезно так действовать, поскольку только свою долю Вы вправе продавать или отчуждать иным способом, и только на свою долю можно внести ограничения в Росреестр о запрете регистрации сделки без Вашего личного участия.
Долю отца он вправе отчуждать путем дарения без Вашего согласия и Вашего уведомления.
Кроме того, если Вы будете продавать одновременно две доли, но при этом не пройдет 3 лет с момента возникновения у Вас права собственности на долю земельного участка, то придется уплачивать НДФЛ.
2. Мой отец, единственный собственник участка, стоит на учете в ПНД (диагноз БАР). Чем это грозит нам при заключении сделки? Он полностью дееспособен. Как можно нивелировать негативное влияние этого фактора?
Благоразумный покупатель не станет связываться с таким продавцом, поскольку данную сделку можно оспорить на основании ст. 177 Гражданского Кодекса РФ, поэтому чтобы нивелировать эти обстоятельства лучше заключить договор дарения всего земельного участка отцом Вам на основании ст. 572 ГК РФ:
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Любовь, добрый день!
подать заявление в Росеестр, чтобы без моего личного присутствия не могли быть заключены сделки. Это хороший способ? Есть ли альтернативы? Смутит ли покупателя, что непосредственно перед продажей изменился состав собственников?Любовь
Данная возможность предоставлена только непосредственно собственнику. То если собственник может подать в росреестр заявление о запрете совершения регистрационных действий без личного присутствия.
В силу ст. 36 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»
При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье — заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.
То есть только ваш отец или вы действуя от него по нотариальной доверенности можете подать такое заявление в росреестр.
Смутит ли покупателя, что непосредственно перед продажей изменился состав собственников?Любовь
Опять же если Ваш отец подарит Вам земельный участок не думаю, что это должно смутить покупателя, объясняется это очень просто, что отец решил сразу при жизни передать земельный участок, чтобы после его смерти наследники не занимались оформлением наследства, не платили пошлину нотариусу.
Мой отец, единственный собственник участка, стоит на учете в ПНД (диагноз БАР). Чем это грозит нам при заключении сделки? Он полностью дееспособен. Как можно нивелировать негативное влияние этого фактора?Любовь
Согласна с коллегой Николаевым Сергеем, что лучше чтобы отец подарил Вам земельный участок полностью, поскольку сейчас практически все при сделках с недвижимостью запрашивают справки ПНД. При этом как его близкий родственник на Вас не накладывается обязанность оплатить налог от полученного в дар имущества.
НО, в случае дальнейшей продажи земельного участка, так как Вы будете владеть им менее минимально допустимого срока владения (3 года), то придется оплатить налог с суммы полученной по сделке.
Но опять же, вы вправе применить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей. То есть при продаже участка за 1 000 000 рублей (к примеру), вы должны с данной суммы уплатить НДФЛ 13 %, но применив имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей, налог подлежащий уплате составит 0 р.
Преимущества — переход права собственности по договору дарения всего з/у можно зарегистрировать через МФЦ, госпошлина 2000 рублей.
При дарении доли з/у — обязательно нотариальное удостоверение сделки, что предполагает дополнительные расходы на нотариальные услуги.
В дальнейшем — проще найти покупателя, если собственник не пожилой гражданин, состоящий на учете в ПНД.
Однако, если с момента возникновения права собственности на основании договора дарения до продажи участка пройдет менее 3 лет, то подлежит оплате НДФЛ.
Сергей, спасибо! Очень понятно все объяснили!