Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Аренда и коронавирус
Здравствуйте!
Я арендую офисное помещение для оказания репетиторских услуг.
Сейчас, в связи с коронавирусом, я не смогу обеспечить проведение учебных занятий в очном формате в своем учебном офисе, расположенном в городе Москве.
Продолжать аренду теперь становится невыгодно – никто из клиентов приезжать не сможет.
Поэтому я хочу расторгнуть договор аренды и съехать из офиса. При заключении договора мною был внесен обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной ставки 27600 рублей. По договору он возвращается только при условии аренды в течение всего срока, 11 месяцев, без досрочного расторжения. Договор аренды заключен на срок до 10.08.2020 г.
Вопрос: даже в нынешней ситуации, в связи с коронавирусом, обеспечительный платеж мне все равно может быть не возвращен в случае досрочного расторжения?
Спасибо.
В договоре форс-мажор описан так:
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Ни одна из Сторон не будет нести ответственности за любое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору в случае, когда такое неисполнение или ненадлежащее исполнение обусловлено чрезвычайными и непредотвратимыми при
данных условиях обстоятельствами (непреодолимая сила), представляющими собой любое событие, явление или обстоятельство, находящееся в разумной степени вне контроля соответствующей Стороны: пожары, наводнения, войны, беспорядки.
7.2. О наступлении обстоятельств непреодолимой силы, а также о моменте их прекращения, Сторона, исполнению обязательств которой они препятствуют, должна в трехдневный срок известить в письменном виде другую Сторону. В случае не извещения другой Стороны о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, Сторона, у которой возникли такие обстоятельства, не вправе ссылаться на них.
О досрочном расторжении говорится следующим образом:
8.1. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут:
судом по требованию одной из Сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ, либо по соглашению Сторон при условии обязательного направления другой Стороне письменного уведомления о расторжении Договора за 30 (тридцать) дней, при этом арендная плата взимается за фактический период аренды помещения, излишне уплаченная денежная сумма подлежит возврату в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня досрочного расторжения настоящего Договора, либо предусматривается одностороннее расторжение Договора, в случае невыполнения Арендатором обязательств по оплате настоящего Договора более одного месяца подряд.
Об обеспечительном платеже:
4.4. Арендатор внес обеспечительный платеж в размере 27600 (двадцать семь тысяч шестьсот) рублей наличными денежными средствами, который возвращается Арендатору в течение одного дня при условии, что он арендовал помещение не менее чем на 11 (одиннадцать) месяцев, вернул помещение в том же состоянии, в котором и принял по акту приема-передачи помещения, а также сообщил за 1 (один) месяц о расторжении настоящего Договора.
Андрей, добрый день.
Ситуация в этом вопросе серьезно поменялась.
теперь Вы на основании ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций“ вправе требовать отсрочку от уплаты арендной платы.
При этом арендодатель ОБЯЗАН в силу названной статьи заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении.
Если Вы вопрос об отсрочке не рассматриваете и настаиваете именно на расторжении договора аренды, то в силу ст. 451 ГК РФ Вы можете требовать его расторжения в связи с существенно изменившимися обстоятельствами
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Добрый день, Андрей.
Вопрос: даже в нынешней ситуации, в связи с коронавирусом, обеспечительный платеж мне все равно может быть не возвращен в случае досрочного расторжения?Андрей
Да, по поводу возврата обеспечительного платежа возникнет спор, поэтому пробуйте договориться с арендодателем касаемо возврата всей суммы или хотя бы части.
Положения п. 3 ст. 401 ГК РФ освобождают от несения ответственности при наступлении форс-мажора (не будет неустойки), но не освобождают от обязанности внесения арендной платы.
Поэтому есть возможность отсрочки арендной платы либо пробуйте договориться с арендодателем по возврату обеспечительного платежа.
В настоящее время объявлен форс-мажор — на этот счет есть письмо Минфина России от 19 марта 2020 г. №24-06-06/21324.
Также добавлю, что вы должны обратиться с заявлением о форс-мажоре в ТПП г. Москвы для получения сертификата о форс-мажоре, после получения которого предъявите его арендодателю.
даже в нынешней ситуации, в связи с коронавирусом, обеспечительный платеж мне все равно может быть не возвращен в случае досрочного расторжения?Андрей
Обеспечительный платеж будет возвращен полностью, если в соглашении о расторжении договора вы прямо укажите, что договор аренды расторгается в связи с форс-мажором.
Здравствуйте, Андрей.
В Москве карантин в связи с коронавирусом нормативно объявлен форс-мажором, поэтому Вы вправе требовать расторжения Договора аренды и возврата обеспечительного платежа, если выполните условия по возврату обеспечительного платежа, передадите имущество без недостатков и долгов.
Указом мэра Москвы от 14 марта 2020 № 20-УМ предусмотрено буквально следующее:
«8(1). Установить, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».
Иного Договором не предусмотрено, соответственно, будет применяться законодательство к которому относятся и акты органов субъекта РФ.
ГК
Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Могу составить Вам уведомление в адрес арендодателя.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день, считаю, что с возвратом обеспечительного платежа возникнут проблемы, хотя право, учитывая последние изменения законодательства — Указ мэра Москвы от 14 марта 2020 № 20-УМ — , на такой возврат есть. Но вопрос придется решать скорее всего в судебном порядке, так как вряд ли арендатор пойдет на возврат.
