Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правомерны ли действия комитета, если срок действия договора истёк 14 лет назад, и арендатор не имел возможности использовать участок по назначению?
Здравствуйте!
Прошу проконсультировать по следующему вопросу.
В январе 2014 года был заключён договор аренды земельного участка для размещения торгового павильона с администрацией города сроком на 2 года. В сентябре 2014 года АТИ было выдано предписание о сносе киоска в связи с реконструкцией улицы и расширением проезжей части на основании распоряжения администрации. В связи с чем арендатор не имел возможности пользоваться участком, на котором расположена проезжая часть. Срок действия договора истёк в сентябре 2016 года. В 2020 году комитетом по управлению имуществом было подано исковое заявление о взыскании арендной платы за весь период пользования участком вплоть до 31.01.2020. Правомерны ли действия комитета, если срок действия договора истёк 14 лет назад, и арендатор не имел возможности использовать участок по назначению?
Доброго дня! В 2006 или в 2016 срок аренды истекает? Уже взыскали или только подали иск? Можете приложить требования администрации? Если киоск снесли в 2014, то участком с этого времени и не пользовались? Общий срок исковой давности 3 года согласно ст. 196 ГК РФ, в данной ситуации он истёк, поэтому и нужно посмотреть, что администрация пишет.
Здравствуйте, Анна.
В Вашем случае необходимо доказывать, что пользование имуществом после окончания срока действия договора прекратилось, поскольку согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ,
если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В договоре если есть указание на аренду именно с целью размещения киоска, впоследствии снесенный, это упростит доказывание.
Имеет также значение, обращались ли Вы в администрацию города за расторжением договора и/или предоставлением в аренду другого участка, а также с требованием принять из аренды арендованное имущество:
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
…
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
…
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
(ст. 620 ГК РФ).
Право арендатора на досрочное расторжение договора установлено также ст. 612 ГК РФ:
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
…
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Согласно ст. 9 ГК РФ,
1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Соответственно лица сами несут риски, возникшие в результате того, что они не реализовали свои права.
К сожалению, если участок не возвращался арендодателю по акту приема-передачи, нет документов, подтверждающих Вашу требование/просьбу принять его из аренды и/или подписать акт приема-передачи из аренды, у арендодателя имеется основание рассчитывать на выплату арендной платы за три последних года перед обращением с исковыми требованиями (срок, не превышающий исковой давности) в связи со следующим:
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
(ст. 622 ГК РФ).
При этом для применения срока исковой давности в отношении требований, право на которые возникли до начала этого 3-летнего периода, понадобится заявить в суде, автоматически она не применяется:
(ст. 199 ГК РФ).
Поэтому нужно настаивать на том, что и пользование участком прекратилось, срок действия договора истек. Тут двоякое положение: с одной стороны пользование договором прекратилось. С другой — при прекращении договора арендатор не выполнил обязанность по возврату. В договоре должно быть прописано, в какой срок после прекращения договора осуществляется передача из аренды.
При молчаливом согласии арендодателя участок продолжал формально находиться у арендатора. И в данном случае арендодатель не проявил должной добросовестности, исключив возможность пользования им, распорядившись по своему усмотрению, и в то же время не требуя передачи из аренды, в связи с чем получает выгоду из такого положения: 3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. (ст. 1 ГК РФ).