Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Обязан ли я заключать договор с УК на срок превышающий ее законные полномочия?
Ранее по заключенному договору ДДУ с застройщиком принял принадлежащие мне помещение.
По окончанию строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (многоквартирный жилой дом) застройщик, как того и требует закон, в течении 5 рабочих дней заключил договор управления с УК на 3 месяца (до созыва ОСС, выбора способа управления домом и УК жильцами). Естественно это УК застройщика с невыгодными тарифами. ОСС еще не проводилось. Сейчас оно проходит в очно-заочной форме. Срок окончания голосования и принятия решения - в будущем.
В Передаточном акте застройщик прописал пункт, что я в течении 10 дней с момента его подписания обязан заключить договор управления с обслужвающий объект организацией. К данному пункту у меня претензий нет, т.к. согласно закону с момента принятия объекта я обязан нести расходы на содержания объекта соразмерно моей доли.
Но дальше мне был передан договор с УК в котором:
1) Срок действия - 3 года
2) В приложении с тарифами присутвуют доп услуги.
Я считаю, что такой договор незаконен, т.к. срок действия договора на обслуживания объекта у данной УК через 2 месяца уже истекает. А новая УК (как и форма управления) еще не выбрано решением ОСС.
Кроме того я считаю, что не обязан оплачивать доп услуги, т.к. они не были приняты решением ОСС, а понуждать к их оплате УК меня не имеет право.
Кроме того, застройщик отказался выписать пропуск для моего а/м на проезд в подземный паркинг, в котором у меня есть м/м в собственности, до тех пор, пока я не заключу договор с УК. Таким образом я лишен права использовать свою собственность (впрочем право собственности еще не оформлено, есть только передаточный акт).
Вопросы:
1) Законно ли требования застройщика заключить договор с УК на срок, првышающий ее законные полномочия по обслуживания объекта согласно действующего договора? Если нет то на какую норму закону ссылаться при отказе от подписания такого договора? Что предложить взамен застройщику?
2) Законно ли требование застройщика подписать договор с УК, содержащий доп услуги, на текущий момент не утвержденные ОСС? Что делать в такой ситуации?
3) Как заставить застройщика выдать пропуск и обеспечить беспрепятственный доступ в паркинг для использования м/м по прямому назначения? На какие статьи ссылаться при данном требовании?
И еще вопрос в дополнение. Что будет если я просто не буду заключать договор управления с УК?
Насколько я понимаю, в любом случии я буду обязан оплатить услуги действующий УК согласно тарифу. Но могут ли они в этом случии взыскать с меня какие либо штрафные санкции или оплату дополнительных расходов?
Добрый день, Андрей!
) Законно ли требования застройщика заключить договор с УК на срок, првышающий ее законные полномочия по обслуживания объекта согласно действующего договора? Если нет то на какую норму закону ссылаться при отказе от подписания такого договора? Что предложить взамен застройщику?Андрей
Подпунктом «3» части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ установлено, что договор управления с управляющей организацией заключенный до заключения договора управления многоквартирным домом между собственниками и вновь избранной УК составляет 3 месяца.
Но только согласно положений части 2 статьи 162 ЖК РФ такой договор заключается между УК и застройщиком, а не между дольщиками и УК.
) Законно ли требование застройщика подписать договор с УК, содержащий доп услуги, на текущий момент не утвержденные ОСС? Что делать в такой ситуации?Андрей
С моей точки зрения — нет. Так как договор управления должен исходить из минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ (часть 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ), а также исходя из состава общего имущества МКД (подпункт 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ).
Как заставить застройщика выдать пропуск и обеспечить беспрепятственный доступ в паркинг для использования м/м по прямому назначения? На какие статьи ссылаться при данном требовании?Андрей
Таковые права предусмотрены положениями статьи 209 Гражданского кодекса РФ.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц,
То есть, если Вам помещение передано по акту, кроме самого помещения Вы получаете долю в праве на общее имущество (статьи 30, 36 Жилищного кодекса), а препятствовать в пользовании имуществом, как указано в ГК РФ Вам никто не вправе.
Удачи!
Здравствуйте, Андрей.
Ваша обязанность заключить Договор управления с УК предусмотрена законом. Нарушение Вами обязательства, предусмотренного ДДУ не влечет для Вас никаких последствий.
После ввода дома в эксплуатацию УК должна быть отобрана по результатам конкурса, проводимого местной администрацией.
Вы, как собственники вправе, но не обязаны, продлить действующий срок Договора с УК, но по Вашему усмотрению. Опять же срок продления может быть до выбора УК по результатам конкурса, а не на 3 года, как Вам предлагают.
При этом, вы вправе пересмотреть условия и тарифы на обслуживание общего имущества, убрать из Договора дополнительные услуги, с которыми Вы не согласны и которые не прописаны минимальным набором услуг по управлению МКД, утвержденным Правительством.
Откажитесь, составьте протокол разногласий и отправьте в УК и Застройщику, если от него исходит предложение.
Проведите разъяснительную работу среди собственников.
Если все-таки эту УК и Договор управления с нею проведут через решение ОСС, то Вам нужно будет его оспорить в течение 6 месяцев в судебном порядке.
Ссылайтесь в отказе в выборе данной УК и в согласовании Договора с ними на следующие нормы.
Жилищный кодекс
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Гражданский кодекс
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Утвержден
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 апреля 2013 г. N 290
МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ
УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
По устранению препятствий в пользовании парковкой можете направить Застройщику и в УК претензию в письменном виде со ссылкой на статью 304 ГК РФ и с указанием на правоприменительную практику, согласно которой Вам как собственнику принадлежит право пользования земельным участком на придомовой территории, в том числе парковкой.
Если претензия не поможет, подадите иск в суд об обязании не чинить препятствия и выдать ключи от парковки.
Судебная практика в подтверждение.
http://www.sud-praktika.ru/precedent/354092.html
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение отмечу.
Если Вас не устроит УК Застройщика или УК, выбранная по результатам конкурса, можете с ней попрощаться в любой момент, избрав иной способ управления МКД в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ.
Жилищный кодекс
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Андрей, утро доброе.
В соответствии с п. 13 ст 161 ЖК РФ:
В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
—
Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления МКД между лицом, принявшим от застройщика помещение в данном доме, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, управление МКД осуществляет управляющая организация, с которой застройщик должен заключить договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но на срок не более чем три месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ)*(2). При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги лицами, принявшими от застройщика помещения в МКД, вносится данной управляющей организации (ч. 7.4 ст. 155 ЖК РФ, смотрите также п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).
Насчет сроков. Как я выше указал, договор управления с УКЮ с котрой заключен договор, до проведения открытого конкурса или решения общего собрания составляет 3 месяца. Если конкурс не состоится в таких пределах (не позднее 2 месяцев со дня введения дома в эксплуатацию), то
Часть 6 статьи 162 ЖК РФ предусматривает автоматическую пролонгацию договора на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее заключенным договором, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.
Поэтому срок может быть продлен. А то, что в редакции действующей УК он составляет 3 года, то такие положения договора ничтожны в силу закона.
Договор будет считаться заключенным, даже если Вы отдельно его не подпишите, при условии либо:
— заключения его между УК и застройщиком
— заключения такого договора между УК и более чем 50% дольщиков (лиц, получивших помещения по акту)
Данные положения предусмотрены частью 1 и частью 1.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Как указал коллега Геннадий Кураев Вы праве направить протокол разногласий к договору, если в нём есть «лишние» услуги.
Взыскать штрафные санкции? Могут. По положениям части 14 статьи 162 могут неустойку начислить.