Согласно договору:
Ни одна из Сторон не будет нести ответственности за любое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору в случае, когда такое неисполнение или ненадлежащее исполнение обусловлено чрезвычайными и непредотвратимыми при
данных условиях обстоятельствами (непреодолимая сила), представляющими собой любое событие, явление или обстоятельство, находящееся в разумной степени вне контроля соответствующей Стороны
По закону, ст. 401 ГК РФ:
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность,если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
То есть сейчас Вы имеете право заявить требование о расторжении и возврате обеспечительного платежа. Учитывая вышенаписанное, признание ситуации — форс-мажором, есть право на возврат денежных средств.
Андрей, доброго времени суток!
Вопрос: даже в нынешней ситуации, в связи с коронавирусом, обеспечительный платеж мне все равно может быть не возвращен в случае досрочного расторжения?
Андрей
Вот в части обеспечительного платежа ситуация пока на 100% не ясна, хотя скорее всего он тоже будет признан форс-мажором, равно как и неустойки и штрафы.
Поэтому можно пробовать также требовать возврата обеспечительного платежа по статье 401 ГК РФ.
Хотя лучше сего постараться договориться и расторгнуть договор по соглашению сторон.
Добрый день,
А какая дата заключения договора? Условия вашего договора связывают возможность возврата обеспечительного платежа с действием договора аренды в течение не менее 11 месяцев.
Из содержания п. 8.1. договора аренды следует ваше право на односторонний отказ от договора. Он оформляется уведомлением о расторжении договора.
В настоящее время я бы рекомендовала вам направить арендодателю письменное уведомление о расторжении договора, сославшись на данный пункт.
Также рекомендую сослаться на ст.451 ГК РФ, которая гласит, что
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
ст. 451, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)
И ст. 416 ГК РФ
1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
ст. 416, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)
Обратите внимание, что при этом арендная плата взимается за фактический период аренды помещения.
Московская Торгово-Промышланная палата на своем сайта пока дала следующие разъяснения относительно расторжения договоров аренды:
В целях урегулирования взаимоотношений (изменение договора аренды или отказ от договора аренды) с арендодателем рекомендуем воспользоваться ст. ст. 451, 416-417 ГК РФ в досудебном и судебном порядке, со ссылкой на принятые нормативные акты города Москвы (Правительства РФ, Президента РФ) в связи с пандемией
https://mostpp.ru/news/deyatel...
.
Вопрос: Организация-арендатор оказывает образовательные услуги. Было рекомендовано перейти на удаленный режим работы. Можно ли не платить аренду за все время удаленной работы?
Ответ: Нет, все эти обстоятельства форс-мажором не являются. В соответствии с законом и со сложившейся судебной практикой к обстоятельствам непреодолимой силы не могут быть отнесены предпринимательские риски, в частности, ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты.
https://mostpp.ru/news/deyatel...
Применительно к форс-мажору, для начала стоит обратиться в Московскую ТПП для получения сертификата о форс-мажоре (https://mostpp.ru/news/deyatel... ) на основании которого Вы вправе требовать возврата обеспечительного платежа.
Поскольку по смыслу ст. 401 ГК РФ Вы вправе требовать освобождения от ответственности в связи с обстоятельствами непреодолимой силу, а обеспечительный платеж как раз направлен на реализацию прав арендодателя по получению меры ответственности за нарушение сторонами договора аренды.
Согласно ст. 381.1 ГК РФ
Именно признание сложившейся ситуации форс-мажором позволяет говорить об обоснованности возврата обеспечительного платежа.
Дополнительно можете ссылаться на то, что
Указом Мэра Москвы «О внесении изменений в Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ», в связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCo V), в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» на территории города Москвы введен режим повышенной готовности.
С его принятием с 28 марта по 5 апреля 2020 г. вводятся дополнительные ограничения на функционирование предприятий и организаций с массовым посещением людей, в частности, приостанавливается работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), специализированных объектов розничной торговли, реализующих зоотовары, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении 1 к настоящему указу, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Дальнейшее исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В связи с пандемией коронавируса и введением нормативными правовыми актами органов государственной власти запретительных и ограничительных мер, направленных на предупреждение ее распространения, а также прямыми поручениями Правительства РФ и Торгово-промышленной палаты РФ с 26 марта 2020 года Московская торгово-промышленная палата выдает Заключения об обстоятельствах непреодолимой силы по договорам, заключаемым между российскими субъектами предпринимательской деятельности.
В силу п. 7.1. Договора ни одна из Сторон не будет нести ответственности за любое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору в случае, когда такое неисполнение или ненадлежащее исполнение обусловлено чрезвычайными и непредотвратимыми при
данных условиях обстоятельствами (непреодолимая сила), представляющими собой любое событие, явление или обстоятельство, находящееся в разумной степени вне контроля соответствующей Стороны: пожары, наводнения, войны, беспорядки.
Поскольку согласно ст. 381.1 ГК РФ и п. 8.1 Договора допустимо расторжение договора с условием оплаты за время фактического использования предметом аренды — Вы можете требовать возврата оплаченного обеспечительного платежа в полном объеме или включения его или его части в счет оплаты аренды за время фактического использования объектом.